了解托管流程 编辑

买房是一个复杂的过程，大多数人通常对此毫无准备。其中一个神秘的因素是托管这个过程也叫做结束 . 这一过程发生在卖方接受报价和买方拿到钥匙之间，对许多购房者来说可能是压倒性的。这是一个好主意，至少有一个基本的步骤涉及之前，你提出了一个家庭的报价。

关键要点

• 代管过程发生在卖方接受报价和买方获得钥匙之间。
• 首先，买家需要开一个托管账户，里面有资金。
• 买家将需要等待银行评估，获得抵押贷款，接受各种检查，购买保险，进行最后的检查，并关闭。
• 通过代管程序所需的时间各不相同，可能取决于抵押贷款的预先批准、手头有适当的文件以及获得融资所需的时间。

什么是代管？

托管是一种；金融工具&由a持有；第三方 代表正在完成交易的其他两方。就像第三方持有的信托账户，同时卖方和买方的所有义务都得到了履行。

从托管过程开始到结束所需的时间各不相同。决定收盘时间长短的一些因素包括房屋贷款，手头有合适的文件，以及获取文件所需的时间承销完成。就像时间的长短一样，过程也会因状态的不同而不同。但是，以下步骤对于每个人来说都是相同的。 

达成房地产交易的12个步骤

开立托管账户

一旦您和卖方签署了双方都能接受的购买协议，您的托管代理人将收集您的定金在购买协议中指定的托管公司检查并存入托管账户。代管公司扮演中立者的角色第三方从最初的定金存单和贷款单到签署的定金存单，收集交割过程中所需的资金和文件行为. 

在某些地区，律师可能会处理这个过程，而不是代管公司，这可能被称为解决，而不是代管。

等待银行评估

银行将自行办理抵押贷款评价-如果需要的话，买方通常会为保护其经济利益而支付费用取消抵押品赎回权关于财产。如果评估价格低于报价，则贷款人除非你提出差价或卖方将价格降低到估价金额，否则不会给你融资。 

但是，您可以尝试改变鉴定人 通过执行以下操作之一来改变大脑：

• 提供更多信息，说明为什么您认为该房屋的估价应该更高
• 再做一次评估
• 尝试另一个贷款人，希望评估结果对你有利

如果这些选项都不可能，您可以取消采购合同。 

安全融资

在你的协议被接受之前，你应该已经被预先批准了抵押贷款。一旦你给你的贷款人的财产地址，他们将准备一份贷款诚信评估-或者一份详细说明你贷款金额的报表-利率,期末成本，以及与购买相关的其他成本。在签署这份文件之前，一定要把文件上的数字协商好。一旦你写好了贷款承诺，是时候取消融资了意外事故以书面形式。 

批准卖方披露

对于卖方或卖方代理已经发现的任何明显问题，贵方应收到书面通知。例如，在生活成本高的中低收入社区，车库可能违反了城市住房法规，变成了生活区。您可能已经注意到任何类似的问题，因为它们经常在列表中提到。

房产可能会被拒绝卖方披露 ，这意味着卖方不会公布销售条款中的任何细节。如果你还对这处房产感兴趣，你可以自己检查一下。在你的检查员来之前，一定要得到卖家的许可。

获得必要的检查

下一步是考虑是否需要增加检查费用。虽然这些不是必需的，但考虑到你的情况，它们会派上用场。

虽然这不是要求，但得到一个上门检查. 几百美元，一个专业房屋检查员会告诉你家里是否有任何危险或昂贵的缺陷。如果有的话，你会想知道他们的情况，这样你就可以做以下一项：

• 别买了。
• 请卖家修理。
• 请卖方降低价格，这样你就可以自己修理了。

如果检查过程圆满结束，您将需要移除检验意外事故 以书面形式。在任何其他检查之后，您将重复此步骤，包括：

有害生物检查

你可能需要进行有害生物检查，以确保房子里没有白蚁、木蚁或其他有害生物，如蟑螂或老鼠。这些问题在白天你很可能已经看完房子的时候可能并不明显，而且在你搬进来之后，这将是一个非常不受欢迎的发现。任何有害生物问题将需要纠正之前，销售可以继续假设你想继续购买。这是另一个领域，你可能想重新谈判与卖方支付的工作。 

环境检查

有时建议进行环境检查，以检查家中是否有霉菌和石棉等毒素。家里也可能有问题，比如垃圾填埋场附近的污染，以前的油田，干洗店，加油站，或其他对环境有害的企业。在这一领域发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害，而且修复起来的成本可能很高。

地质报告

受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告，以评估发生此类灾害时财产严重损坏的风险。您可能还需要考虑洪水报告。如果家里很可能会被洪水淹没，你就没法住了业主保险，这意味着你无法获得抵押贷款。在某些情况下，购买洪水保险除了你的房主的保险会解决这个问题。在农村地区，应进行土地调查，以核实财产的边界。在城市地区，边界往往已经非常清晰。 

你不能和任何卖家谈判特许权如果合同上说你将按原样购买房产；

购买危险保险

这包括业主的保险和任何额外的保险要求在您的地理区域（如洪水保险）。你将被要求有房主保险，直到你的抵押贷款还清。 

获取产权报告和产权保险

标题报告和产权保险你的贷款人要求的。即使不是，你也会想要的。 

这个标题该报告确保该物业的所有权是明确的，也就是说，没有留置权除卖方外，任何人都无权对该财产的任何部分提出索赔。产权保险保护您和贷款人免受任何法律挑战，可能会出现在以后，如果一些东西没有出现在交易过程中标题搜索 .

如果标题有什么问题（称为云 或缺陷），卖方将需要修复它，以便销售可以继续进行或让你走开。根据你居住的地方，代管公司和产权公司可能是同一个。

如果你想节省一些钱，选择你自己的保险公司，货比三家，以获得最好的费率。贷款人选择的可能不是你想要的。

进行最后的演练

最好在关门前重新检查一下房子，以确保没有新的损坏发生，并且卖家给你留下了购买协议中规定的物品，如电器或固定装置。

在这一点上，除非房子受到严重破坏，否则你可能无法退却。然而，对于一个小买家来说，为了一些无关紧要的事情向他或她的代理人施压使协议无效，这并非前所未闻。 

仔细阅读HUD-1表格

在结帐前至少一天，您将收到HUD-1表格或贷款条款和结算成本的最终报表。 把它和你之前签的估计值比较一下。这两份文件应该非常相似。寻找不必要的，意外的或过高的费用以及彻底的错误。

关闭托管

结案过程因州而异，但你需要签一大堆文件，花点时间仔细阅读。卖方也有文件要签字。所有文件签署后，代管官员将准备一份新的契约，将您命名为财产所有人，并将其发送给县记录员。你将提交一份本票或者安排一个电汇支付你的首付和关闭成本，你的贷款人将电汇你的贷款资金托管，以便卖方和，如果适用，卖方的贷款人，可以支付。 

如果你走到这一步，你最终会得到房子的所有权。

底线

你的代理人会监督整个过程，所以如果你不了解每一个细节，不要太在意。然而，在任何交易中，如果你在财务上花了那么多钱，最好至少对发生的事情有一个基本的了解，这样你就不会被利用。