购买止赎房屋 编辑

在2008年和2009年的抵押贷款危机之前，购买止赎房屋是一件困难的事情。房地产讨价还价者必须跟踪法院的拍卖，或是筛选大量的法律文件。一浪高过一浪取消抵押品赎回权是由次贷危机 不仅增加了可用属性的数量，还使查找和获取它们变得更容易。事实上，今天的过程往往类似于寻找任何其他类型的家。全国几乎每个房地产市场都有止赎房，为房主和投资者提供了机会。

关键要点

• 找到一套止赎房屋出售从来都不是一件容易的事。许多在线网站专门从事这方面的工作。
• 有几种类型的止赎，包括预止赎，卖空，警长的销售，和房地产拥有。
• 购买止赎房屋的最大优势是价格低廉。
• 缺点包括一个家可能的坏条件，购买过程的长度，和竞争的专业脚蹼。
• 一些政府资助的融资方案可用于止赎房屋。

如何找到止赎房屋

你可以在这里找到丧失抵押品赎回权的房产多重登录服务（MLS）期刊和网站，通过在线房地产搜索 ，银行办事处和网站，并通过当地报纸。在本地多重挂牌服务中，取消抵押品赎回权的房产本身可能不会突出显示；这只能在房产描述中说明。

一个更直接的途径是通过许多网站，现在专门在房屋和房产止赎，如房利美的HomePath.com.一些金融机构，如美国银行，也提供专门的网页，帮助您搜索止赎房屋。 

越来越多的放贷者通过房地产代理出售他们被扣押的资产，所以请毫不犹豫地向房地产经纪人或代理寻求机会。一些房地产专业人士甚至专门从事止赎房产。

处于不同止赎阶段的房屋

更具体地说，确定止赎房屋的位置取决于它在止赎过程中的确切位置。房产仍然可以归原房主所有（在早期阶段，在止赎前和卖空 财产），或由银行或政府等实体（在后文中）。

这里有五种类型的止赎和购买方法。

1止赎前

一处房产正在出售法拍前期屋 在抵押贷款贷款人通知借款人他们违约后，但在房产拍卖前。如果房主可以在这段时间内出售房产，他们就可以避免止赎程序及其对房主信用记录和未来前景的负面影响。

因此，一些业主愿意协商。提前取消抵押品赎回权通常列在县和市法院大楼。此外，许多在线资源，包括止赎网站，列出处于止赎前阶段的房产。 

2卖空

卖空发生时，贷款人愿意接受的财产比什么是欠抵押贷款少。贷款人同意卖空并不一定需要借款人拖欠抵押贷款。然而，他们通常需要证明某种类型的经济困难，例如失去工作，这很可能导致违约。

通常所讨论的住所是水下 ，这意味着它的价值低于未偿抵押贷款余额。为了符合卖空的条件，贷款人必须同意“卖空”接受少于所欠的财产，房屋必须上市出售。这些楼盘通常打出卖空“待银行审批”的广告

在大多数情况下，购买卖空房地产与传统的购买是一样的，但合同中的措辞会有所不同，具体规定条款须经贷款人批准。一家银行可能需要几个月的时间来回应卖空要约，因此这一过程可能比传统的购买要长得多。许多房地产网站，包括个别公司或上市服务，提供选择搜索卖空状态。

三。警长拍卖会

A治安官的买卖 拍卖发生后，贷款人已通知借款人违约，并允许借款人的宽限期赶上抵押贷款付款。拍卖是为贷款人设计的，目的是迅速偿还拖欠的贷款。

这些拍卖通常发生在一个城市的法院台阶上，由当地执法当局管理。财产在公开宣布的地点、日期和时间拍卖给出价最高的人。这些通知可以在当地报纸和许多在线地点通过搜索“警长拍卖”找到

4银行拥有的财产

不在拍卖会上出售的房产归还给银行；也就是说，它们成为自有房地产（REO）属性。它们通常由该机构的REO部门管理。像RealtyTrak这样的在线资源有大量银行拥有的房产列表，可以按城市、州或邮政编码进行搜索。 

5国有资产

有些房屋是用联邦政府的贷款担保购买的联邦住房管理局（FHA）or退伍军人事务部（VA）. 当这些房产丧失抵押品赎回权时，政府会收回它们由为联邦机构工作的经纪人出售 .

购买政府所有的房产必须联系政府注册的经纪人。买家可以在美国住房和城市发展部（HUD）的网站上研究可能性。 

为什么止赎房屋更便宜

当然，止赎房屋的最大卖点是，它们的降价价格往往明显低于同一地区的其他类似房产（即可比数据，或“comps”，用经纪人的话说）。大多数丧失抵押品赎回权的房屋以低于市场价值，在某些地区有更大的折扣。 买家还可以利用额外的优惠，如减少首付，降低利率，或取消评估费和某些关闭成本。

是什么让他们这么做的？如果住宅处于止赎前或卖空阶段，它的所有者将陷入财务困境，时间不在他们这边。他们必须卸下财产，尽可能地得到，以免完全失去。简言之，这些卖家并不是站在强势地位进行谈判。虽然利用别人的不幸似乎很残忍，但买家可以从中获益。

如果财产事实上已经被扣押，他们可以得到更多的好处。治安官办公室对房子不感兴趣，银行也不想做房东的生意。金融机构通常希望迅速摆脱止赎房产（以合理的价格，当然他们必须向投资者和审计员回答，他们尽一切努力收回尽可能多的原始贷款金额）。同样，买家可以利用这种情况；

最后，被取消抵押品赎回权的房屋通常是按“原样”出售的——如果有损坏，房主的修理不在其中，而且，正如二手车和老式家具的爱好者所知道的那样，“原样”转化为折扣。当然，正如我们将在下面讨论的那样，现状可能是一把双刃剑。

购买止赎房屋的风险

低于市场价格是购买止赎房屋的一大利好。尽管如此，这些地产也有自己的缺陷 .

财产问题

虽然它有补偿折扣，但目前的情况可能相当严峻。如果房子仍被业主占用，那么它的维护往往很差，如果人们不能支付抵押贷款，他们很可能也会拖欠定期维护费用，更不用说大修了。此外，一些面临或被迫丧失抵押品赎回权的人也很愤慨，他们在银行收回房屋之前就把自己的不满发泄在家里。这通常涉及到拆除电器和固定装置，有时甚至是彻头彻尾的破坏行为。

隐性成本

伴随着不可预见的维修和翻新工作，拖欠税款和留置权 -国内税收署（IRS）或国家或其他债权人通常会将哪些拍卖财产附在这些财产上，这可能会给原本合意的房屋增加更多成本。无论欠下什么，政府都必须首先得到支付和结算，然后才能继续购买。这主要适用于正在拍卖的房产；银行在将房产转售给另一方之前，总是会付清房产附带的任何留置权。

缓慢的过程

前面的复杂情况通常意味着大量的文书工作。通常情况下，止赎将有一些额外的文件，必须完成，以准备未来正在关闭，这并不总是那么及时。如果是卖空的情况，所有者的贷款人必须批准交易，这可能需要一段时间，如前所述。在房子里发现的严重损坏会导致房子的下陷评价 ，这可能会影响买方获得贷款的能力。一些放贷者不会在低于一定金额的情况下放贷，因为少贷的潜在利润不值得冒这个风险。

虽然你认为银行会急于卸载收回的住宅，银行和其他相关方之间的响应时间也可能是缓慢的房地产。在你的出价上得到回应所需的时间可能有很大的不同；如果持有你房产的银行被大量的止赎所淹没，那么处理你的请求可能需要很长时间。

众所周知，有大量积压的银行要花90天的时间来回应收购要约。如果你计划为购买提供资金，你最好花时间购买预先批准 申请抵押贷款。

竞争

与任何市场一样，只要有机会以低于现行利率的价格获得某种东西，需求就会飙升。因此，不仅来自潜在住户，而且来自投资者和专业人士的兴趣和竞争也在增加脚蹼 -在处理有价值的止赎房产时是不可避免的。

通常情况下，止赎房屋的价格比周边地区的其他房屋低得多。当消息传出时，大量的报价会很快出现，而且竞购战 随之而来。因此，在一个伟大的社区里曾经被低估的房子很快就会变成昂贵的财产。

取消抵押品赎回权房屋的潜在买家可能明智地同时提交多个房产的出价，因为竞购者有可能以更高的出价或全现金报价获得房产。但是，如果有人超过你对某一特定房产的出价，不要气馁；相反，定期回访，看看它是否再次出现在银行的库存中。丧失抵押品赎回权的交易往往会失败。

购买止赎房屋

如果从银行购买，你需要提高你的议价技巧，并开始一个低报价的过程中，你想要的财产。积累了大量止赎房产库存的银行将更倾向于就价格进行谈判。银行持有房产的时间越长，认真考虑低报价的可能性就越大。你应该以低于当前市场价格至少20%的价格进行初始竞价，如果你竞价的房产位于止赎率很高的地区，那么这个价格可能会更高。

如果你能支付的财产和任何必要的装修现金，你在一个令人羡慕的地位。这就是为什么一些买家决定与外部投资者合作，他们可以帮助他们在前端，并分享任何利润时，房屋再次出售块。事实上，现金交易在REO销售中占相当大的比例。

止赎房屋的融资选择

你可以用抵押贷款来购买REO房产，尽管私人贷款人往往对止赎交易的融资感到不安。但是，对于符合条件的人，有几种政府资助的融资选择：203（k）贷款来自联邦住房管理局（FHA），房利美的HomePath ReadyBuyer计划，以及房地美的HomeSteps计划。 

203（k）贷款

美国联邦住房管理局（FHA）设计了203（k）笔贷款，以帮助缓解银行的担忧，否则银行将回避购买高风险REO。向借款人收取抵押贷款保险此外，联邦住房管理局能够为参与该计划的私人贷款人提供贷款担保。 

对于借款人来说，最大的优势之一是能够在一次抵押贷款中为购房提供资金，再加上所需的任何维修。更基本的版本是简化的203（k）贷款，用于不需要工程或建筑规划的有限维修。个人可以借到比房屋售价高出3.5万美元的贷款，以支付基本的补救措施，如新电器、壁板和窗户。 

对于更广泛的修复，例如建造一个附加设施或处理结构损坏，传统的203（k）贷款通常是最好的选择。与简化版不同，房主必须至少拿出5000美元；最高限额是根据每个县的联邦住房管理局限额确定的。 此外，你必须支付一个独立的顾问，检查财产，并验证工作符合计划的指导方针。

这些贷款的另一个缺点是价格。除了支付抵押贷款保险，借款人通常支付的利率比贷款利率高出四分之一个百分点常规贷款. 他们可能还得掏一两个叉点数 -每笔金额为本金1%的预付费。