如何利用房地产抵税 编辑

投资于房地产 这仍然是创造财富和减税的最佳途径之一。收益包括能够通过折旧收回产生收入的财产的成本，利用1031交易所推迟房地产投资的利润，以房地产权益借款进行额外投资或用于其他目的。

此外，业主可以受益于个人住宅免除，从而使出售私人住宅的利润免受资本利得税收，以及抵押贷款利息. 继续读下去，找出这些策略中的一种或几种组合是否有效很适合你 .

关键要点

• 投资房地产是通过各种手段积累财富、减税的一种方式。
• 折旧允许收回与产生收入的租赁财产有关的成本。
• 投资者可以通过出售一处投资性房地产，并利用股权在类似1031的交易所中购买另一处房地产来推迟纳税。
• 业主可以借用他们现有房产的房屋净值进行其他投资。
• 根据房产销售价值的不同，房屋所有者可以从房屋销售所得的资本利得税中扣除。
• 个人还可以扣除抵押贷款的利息。

1使用折旧扣除

你可以通过每年一次的租金来收回产生收入的成本减税打电话折旧. 这个国内税收代码将折旧扣除额定义为对劣化、磨损和报废的合理准备金。 

房地产投资者通常使用一种叫做改进的加速成本回收系统（MACRS），其中住宅租赁物业 结构改进的折旧年限为27.5年，而电器和其他固定装置的折旧年限为15年。

折旧费用往往导致净损失on投资性房地产即使财产真的产生了积极的影响现金流. 这一损失以及水电费和保险费等费用在附表E“联邦所得税”中列报表格1040，并从普通收入. 

2利用1031个交易所

1031交易所，以第1031节 允许投资者通过出售一项投资性房地产，并使用股权购买另一项或多项价值相等或更大的房地产来递延税款。此交换必须在指定的时间段内进行。

虽然1031交易所可以广泛地包括各种类型的财产，但绝大多数交易与房地产有关。自2017年12月31日起，第1031节“同类交易待遇”仅适用于为交易或业务或投资目的而持有的不动产的交易，但主要为出售而持有的不动产除外； 

财产条例

为了成功完成1031交换，属性必须满足以下条件：

• 重置财产的总价值必须等于或大于放弃财产的总价值。
• 事务中包含的属性必须是好样的，含义不动产不能与其他类型的资产交换，例如房地产投资信托（房地产投资信托）。
• 这两种财产都必须用于“商业或贸易中的生产目的”（投资）。

通过交易收到的任何现金或财产不被视为实物财产靴子而且要纳税。现金靴不仅包括现金，还包括实物，如固定装置。抵押贷款是指通过交易实现的任何债务减少。因此，与置换财产必须等于或大于出售放弃的财产时收回的债务的价值。 

投资者条例

投资者必须使用合格的中介机构。一个合格的中间人是一个代理人，主要通过持有净收益从放弃的财产中提取，然后再投资于置换财产。只有合格的中介机构才能在交易期间持有这些资金。交换住宿者联合会详细说明合格中介在1031交换过程中所起的作用。 

投资者有两个期限：

• 出让财产出售45天后，他们必须向交易所的合格一方（通常是中间人）提交一份合格替代财产的书面清单。还有一些规则限制可以识别的属性的数量。
• 此外，他们必须在出售放弃的资产后180天内或到期日后180天内购买符合条件的重置资产的总价值纳税申报表以先到者为准。

1031交易所，逐步

在典型的交易中，投资者决定出售一处投资性房地产，并将任何收益投资于另一处房地产。

1. 为了以节税的方式实现这一点，投资者与合格的中介机构签订了1031交换协议，并将原房产出售。与此同时，投资者开始寻找替代房产。
2. 在投资者出售原房产（放弃的房产）的当天，支付所有费用后的净收益将汇入合格中介机构设立的专门账户。
3. 投资者随后进入鉴定期，在交易期内有整整45天的时间出示合格的置换房地产清单，180天的时间关闭置换房地产。
4. 投资者使用出售放弃财产所得的全部收益，成交新的投资财产。
5. 合格的中介机构将这些资金电汇到产权公司，专用账户关闭，交易完成。

三。房屋净值借款

已经积累了大量资金的投资者衡平法在他们的个人住房或投资财产可能只是选择再融资 他们的财产和退出股权进行额外的投资，改善家园，或为其他目的。各州的规定各不相同。

在一个典型的情况下，贷款人将贷款80%至85%的股权。例如，在一处价值24万美元、贷款10万美元的房产上，借款人最多可以提取9.2万美元（24万x 80%=10万美元）。 

用你的股票借贷的能力也将取决于你的资产信用评分，您现有的负债股本比率，以及您的债务收入比.

虽然这一策略风险稍大，但对于那些有能力处理额外债务的人来说，它可以帮助积累财富，而无需进入1031交易所或出售房产。

4延迟房屋销售税

出售纳税人主要个人住宅的收益不包括在资本利得税如果纳税人在过去5年中有2年在家中居住，则对共同申请的已婚夫妇最高可获得50万美元，对单身人士最高可获得25万美元。此外，如果出售纳税人主要居所的收益大于排除的收益，纳税人也可以通过1031交易所将该部分投资。 

居住在房屋价值正在升值的地区的投资者可以使用一种交易策略来积累个人财富和财富减少税收 同时。

5扣除按揭利息

房主可以扣除 可归因于纳税申报表利息支付的抵押贷款部分。这些付款在抵押贷款的最初几年较高，并随着抵押贷款的偿还而逐渐减少。

根据美国国税局的规定，“你可以扣除75万美元（如果已婚单独申报，则为37.5万美元）债务的住房抵押贷款利息。但是，如果您要从2017年12月16日之前发生的债务中扣除抵押贷款利息，则适用更高的限制（100万美元（50万美元，如果已婚单独申报）。”； 

底线

有许多选择可供房地产业主谁是希望出售，同时尽量减少纳税义务 .

• 1031交易所允许将出售的收益再投资于同类房产。
• 房屋净值贷款直接利用房产的价值，可以用于多种用途。
• 出售主要居所有资格享受特殊税收待遇。
• 按揭利息可以在纳税时扣除。

你的个人情况将决定这些选择中的哪一个是适合你的，但他们中的任何一个都将帮助你从你的房地产投资中得到最大的回报。