净营业收入（NOI）定义 编辑

净营业收入（NOI）是一种计算方法，用于分析产生收入的房地产投资的盈利能力。NOI等于所有收入从财产中扣除所有合理必要的营业费用 .

净资产收益率是一个税前数字，出现在财产的收入和现金流量表中，不包括贷款的本金和利息、资本支出、折旧和利息摊销. 当这一指标用于其他行业时，它被称为“息税前利润”，即息税前收益 .”

关键要点

• 净营业收入衡量产生收入的财产的盈利能力，然后再加上任何融资或税收成本。
• 要计算净营运收入，请从物业产生的所有收入中减去物业产生的所有运营费用。
• 如果财产所有人推迟或加速某些收入或支出项目，则可以操纵净营运收入指标中使用的营运费用。
• 净营运收入指标不包括资本支出。
• NOI将向业主表明，租用一处房产是否值得花费拥有和维护它。

净营业收入

了解净营业收入（NOI）

净营业收入是房地产专业人士用来确定其创收物业的准确价值的一种估值方法。要计算净营运收入，必须从物业产生的收入中减去物业的营运费用。

除了租金收入，物业还可能从停车场、自动售货机和洗衣设施等便利设施中产生收入。运营费用包括运营和维护建筑物的成本，包括保险费、律师费、水电费、，财产税、修理费和清洁费。资本支出 例如整栋楼的新空调系统的费用，不包括在计算中。

NOI帮助房地产投资者确定资本化率，进而帮助他们计算房产的价值，从而使他们能够比较他们可能考虑购买或出售的不同房产。

对于融资性房地产，NOI也用于债务覆盖率 （DCR），它告诉贷款人和投资者一处房产的收入是否包括其运营费用和债务支付。NOI还用于计算净收益乘数、现金投资回报率和总投资回报率。

如何计算净营业收入（NOI）

要计算净营业收入，从房产产生的收入中减去营业费用。房地产收入包括租金收入、停车费、服务变更、自动售货机、洗衣机等。

营业费用包括与经营物业有关的所有费用。这些费用包括物业管理费、保险费、水电费、物业税、修理费和维护费。

净营业收入（NOI）公式

$egin{aligned}&； ext{Net operating income}=RR-OE&； extbf{where:}&；RR= ext{real estate revenue}&；OE= ext{operating expenses} end{aligned}$净营业收入=RR−OE哪里：RR=房地产收入OE=营业费用

作为一个例子，让我们假设下面的信息是一个业主出租的一个特定的公寓大楼的轮廓。

收入：

• 租金收入：20000美元
• 停车费：5000美元
• 洗衣机：1000美元

总收入=$26000

现在，假设公寓楼的运营费用如下：

营业费用：

• 物业管理费：1000美元
• 房产税：5000美元
• 维修和保养：3 000美元
• 保险：1000美元

总运营费用=$10000

本例中的净营业收入（NOI）为26000-10000美元=16000美元。

净营业收入（NOI）示例

假设您拥有一处房产，每年收入12万美元，营业费用8万美元。在这种情况下，将产生40000美元（120000-80000美元）的净营运收入。如果总额为负，营业费用高于收入，则结果称为a营业净亏损 （无）。

债权人和商业贷款人在很大程度上依赖NOI来确定抵押财产的创收潜力，甚至比他们在决策中考虑投资者的信用历史还要多。简单地说：这个指标有助于贷款人通过预测房地产的现金流，从根本上评估房地产的初始价值。

NOI是用来确定一个财产的资本化率，也被称为投资回报率（ROI）房地产。它将NOI除以购买价格。

如果一处房产被认为是有利可图的，贷款人也会用这个数字来确定他们愿意发放的贷款规模。另一方面，如果房产出现净经营亏损，贷款人很可能会断然拒绝借款人的抵押贷款申请。

业主可以通过推迟某些开支而加速其他开支来操纵他们的运营开支。净营运收入也可以通过提高租金和其他费用来增加，同时减少合理必要的运营费用。

作为后者的一个例子，考虑这样一个场景：一个公寓业主放弃了一个租户每年12000美元的租金，以换取作为物业经理的租客。如果公寓业主通常会向建筑经理支付3万美元的工资，他们可能会因此从收入中减去“合理必要”的3万美元，而不是实际的1.2万美元。

净营业收入（NOI）公式常见问题

计算NOI的公式是什么？

计算NOI的公式如下：

• NOI=房地产收入-营业费用

如何计算税前净营业收入？

NOI是税前计算，因为它不考虑税收。

净收入和净营业收入（NOI）之间有什么区别？

净营业收入是收入减去所有营业费用，而净收入是收入减去所有费用，包括营业费用和非营业费用，如税金。

什么是良好的净营业收入（NOI）百分比？

净资产收益率不是一个百分比，而是一个考虑到一处房产的收入和支出的数字。如果该财产以现金全额支付，则可将其与该财产的全部价值进行比较。在这种情况下，净营业收入占房价的比例越高越好。

底线

净营业收入（NOI）是评估房地产盈利能力的常用数字。计算包括从物业产生的所有收入中减去物业的所有运营费用。收入越高，支出越小，房产的利润就越高。这告诉业主，如果从拥有和维护财产产生的收入是值得的成本。