资本化率定义 编辑

资本化率是多少？

资本化率（也称为资本化率）在商业房地产领域被用来表示；收益率&预计将在；房地产投资 财产. 此度量值是基于净值计算的收入 该物业预计将产生的收益，通过将净营业收入除以物业资产价值来计算，并以百分比表示。它用于估计投资者在房地产市场的潜在投资回报。

虽然资本化率有助于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值，但不应将其作为衡量投资实力的唯一指标，因为它没有考虑杠杆率、货币的时间价值和房地产改善带来的未来现金流等因素。资本化率的好坏没有明确的区间，它们在很大程度上取决于房地产和市场的环境。

关键要点

• 资本化率的计算方法是将房产的净营业收入除以当前的市场价值。
• 这一比率以百分比表示，是对投资者房地产投资潜在回报的估计。
• 作为类似房地产投资相对价值的比较，资本化率是最有用的。

理解资本化率

资本化率是评估房地产投资盈利能力和回报潜力的最常用指标。资本化率仅表示假定以现金而非贷款方式购买的物业在一年内的收益率。资本化率表示物业的内在、自然和非杠杆回报率。

资本化率公式

资本化率的计算有几个版本。在最流行的公式中，房地产投资的资本化率是通过除以房地产的；净营业收入&按当前；市场价值 . 在数学上，

资本化率=净营业收入/当前市值

哪里，

净营业收入是物业（如租金）产生的（预期）年收入，通过扣除所有费用 因管理物业而产生的费用。这些费用包括设施的定期维护费用以及财产税。

资产的当前市场价值是按现行市场利率计算的房地产的当前价值。

在另一个版本中，该数字是根据资产的原始资本成本或购置成本计算的。

资本化率=净营业收入/购买价格

然而，第二个版本不太流行有两个原因。首先，对于几年/几十年前以低价购买的旧房产，它给出了不切实际的结果；其次，它不能应用于继承的房产，因为其购买价格为零，因此无法进行分割。

此外，由于房地产价格波动很大，与第二种使用固定价值原始购买价格相比，使用当前市场价格的第一种方法更准确。

资本化率示例

假设一个投资者有100万美元，他正在考虑投资两个可用的投资选项之一——一个，他可以投资政府发行的国债 这提供了名义上3%的年利息，被认为是最安全的投资和两个，他可以购买一个商业建筑，有多个租户谁预计支付定期租金。

在第二种情况下，假设每年收到的总租金为90000美元，投资者需要支付总计20000美元的各种维护费用和财产税。这使得房产投资的净收益为7万美元。假设在第一年，房产价值保持在100万美元的初始购买价。

资本化率的计算公式为（净营业收入/财产价值）=70000美元/100万美元=7%。

房地产投资7%的回报率比无风险国债3%的标准回报率要好。额外的4%代表了投资者通过投资房地产市场所承担的风险的回报，而不是投资于风险为零的最安全的国债。

房地产投资是有风险的，并且可能存在几种情况，即资本化率指标所代表的回报率可能会有很大差异。

例如，一些租户可能会搬走，物业的租金收入可能会减少到4万美元。将20000美元用于各种维护成本和财产税，假设财产价值保持在100万美元，资本化率为（20000美元/100万美元）=2%。此值小于无风险债券 .

在另一种情况下，假设租金收入保持在最初的90000美元，但是维护成本和/或财产税显著增加，比如50000美元。资本化率将为（40000美元/100万美元）=4%。

在另一种情况下，如果房产本身的当前市场价值减少，比如80万美元，而租金收入和各种成本保持不变，资本化率将增加到7万美元/80万美元=8.75%。

从本质上讲，房地产产生的不同收入水平、与房地产相关的费用以及房地产当前的市场估值都可以显著改变资本化率。

从理论上讲，房地产投资者可以获得高于国债投资的盈余回报，这可归因于导致上述情况的相关风险。风险因素包括：

• 物业的年龄、位置和状态
• 物业类型-多户、办公、工业、零售或娱乐
• 租户的偿债能力和定期租金收入
• 租客租约的期限和结构
• 物业的整体市价及影响其估值的因素
• 该地区的宏观经济基本面以及影响租户业务的因素

解释资本化率

由于资本化率是基于对未来收入的预计估计，因此会有很大的差异。因此，了解什么是投资性房地产的良好资本化率就变得非常重要。

利率还表明收回房地产投资金额所需的时间。例如，一个资产上限率为10%的房地产需要10年左右才能收回投资。

不同物业之间的不同上限利率，或同一物业不同时段的不同上限利率，代表不同的风险水平。看看这个公式可以发现，对于净营业收入较高、估值较低的房地产，资本化率的价值会较高，反之亦然。

比如说，有两个属性在所有属性中都是相似的，除了地理上的不同。一个在豪华的市中心，另一个在市郊。在所有条件相同的情况下，与第二套房产相比，第一套房产将产生更高的租金，但这些租金将被更高的维护成本和更高的税收部分抵消。与第二个楼盘相比，市中心楼盘的资本化率相对较低，因为它的市场价值明显较高。

这表明，较低的资本化率值对应于较好的估值和较好的回报前景与较低的风险水平。另一方面，较高的资本化率意味着相对较低的房地产投资回报前景，因此风险水平较高。

虽然上述假设的例子使投资者很容易选择市中心的房产，但现实情况可能没有那么简单。根据资本化率评估房地产的投资者面临着一项具有挑战性的任务，即为给定的风险水平确定合适的资本化率。

资本化率

资本化率的Gordon模型表示

资本化率的另一个代表来自戈登增长模型，也被称为股息贴现模型（DDM）. 这是一种计算内在价值 一个公司的股票价格与当前的市场状况无关，股票价值计算为股票未来股息的现值。在数学上，

股票价值=预期年度股息现金流量/（投资者要求收益率-预期股息增长率）

重新整理方程，把公式推广到红利之外，

（要求收益率-预期增长率）=预期现金流/资产价值

上述表述与前面提到的资本化率的基本公式相吻合。预期现金流量值代表净营业收入，资产价值与房地产当前市场价格相匹配。这导致资本化率等于所需回报率和预期增长率之间的差额。也就是说，资本化率只是要求的回报率减去增长率。

这可以用来评估一个给定的回报率预期的投资者财产的估值。例如，假设一处房产的净营业收入为5万美元，预计每年增长2%。如果投资者的预期回报率是每年10%，那么净资本率将达到（10%-2%）=8%。按照上述公式计算，资产估值为（50000美元/8%）=625000美元。