房地产投资信托（REIT）定义 编辑

什么是房地产投资信托（REIT）？

房地产投资信托（REIT）是一家拥有、经营或为创收房地产融资的公司。以共同基金为模式，REITs汇集了众多投资者的资金。这使得个人投资者可以从房地产投资中获得红利，而不必自己购买、管理或融资任何房地产。

关键要点

• 房地产投资信托（REIT）是一家拥有、经营或为创收性房地产融资的公司。
• 房地产投资信托基金为投资者带来稳定的收入来源，但在资本增值方面提供的机会微乎其微。
• 大多数房地产投资信托基金都像股票一样公开交易，这使得它们具有很高的流动性（与实物房地产投资不同）。
• 房地产投资信托基金投资于大多数房地产类型，包括公寓楼、细胞塔、数据中心、酒店、医疗设施、办公室、零售中心和仓库。

房地产投资信托基金如何运作

国会在1960年建立了房地产投资信托基金，作为对雪茄消费税延期的修正案。该条款允许投资者购买商业股票；房地产投资组合-以前只有富人和大型金融中介机构才能获得的东西。 

房地产投资信托投资组合中的房地产可能包括公寓综合楼、数据中心、医疗设施、酒店、光纤电缆形式的基础设施、细胞塔和能源管道办公楼、零售中心、自营仓库、林地和仓库。

一般而言，房地产投资信托基金专注于特定的房地产行业。但是，多元化和专业REIT可能在其投资组合中持有不同类型的房地产，例如由办公房地产和零售房地产组成的REIT；

许多房地产投资信托基金在主要证券交易所公开交易，投资者可以在整个交易时段像股票一样买卖它们。 这些REIT通常交易量很大，被认为是流动性很强的工具；

房地产投资信托（REIT）

什么是房地产投资信托基金？

大多数房地产投资信托基金都有一个简单明了的商业模式：房地产投资信托基金租赁场地，收取物业租金，然后将收入作为股息分配给股东。抵押房地产投资信托基金不拥有房地产，而是金融房地产。这些房地产投资信托基金从其投资利息中赚取收入。

To有资格成为房地产投资信托基金 ，公司必须遵守《国内税收法》（IRC）的某些规定。这些要求包括长期主要拥有创收房地产，并将收入分配给股东。具体而言，公司必须满足以下要求才能获得REIT资格：

• 至少将总资产的75%投资于房地产、现金或美国国债
• 至少75%的总收入来自租金、为不动产融资的抵押贷款利息或不动产销售
• 每年以股东股息的形式支付至少90%的应纳税所得额
• 作为公司应纳税的实体
• 由董事会或受托人管理
• 成立一年后至少有100名股东；
• 五个或五个以下的个人持有不超过50%的股份

如今，据估计，房地产投资信托基金总共拥有约3万亿美元的总资产；公开交易的股票型房地产投资信托基金占2万亿美元。

不动产投资信托类型

房地产投资信托有三种类型：

• 股权REITs。大多数房地产投资信托基金是股权房地产投资信托基金，它们拥有并管理产生收入的房地产。收入主要通过租金产生（而不是通过转售物业）。
• 抵押房地产投资信托基金。抵押房地产投资信托基金（Mortgage REITs）通过抵押贷款和贷款直接向房地产所有者和经营者提供贷款，或通过收购抵押贷款支持证券. 他们的收益主要来自；净息差-他们从抵押贷款中获得的利息和为这些贷款融资的成本之间的差价。这种模式使他们对利率上升可能敏感。
• 混合型房地产投资信托基金。这些房地产投资信托基金采用股权和抵押房地产投资信托基金的投资策略。

房地产投资信托基金可根据其股票的购买和持有方式进一步分类：

• 公开交易的房地产投资信托基金。公开交易的房地产投资信托基金的股票在全国证券交易所上市，由个人投资者买卖。它们由美国证券交易委员会（SEC）监管。
• 公开非交易房地产投资信托基金。这些房地产投资信托基金也在美国证券交易委员会注册，但不在国家证券交易所交易。因此，它们的流动性不如公开交易的REIT。不过，它们往往更稳定，因为它们不受市场波动的影响。
• 私人房地产投资信托基金。这些REIT不在SEC注册，也不在国家证券交易所交易。一般来说，私人REIT只能出售给机构投资者。

如何投资REITS

你可以投资于公开交易的房地产投资信托基金以及REIT共同基金 以及REIT交易所交易基金（etf）——通过经纪人购买股票。您可以通过参与非交易房地产投资信托基金发行的经纪人或财务顾问购买非交易房地产投资信托基金的股票。

房地产投资信托基金也包括在越来越多的固定收益；和固定缴款投资计划。据统计，美国约有8700万投资者通过退休储蓄和其他投资基金持有房地产投资信托基金纳雷特，一家总部位于华盛顿的房地产投资信托研究公司。 

房地产投资信托活动导致2019年分配了690亿美元的股息收入（最新可用数据）。

在美国有超过225个公开交易的房地产投资信托基金，这意味着在决定购买哪一个房地产投资信托基金之前，你还有一些功课要做。 一定要考虑房地产投资信托基金的管理团队和业绩记录，找出他们是如何得到补偿的。如果是基于业绩的薪酬，他们很可能会努力选择正确的投资和最佳策略。

当然，看看这些数字也不失为一个好主意，比如每股收益的预期增长率和当前的股息率。一个特别有用的指标是房地产投资信托基金运营资金（FFO） ，其计算方法是将折旧和摊销与收益相加，然后减去任何销售收益；

投资REITs的利弊

房地产投资信托基金可以在投资组合中发挥重要作用，因为它们可以提供强劲、稳定的年度股息和长期资本增值的潜力。房地产投资信托基金（REIT）过去20年的总回报率表现，已经超过了标准普尔500指数、其他指数和通胀率。 与所有投资一样，房地产投资信托基金各有利弊。

另一方面，房地产投资信托基金易于买卖，因为大多数是在公共交易所交易，这一特点缓解了房地产的一些传统弊端。就表现而言，房地产投资信托基金提供有吸引力的风险调整回报和稳定的现金流。此外，房地产业务对投资组合也有好处，因为它提供了多样化和基于股息的收入，而且股息通常高于你用其他投资所能实现的。

不利的一面是，REITs在资本增值方面提供的服务不多。作为其结构的一部分，他们必须将90%的收入返还给投资者。 因此，只有10%的应税收入可以再投资到房地产投资信托基金购买新的持有。其他不利因素是，房地产投资信托基金股息作为正常收入征税，一些房地产投资信托基金的管理和交易费用很高。

• 流动性

• 多元化

• 透明度

• 通过股息稳定现金流

• 具有吸引力的风险调整回报

• 低增长

• 股息作为正常收入征税

• 受市场风险影响

• 潜在的高管理和交易费用

房地产投资信托欺诈

美国证券交易委员会（SEC）建议，投资者应提防任何试图出售未在SEC注册的REITs的人。它建议“您可以通过SEC的EDGAR系统. 您还可以使用EDGAR审查REIT的年度和季度报告以及任何招股说明书。”； 

此外，最好去看看推荐REIT的经纪人或投资顾问。SEC有一个免费搜索工具 这样你就可以查看投资专业人士是否有执照和注册。

房地产投资信托的真实例子

选择房地产投资信托基金的另一个考虑因素是，看看房地产市场中的热门行业。一般来说，哪些蓬勃发展的经济部门可以通过房地产进入？例如，医疗保健是美国发展最快的行业之一，尤其是医疗建筑、门诊护理中心、老年护理设施和退休社区的发展。

一些房地产投资信托基金专注于这一领域。Healthpeak Properties前身为HCP-就是一个例子。截至2020年7月22日，该公司市值接近144亿美元，日均交易约500万股。它的投资组合集中在三个核心资产类别：生命科学设施、医疗办公室和高级住宅。