助长次贷危机的燃料 编辑

数十家抵押贷款机构宣布破产几周之内。市场充满了一个全球性的大问题信贷紧缩，这可能会影响所有类别的借款人。各国央行利用紧急条款向银行注入流动性金融市场. 这个房地产市场在多年创纪录高位后暴跌。丧失抵押品赎回权价格翻倍逐年 2006年下半年和2007年。

这些报道听起来很吓人，但这一切意味着什么？

我们目前正处于一个及膝深的金融危机这主要集中在美国的房地产市场，那里是冰冻天气的余波次级抵押贷款市场正在向市场蔓延信贷市场，以及国内外股票市场 . 请继续阅读，以了解更多关于市场如何下跌到目前为止，以及未来可能会发生什么的信息。

危机之路

这是一个集团或一个公司在开车时睡着的情况吗？这是因为监督太少，贪婪太多，还是仅仅理解不够？当金融市场出现问题时，答案很可能是“以上所有”；

记得,我们今天关注的市场是六年前市场的副产品。回溯到2001年末，9.11事件后对全球恐怖袭击的恐惧搅乱了本已陷入困境的经济，而经济刚刚开始走出科技引发的衰退气泡 上世纪90年代末。

作为回应，在2001年期间美联储开始大幅降息联邦基金利率2003年达到1%，用中央银行的说法基本上是零。低成本的目标联邦基金速率是扩大的货币供应量 鼓励借贷，这将刺激消费和投资。花钱是“爱国”的想法被广泛传播，从白宫到当地家长教师协会的每个人都鼓励我们买，买，买。

它奏效了，2002年经济开始稳步增长。

房地产开始变得有吸引力

低利率随着房地产市场进入经济领域，房地产市场开始进入一种疯狂的状态，自2002年开始，房屋销售数量和售价急剧上升。当时，利率为30年固定利率抵押 处于近40年来的最低水平，人们看到了一个独特的机会，可以获得几乎最便宜的股本来源。

投资银行和资产支持证券

如果房地产市场只得到一个体面的处理，比如说，一个低利率和不断增长的需求，任何问题都会得到公平的控制。不幸的是，由于推出了新的金融产品，这笔交易非常成功华尔街. 这些新产品最终被广泛传播，并被列入养老基金 、对冲基金和国际政府。

而且，正如我们现在了解到的，这些产品中的许多最终都一文不值。

简单的想法会导致大问题

这个资产支持证券资产支持证券化（ABS）已经存在了几十年，其核心是一个简单的投资原则：持有一批具有可预测性和相似性的资产现金流（就像个人的住房抵押贷款一样），将它们捆绑到一个管理包中，收集所有个人付款（抵押贷款付款），然后用这些钱支付给投资者优惠券在托管包上。这就产生了一种资产担保证券，其中基础房地产充当抵押品 .

另一大好处是信用评级穆迪等机构标准普尔 他们会在这些证券上盖上“AAA”或“A+”的批准印章，表明他们作为投资的相对安全性。

投资者的优势在于，他们可以获得固定收益资产的多元化投资组合，以一张息票的形式支付。

这个政府全国抵押贷款协会（金妮梅）已经捆绑销售证券化 多年来，抵押贷款一直作为abs；它们的AAA评级一直有金妮梅政府支持的担保。投资者获得了比美国国债更高的收益率，金妮梅能够利用这些资金提供新的抵押贷款。

扩大利润率

由于房地产市场的爆炸性增长，资产支持证券的一种更新形式也正在被创造出来，只有这些资产支持证券被次级抵押贷款或贷款给那些信用不太好的买家。

次级贷款以及更高的违约风险，被分为不同的风险等级，或分期付款每个都有自己的偿还时间表。即使包含次级贷款，高级别债券也能获得“AAA”评级，因为这些债券被承诺会获得第一笔进入债券的美元。较低份额的债券具有较高的票面利率，以补偿增加的利率违约风险. 一直以来，在底部，“股票”部分都是一种高度投机的投资，因为如果市场崩溃，它的现金流可能会基本消失违约率 在整个ABS上，在5%到7%的低水平上爬行。

突然之间，甚至次级抵押贷款机构他们有出售高风险债务的途径，这反过来又使他们能够更积极地推销这些债务。华尔街在那里收集他们的次级贷款，把它们与其他贷款打包（有些是高质量的，有些不是），然后把它们卖给投资者。此外，近80%的这些捆绑证券神奇地成为投资等级 （'A'评级或更高），感谢评级机构，他们赚取了丰厚的费用，他们的工作评级的abs。

由于这项活动，它变得非常有利可图起源抵押贷款甚至是有风险的。没过多久，就连收入证明和首付款被抵押贷款机构忽视；125%贷款价值比抵押贷款正被承销并提供给未来的房主。其逻辑是，由于房地产价格上涨如此之快（到2005年，平均房价每年上涨高达14%），125%的贷款价值比（LTV）抵押贷款将是不可能的水上 不到两年。

杠杆平方

加强圈开始转得太快，但随着华尔街，主要街道 而中间的每个人都从中获利，谁会踩刹车？

创纪录的低利率加上不断放松的贷款标准，推动美国大部分地区的房地产价格创下历史新高。现有房主再融资创纪录的数字是，利用最近赚来的资产，花几百美元买一套房子就可以得到评价 .

同时，由于市场的流动性，投资银行其他大型投资者能够借到越来越多的钱（增加了）杠杆作用)创建其他投资产品 其中包括摇摇欲坠的次级资产。

抵押债务也加入了竞争

借更多的钱的能力促使银行和其他大型投资者创造了债务抵押债券（CDO），它基本上攫取了股权；夹层 "；（中到低评级）从MBS中分批，并再次将其重新打包，这一次是夹层CDO。

通过使用相同的“滴入式”支付方案，大多数夹层cdo可以获得“AAA”信用评级，并将其交给对冲基金、养老基金、，商业银行以及其他机构投资者 .

住房抵押贷款支持证券 （RMBS），其中现金流来自住宅债务，而CDO有效地消除了借款人和原贷款人之间的沟通渠道。突然间，大投资者控制了抵押物；结果，关于延迟偿还抵押贷款的谈判被绕过了，投资者希望减少损失的“直接取消抵押品赎回权”模式。

然而，如果出现以下情况，这些因素就不会导致当前的危机：

1. 房地产市场持续低迷繁荣.
2. 房主实际上可以偿还他们的抵押贷款.

然而，由于没有发生这种情况，这些因素只会助长后来丧失抵押品赎回权的数量。

挑逗率和手臂

随着抵押贷款机构将次级贷款的大部分风险转嫁给投资者，他们可以自由地想出有趣的策略，用自己的资金发放贷款释放首都。通过使用揶揄利率（在抵押贷款的头一年或两年内的特别低利率）可调整利率抵押贷款 （ARM），借款人可以被诱使进入一个最初负担得起的抵押贷款，其中付款将在三年，五年或七年内飙升。

随着房地产市场在2005年和2006年达到顶峰，挑逗利率、武器和；仅利息&贷款（前几年没有本金支付）越来越多地被推给了房主。随着这些贷款变得越来越普遍，质疑贷款条件的借款人越来越少，取而代之的是能够在几年内再融资的前景（该论点指出，这将带来巨大的利润），使他们能够支付任何必要的补足款。然而，在蓬勃发展的房地产市场中，借款人没有考虑到的是，房屋价值的任何下降都会给借款人留下难以支撑的资产组合大额支付 还有更高的抵押贷款。

一个像房地产这样离家近的市场，当它向所有人开火时，就不可能被忽视汽缸 . 在五年的时间里，许多地区的房价几乎翻了一番，几乎所有没有买房或再融资的人都认为自己在这个市场上的赚钱竞争中落后了。抵押贷款放贷者知道这一点，并更加积极地推动。新房建设速度不够快，房屋建筑商的股票飙升。

仅2006年一年，CDO市场（主要以次级债担保）的发行规模就激增至6000多亿美元，是10年前发行规模的10倍多。这些证券流动性差，被急切地接走了二级市场，很高兴地把它们停在了一个大房子里机构基金 以高于市场的利率。

裂缝开始出现

然而，到2006年年中，裂缝开始出现。新房销售 停滞不前，中间销售价格也停止了攀升。利率虽然仍处于历史低位，但仍在上升，通胀担忧可能使利率上升。所有易于承销的抵押贷款和再融资都已经完成，12至24个月前写下的第一份摇摇欲坠的文件开始重新设定。

违约 利率开始急剧上升。突然间，CDO对追求收益的投资者来说就没有那么大吸引力了。毕竟，许多cdo已经被多次重新打包，以至于很难判断它们中到底有多少次贷风险敞口。

信贷紧缩

不久，该行业出现问题的消息就传了出来会议室 讨论头条新闻。

数十家抵押贷款机构——不再急于向二级市场或投资银行出售贷款——被切断了与主要资金来源的联系，被迫关闭业务。结果，cdo从流动性不足变成了滞销。

面对所有这些金融不确定性，投资者变得更加规避风险，并期待展开在潜在危险的住房抵押贷款证券中的头寸，以及任何未支付适当利息的固定收益证券风险溢价 对于感知的风险水平。投资者们集体投票认为，次贷风险不值得承担。

在这种情况下向高质量飞行，三个月国库券成为新的“必备”固定收益产品，收益率在短短几天内下跌了令人震惊的1.5%。比购买政府支持的债券（以及短期债券）更值得注意的是传播相似项之间公司债券而国库券则从35%左右扩大基本点 在不到一周的时间里达到120个基点以上。

在未经训练的人看来，这些变化可能听起来微不足道或毫无吸引力，但在现代固定收益市场，杠杆率是王道，廉价信贷只是当前的笑柄，如此大规模的变动可能会造成很大的损害。几个国家的崩溃就说明了这一点对冲基金 .

许多机构基金面临边缘以及紧张的银行发出的抵押要求，迫使它们出售股票和债券等其他资产以筹集现金。抛售压力的增加控制了股市，因为全球主要股票平均价格在几周内大幅下跌，这有效地抑制了走高的强劲市场道琼斯工业平均指数 2007年7月创下历史新高。

为了帮助遏制危机的影响，美国、日本和欧洲的央行通过注入数千亿美元的现金，帮助银行解决流动性问题，帮助稳定金融市场。美联储也削减了利率折扣窗口价格，这使得金融机构 向美联储借款，为其业务增加流动性，帮助陷入困境的资产。

增加的流动性在一定程度上帮助稳定了市场，但这些事件的全部影响尚不清楚。

结论

债务抵押债券或其任何金融亲属本身并无任何错误或不好之处。这是一个自然和明智的方式，以分散风险和开放资本市场. 像其他任何事情一样互联网泡泡，长期资本管理崩溃，然后恶性通货膨胀 在20世纪80年代早期，如果一种策略或工具被滥用或被过度炒作，就需要有一个很好的退出舞台的机会。称之为资本主义的自然延伸，贪婪可以激发创新，但如果不加以遏制，就需要主要的市场力量来恢复制度的平衡。

下一步是什么？

那我们该怎么办？这个问题的答案将集中在找出影响究竟有多深远，在美国和世界各地。对各方而言，最好的情况仍然是美国经济表现良好，失业率保持在低位，个人收入跟上通货膨胀和房地产价格找到一个底部。只有当最后一部分发生时，我们才能评估这场战争的总体影响次贷危机 .

在这场惨败之后，监管部门的监管势必会变得更加严厉，可能会继续实施贷款限制和信贷政策债券评级在接下来的几年里非常保守。抛开任何经验教训不谈，华尔街将继续寻求新的解决办法价格风险 和一揽子证券，投资者仍有责任透过过去有价值的过滤器看到未来。