卖空（房地产）定义 编辑

房地产卖空是指财务状况不佳的房主以低于抵押贷款到期金额的价格出售自己的房产。房产的买方是第三方（不是银行），出售所得全部归买方所有贷款人. 贷款人要么原谅差额，要么获得贷款缺陷判断 借款人要求其向贷款人支付全部或部分出售价款与抵押物原值之间的差额。在一些州，这种差额必须在卖空交易中得到法律上的原谅。

关键要点

• 房地产卖空是指以低于抵押贷款所欠金额的价格出售房屋。
• 由抵押贷款放贷人批准卖空。
• 有时销售价格和抵押贷款金额之间的差额会被贷款人原谅，但并非总是如此。
• 对卖方而言，卖空的财务后果不如止赎的严重。
• 对于购房者来说，重要的是要计算成本，确保房子转售时有盈利空间。

了解卖空（房地产）

术语“卖空”是指房屋的售价低于抵押贷款余额的事实，例如，一个人在抵押贷款余额为175000美元时以150000美元的价格出售房屋。在这个例子中，25000美元减去期末成本，和其他销售成本 ，被认为是缺陷。或者$150000-$175000=—$25000。

在这一过程开始之前，持有抵押贷款的贷款人必须签署执行卖空（又称卖空）的决定法拍前期屋 出售。此外，贷款人（通常是银行）需要文件来解释为什么卖空是有意义的；毕竟，贷款机构在这个过程中可能会损失很多钱。未经贷款人批准，不得卖空。

卖空交易往往是冗长的文书密集型交易，有时需要一整年的时间来处理。然而，卖空对房主的利益并没有那么不利信用评级作为一个丧失抵押品赎回权 .

房地产卖空不同于投资卖空。投资卖空 指投资者在预期价格下跌的情况下出售借来的证券，并在未来某个时间要求投资者返还同等数量的股票的交易。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局和/或与美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

特别注意事项

即使卖空损害了一个人的利益信用评分比止赎还少，它仍然是一个负信用标记。任何类型的房地产销售，是由信贷公司表示为“未按约定支付”是一个丁的信用评分。因此，卖空、丧失抵押品赎回权和代替止赎的契据 所有这些都会对一个人的信用产生负面影响。

更重要的是，卖空并不总是否定了剩余的抵押贷款债务后，物业出售。这是因为所有抵押贷款都有两个部分：一个是偿还贷款人的承诺，另一个是抵押贷款留置权 用来担保贷款的财产。如果借款人不能偿还贷款，留置权保护贷款人。它赋予贷款机构出售房产以偿还债务的权利。这部分抵押贷款在卖空时被免除。

抵押贷款的第二部分是偿还承诺，贷款人仍然可以强制执行这一部分，要么通过新的票据，要么通过收取不足部分。不管发生什么，贷款机构都必须批准卖空，借款人有时会心血来潮。

在说服贷款人同意卖空时，买方财务问题的根源必须是新的，而不是买方先前隐瞒的。

卖空与止赎

卖空和取消抵押品赎回权是两个金融选择谁是落后于他们的抵押贷款付款，谁有一套房子，这是水下 ，或两者兼而有之。在这两种情况下，房主都被迫放弃房子，但时间安排和后果不同。

止赎是贷款人在借款人未能付款后扣押房屋的行为。取消抵押品赎回权是贷款人的最后选择。与卖空不同，止赎仅由贷款人发起。贷款人反对拖欠的借款人，以迫使出售一套住房，希望能弥补其最初的投资抵押贷款。此外，与大多数卖空不同的是，许多止赎发生在房主放弃房屋时。如果住户还没有离开家，他们将在取消抵押品赎回权的过程中被贷款人驱逐。

一旦贷款人有权进入该房屋，它就会下令评价并试图卖掉它。止赎通常不会像卖空那样需要很长时间才能完成，因为贷款人关心的是清算 很快就可以收回资产。取消抵押品赎回权的房屋也可能在受托人拍卖会上拍卖，买家通过公开程序竞拍房屋。

经过卖空的房主，在受到一定限制的情况下，可能有资格立即购买另一套住房。根据具体情况，遭遇止赎的房主可能要等2到7年才能再购买一套住房。止赎权是一个人的财产信用报告 七年了。

虽然止赎基本上可以让你离开你的家，虽然对你的财务未来的严重后果，如不得不宣布破产和摧毁你的信用完成卖空是劳动密集型的。然而，卖空所涉及的额外工作的回报可能是值得的。

卖空交易的破坏性较小的替代方案包括修改贷款和利用私人抵押贷款保险。

卖空选择

在你放弃做空之前，先和你的贷款人谈谈修改付款计划的可能性贷款修改 . 其中一个选择可能会让你呆在家里重新站起来。

另一个可能的选择是呆在家里，如果你有私人按揭保险 （PMI）。许多购房首付低于20%的房主被要求随房购买PMI。如果PMI公司认为你有机会从目前的财务状况中恢复过来，它可能会向你的贷款人垫付资金，使你的付款及时更新。最后，你得偿还预付款。

卖空的细节

说服贷款人

在开始卖空过程之前，苦苦挣扎的房主应该考虑，通过了解贷款人的观点，贷款人希望与他们合作卖空的可能性有多大。贷款人无需卖空；这将由贷款人自行决定。

经济问题的根源应该是新的，如健康问题、失业或离婚，而不是购房者最初申请贷款时没有披露的事情。贷款人不会同情不诚实的借款人。但是，如果你觉得自己是掠夺性放贷 实践中，你可以说服贷款人进行卖空，即使你没有任何重大的金融灾难，因为购买了房子。

为了让自己处于一个更令人信服的位置来完成卖空，停止购买非必需品。你不想在贷款人审查你的卖空提议时显得不负责任。

另外，要注意其他可能妨碍贷款人进行卖空交易的情况。如果你不在违约关于你的抵押贷款还款，贷款人可能不会愿意与你合作。如果放贷人认为取消你房子的赎回权比允许卖空能得到更多的钱，那么它可能不允许卖空。最后，如果有人联署 对于抵押贷款，贷款人可以要求该人负责支付而不是卖空。

如果你认为你的情况是成熟的卖空，谈谈决策者在银行从事这类交易的可能性。不要只和客户服务代表交谈，他们通常更像发言人，没有真正的权威。要想在电话上爬得更高，请立即与贷款人的损失减轻部门联系。如果你不喜欢第一个决策者说的话，试着改天和另一个决策者谈谈，看看你是否得到了不同的答案。如果贷款人愿意考虑卖空，你就可以着手制定卖空方案并找到买家。

咨询专业人士

在这一点上，你应该咨询律师，税务专业人士和律师房地产经纪人 . 虽然这些都是高价的专业服务，但如果你自己试图处理复杂的卖空交易而犯了错误，你可能会发现自己陷入更大的财务困境。您可以从您的房屋销售收入中支付这些服务费。习惯于处理卖空交易的专业人士将能够指导您如何支付。

定价

在设定要价时，一定要将出售房产的成本计入你摆脱困境所需的总金额。当然，你想以尽可能接近抵押贷款价值的价格出售房子，但在低迷的市场中，肯定会有一个问题短缺 . 在一些州，即使在卖空之后，银行也会要求你偿还全部或部分的差额。

收集你的文件并找到买家

收集所有你需要的文件，向贷款人证明你的经济困难。这些可能包括银行对账单、医疗账单、工资单、离职通知或离婚判决。由你提出卖空建议。请注意，贷款人最终必须在收到所有细节后批准卖空，因为贷款人是收益的接受者。你的工作是为你的房子找买主。

向银行提交你的建议

一旦你有一个买家和必要的文书工作，你准备提交买家的报价和你的建议，银行。你的提案应该包括一份困难证明，说明阻碍你偿还抵押贷款的情况。你想使它尽可能令人信服，保护你的利益，同时也呼吁银行。

在向贷款人提交你的财务信息时要小心，因为如果它不批准卖空，它可能会利用你的财务信息在止赎程序中试图从你身上拿钱。如果你仍然有现金资产，你可能会被期望用它们来继续支付抵押贷款或弥补销售价格和抵押贷款金额之间的一些差额。在完成卖空交易方面经验丰富的律师可以帮助你了解细节。

由于需要获得贷款人的批准，空头销售可能比普通房屋销售需要更长的时间，因此空头销售往往会失败。买家可能会在等待您答复的同时找到另一处房产。为这种可能性做好准备。如果卖空交易成功，请咨询国税局 （国税局）看看你是否需要为差额纳税。

另外，要注意卖空仍然会影响你的信用评分，因为你在卖空前错过的几个月的按揭付款可能会在你的信用报告中显示为拖欠付款。银行有权决定报告什么，所以说服银行不要报告你拖欠的款项对你最有利。

如果你在明显落后之前就提出了你的困难，那么你的银行在这方面可能会更慷慨。就信贷而言，虽然这有点破坏性，但肯定比止赎损失小。

买家和投资者的卖空策略

卖空也能为购房者提供绝佳的降价入市机会。这里有几个小贴士可以帮助你在考虑购买汽车时做出明智的决定卖空房产 .

学习如何找到他们

大多数卖空房地产是由房地产经纪人和房地产网站上列出的。有些上市公司可能不会出来说“卖空”，所以你可能要在上市公司内部寻找线索，比如“须经银行批准”或“给银行时间回应”

一个有经验的房地产经纪人可以在寻找和关闭卖空房地产方面产生很大的影响。专门从事卖空交易的代理人可以持有卖空交易和止赎资源（SFR）证书，该证书由全国房地产经纪人协会（NAR）。 

持有此证书的人接受过卖空和止赎、卖空资格认证、与贷款人谈判和保护买家等方面的专门培训。重要的是要注意，认证并不能保证一个代理将有你正在寻找的经验类型，也不排除缺乏认证。不管是哪种方式，你都需要审查任何潜在的房地产经纪人，以确保他们的卖空专长。

准备快点等

提前意识到卖空交易是复杂的、耗时的交易。贷款人批准卖空可能需要数周或数月时间，许多提交报价的买家最终会因为卖空过程太长而取消。买家必须准备好等待银行的卖空批准。卖空交易的规则因州而异，但步骤通常包括：

• 卖空一揽子计划借款人必须向贷款人提交一份财务一揽子计划，以证明其财务困难。这套文件包括财务报表、一封描述卖方困境的信件和财务记录，包括纳税申报表、W-2、工资单存根和银行对账单。
• 卖空要约一旦卖方接受了潜在买方的要约，上市代理机构就会向贷款人发出卖空要约上市协议，已执行的购买要约，买方的预先批准一封信，一份定金支票，还有卖家的卖空套餐。如果由于文件未提交或银行的归档错误（例如，银行丢失了文件包）导致文件包丢失任何内容，则该过程将被延迟。
• 银行处理银行对报价的审核可能需要几周到几个月的时间。最终，它将批准或拒绝它。需要注意的是，仅仅因为卖方接受了报价并不意味着银行会同意这个价格。如果银行认为可以通过止赎程序赚更多的钱，它将拒绝这一提议。

如果你是以卖空的方式买房，意图甩卖，那么一笔有利可图的交易的关键是一个好的买价。

都在数字上

In房地产投资 据说这笔钱是在“买入”中赚来的，这意味着一个好的买入价往往是成交成功的关键。如果你能以一个好的价格买到一处房产，你就增加了提前出手的几率。另一方面，如果购买价格处于高端，你可能会看到利润率下降。

你应该能够买的财产，把它在很大的条件，并出售它在一个很好的价格价格 你还能从中获利。投资者需要能够掉头，以低于市价的价格快速出售房子，好的购买价格使这成为可能。

然而，购买价格只是一个重要数字。你还需要做一些其他的计算，包括：

维修和翻新（R&R）成本

这些费用将根据物业的状况和您的计划而有所不同。花时间和精力制定一个现实的预算是值得的，因为这是你需要确定投资是否能赚钱的数据之一。需要考虑的成本包括材料、劳动力、许可证、检查费、垃圾清除、储存成本和垃圾箱租金。一个好的检查（在购买之前）可以提醒你任何大的费用，如破裂的基础，错误的布线，或广泛的白蚁损坏。

修复后价值（ARV）

ARV是对财产价值的估计公平市价（FMV）在进行任何修理和翻新之后。投资者通过观察这个数字来判断一处房产是否有盈利潜力。评估房地产ARV的最佳方法是可比数据 （comps）-最近在该地区出售的房屋（通常距离标的地产一英里），其面积、卧室/浴室数量等特征相似。

账面成本

账面成本 是你持有房产的费用。您拥有物业的时间越长，您将花费更多的成本，其中包括：

• 按揭付款（含利息）
• 财产税
• 保险
• 公寓和协会费用
• 公用设施（电、气、水、下水道、垃圾）

确定盈利能力

为了使投资有利可图，您的成本总和（购买价格、维修和翻新成本以及运输成本）必须低于ARV。如果您的成本接近或高于抗逆转录病毒药物，将很难或不可能盈利。您可以通过从ARV中减去购买价格、维修和翻新（R&R）成本和运输成本来确定潜在利润：

利润=ARV–购买价格–研发成本–账面成本

房地产投资者可能期望在一处房产上赚取至少20%的利润，有些人使用指导方针来评估不同房地产市场的房产。根据这些准则，总投资（购买价格、研发成本和账面成本）不得超过：

• 80%的抗逆转录病毒药物在家庭价值不断上升的市场
• 在平淡的市场中70%至75%的抗逆转录病毒药物
• 在房屋价值不断下降的市场中，抗逆转录病毒药物占60%至65%

例如，如果一处房产的ARV为200000美元，那么在上涨的市场中，您的总投资应限制在160000美元左右；在持平的市场中，您的总投资应限制在140000美元左右；在价值下跌的市场中，您的总投资应限制在120000美元左右。不同的投资水平用于降低市场条件变化时的风险。在不断上涨的市场中，你可能会冒更大的风险，因为当你卖出时，你更有可能获得抗逆转录病毒药物或更好的抗逆转录病毒药物。在一个下跌的市场，你不太可能得到你的抗逆转录病毒药物，所以你的投资应该更小。

底线

卖空房产可以提供一个很好的机会用更少的钱买房。在许多情况下，卖空房屋的状况是合理的，虽然购买价格可能高于止赎，但使房屋可销售的成本可能要低得多，对卖方的不利影响也不那么严重。然而，由于过程漫长，买卖双方必须愿意等待。有经验的房地产经纪人可以帮助你确定一个公平的报价，并与银行谈判。

虽然许多投资者购买卖空房产，并迅速转售获利，但也有人选择维持所有权，通过收取租金来获取收入。无论哪种情况，在购买前都必须仔细评估每一处房产，以确定其是否具有盈利潜力。

由于税法复杂多变，建议您咨询注册会计师 （注册会计师）谁知道房地产投资和相关的税法，给你全面和最新的信息。它可能意味着在一项投资中盈利和亏损的区别。

常见问题

什么是卖空？

在房地产中，卖空发生在业主出售低于抵押价值的房屋时。通常情况下，这种情况发生在房主陷入财务困境，拖欠房贷时。业主有义务将其房屋出售给第三方，而出售所得归贷款人所有。在此之前，贷款人必须批准卖空，也称为止赎前出售。通常，由于涉及的文书工作规模，卖空过程可能长达一年；

卖空和止赎有什么区别？

在卖空交易中，这个过程是由房主发起的。在这里，业主将通过可能显示最近失业、离婚判决或银行对账单的文件向贷款人说明其财务困境的程度。在贷款人同意前进后，房主负责寻找买家。相比之下，在丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人启动了这一过程，实质上是在房主未能付款后没收房屋。通常，这一过程比卖空要快，因为贷款人寻求尽快清算资产；

买卖空房是个好主意吗？

在许多情况下，购买卖空房产可能对潜在买家有利。但是，了解其中的一些缺点很重要。首先，卖空交易可能需要很长时间，贷款人有时需要几个月的时间来批准交易。此外，在卖方批准后，银行可能需要数周时间才能批准价格。如果银行认为止赎程序将更有利可图，它可能会拒绝卖空，转而进行止赎；