出租房产：摇钱树还是钱坑？ 编辑

投资于房地产，就像任何资产一样，不断面临着购买、出售或持有的决定。而这些决定取决于对相关财产的评估。房地产估价贴现现金流or资本化 方法类似于股票或债券的估值。唯一不同的是，现金流来自租赁空间，而不是销售产品和服务。

房地产投资公司已经发展出成熟的估值模型帮助他们做决定。但是，通过使用电子表格工具，个人可以对大多数产生收入的房地产（包括购买的用作资产的住宅房地产）进行适当的估价住宅租赁物业 .

请继续阅读，了解任何投资者如何创造一个估价 令人满意的足以排除潜在的投资机会。

个别估值

一些个人认为，如果一个认证的评价已完成。然而，投资者的估值可能不同于鉴定人 有几个原因。

投资者可能对房地产的吸引能力有不同的看法租户或者租赁费率房客愿意付钱。作为潜在购买者或卖方 ，投资者可能会觉得物业的风险比评估师大或小。

评估人员对价值进行单独评估。其中包括更换物业的费用，以及近期和远期的比较可比交易和一个收益法. 这些方法中的一些通常滞后于市场，低估了价值上升趋势 ，资产估值过高呈下降趋势。

在房地产市场上寻找机会包括寻找那些被政府错误估价的房产市场. 这通常意味着管理一个物业的水平超过市场预期。估价应提供对真实情况的估计收入 -产生财产的潜力。

房地产估价

评估房地产的收益法类似于评估股票、债券或任何其他创收投资的过程。最多分析员使用贴现现金流量法确定资产的净现值（净现值）.

净现值是以今天的美元计算的房地产价值，将达到投资者的预期目标风险调整回报. 净现值由贴现投资者可获得的定期现金流要求回报率 . 由于风险回报率是投资者所需的风险回报率，因此得出的价值是该个人投资者的风险调整价值。通过将这个价值与市场价格进行比较，投资者可以做出买入、持有或卖出的决定。

股票价值是通过贴现股息得出的，债券价值是通过贴现利息得出的优惠券付款。房地产按折扣估价净现金从租赁收入中扣除所有费用后所有者可获得的现金流或现金流。评估一处房产的价值包括估计所有租金收入 然后扣除执行和维持这些租约所需的所有费用。

分解租约

所有收入估计都直接来自租赁。租约是承租人和承租人之间的合同协议地主. 所有租金和合同租金增加(升级 )将在租约中详细说明，以及空间和租金优惠的选择。业主还向租户收回部分或全部物业费用。这种收入的收取方式也在租赁合同中说明。租赁主要有三种类型：

• 全套服务租赁
• 净租赁
• 三重净租赁

在全套服务的租赁中，租户除了支付租金外不支付任何费用。在净租赁中，承租人通常在搬进物业后的一段时间内支付他们那部分增加的费用。在三重净租赁中，承租人支付按比例 所有财产费用的份额。

以下是准备收入评估时必须考虑的费用类型：

• 租赁成本
• 管理成本
• 资本成本

租赁成本是指为吸引承租人和执行租赁合同所需的费用。管理成本是指物业层面的费用，如水电费、清洁费、税金等，以及管理物业的任何成本。收入减去营业费用等于净营业收入. NOI是指物业正常运营产生的现金流。然后从净营运收入中减去资本成本得出现金流。资本成本是维护财产的任何定期资本支出。其中包括用于租赁佣金、租户改善或资本公积 未来的物业升级。

估价实例

一旦确定了定期现金流，就可以对其进行折现以确定房地产价值。图1显示了一个简单的估价设计，可以根据大多数房产的价值进行调整。

图1

估价假设一处房产第一年的年租金收入为100000美元，每年增长4%，第十年后增长3%。费用估计占收入的40%。资本公积按每年10000美元计算。这个贴现率，即错误率设置为13%。第10年确定该物业复归价值的资本化率估计为10%。用金融术语来说资本化率等于K-g，其中K是投资者的RROR（要求回报率），是预期收入增长。K-g也被称为投资者所需的收益回报率，或投资金额总回报 这是由收入提供的。

第10年的房地产价值是根据第11年的估计净营运收入除以资本化率得出的。假设投资者要求的回报率保持在13%，那么资本化率将等于10%，或K-g（13%-3%）。在图2中，第11年的净营运收入为88812美元。在计算定期现金流后，再按折现率（13%）折现，得出净现值58333美元。

图2（单位：千美元）

图2提供了一个基本格式，可以用来评估任何产生收入或出租的财产。购买住宅房地产作为出租物业的投资者应准备估价，以确定所收取的租金是否足以支撑市场购买价格 财产的所有权。尽管评估师通常会默认使用10年期现金流，但投资者所产生的现金流应反映假定购买该地产的假设。这种格式虽然简化了，但可以调整为任何属性的值，而不考虑复杂性。即使是酒店也可以这样估价。把每晚的房间出租想象成一天的出租。

买入、卖出或持有

在购买房产时，如果投资者评估值高于卖方的报价或估价，则可在收到错误报告的高概率下购买房产。反之，出售房产时，如果评估价值低于买方报价，则应出售房产。此外，如果评估价值与市场相符，且风险回报率对所涉及的风险提供了充分的回报，则所有者可以决定持有投资，直到出现风险为止不平衡 在估值和市场价值之间。

价值可以定义为一个人愿意为一处房产支付的最大金额。购买资产时，融资 不应影响房产的最终价值，因为每个买家都有不同的融资选择。

然而，对于已经拥有融资房产的投资者来说，情况并非如此。在决定适当的销售时间时必须考虑融资，因为融资结构，如偿还补偿费，可以抢走投资者的销售收入。在投资者获得了市场上不再提供的有利融资条件的情况下，这一点很重要。现有投资债务可能会提供更好的风险调整回报比可以实现再投资的预期销售收入。调整风险回报率，以包括抵押贷款 债务。

底线

无论是买入还是卖出，都有可能产生足够准确的估值模型，以协助决策过程。创建模型所涉及的数学相对简单，大多数投资者都能掌握。在对当地市场标准、租赁结构以及不同物业类型的收入和支出如何运作有了初步了解之后，就应该能够预测未来的现金流。