避免投资性房地产销售的资本利得税 编辑

有了升值的股票，你可以在几年内卖出你的股票来分散市场资本利得. 不幸的是，投资性房地产不被授予同样的奢侈品；全部收益必须在出售房产当年的税款中申报，除非采取某些措施尽量减少这种风险. 如果投资者使用IRS代码第1031节确认；好样的&当出售投资性房地产时，可以通过购买类似的投资性房地产来递延资本收益。 

你真的可以把房子卖了而不用交资本利得税吗？

管理销售日期

你可以通过控制纳税年度来减轻税收负担标题财产从你手中消失了，因此，你报案的那一年资本收益 在交易中。换句话说，您可以将所有权转让设置为您预期税负较低的年份。

根据美国国税局（IRS）的规定，“如果您的应纳税所得额低于80000美元，部分或全部净资本收益可能按0%征税。”活跃收入最小的被动收入，包括出售投资性房地产的收益，您可以避免为最低资本收益缴税。然而，如果你的收入是稳定的，并且对所得税的支付看起来是不可避免的，那么你可以考虑使用IRC第1031节交换。 

第1031节交换

《美国国税局法典》第1031节规定，交易所允许投资者将持有的不动产用于其他投资性不动产的交易，并且不会产生直接的损失纳税义务. 根据第1031节，如果您仅将业务或投资性财产交换为同类业务或投资性财产，则在出售新购财产之前，不会确认任何损益。 

从2018年开始，减税和就业法案房地产交易有限。第1031节交换个人财产不再允许使用艺术品等。 

规章制度

《美国国税局法典》第1031节不允许在所有情况下规避资本利得税。例如，将美国房地产换成另一个国家的房地产将不符合税收递延交换的资格。此外，涉及用于个人目的的财产的交易，如将个人住宅换成租赁财产，将不会获得递延税款待遇。最后，如果关联方任何一方随后在两年内处置交换的财产，交换的财产将纳税。 

就税务申报而言基础旧房产的一部分转入新房产。理解这一点很重要，因为到期的税款不会被免除，它们只是被推迟到新房产的销售。记录1031节与国税局请务必将8824表格与同类交易所当年以及交易所后两年的纳税申报表一并提交。 

第1031条和损失

如果你亏本出售投资性房地产，还可以进行递延税款交换。首先，您必须确定损失是“税收损失”还是仅仅是个人损失。为了符合税收损失的条件，你的调整基数在楼盘的售价一定要高于楼盘。你方调整后的基准考虑了任何先前的折旧您已扣除（或允许扣除但未扣除）。 

例如，假设您以40万美元的价格购买了一处出租房产。在过去的十年里，你花了10万美元对这座建筑进行折旧。你目前的调整基数是300000美元。如果你以35万美元的价格出售你的出租房产，这看起来可能是一种损失，但实际上是5万美元的税收收益。收益被认为是未捕获部分1250增益 ，税率为25%。然而，你可以购买一个“同类”的财产，以避免立即为你的5万美元收益缴税。

或者，假设你以250000美元的价格出售同一套房子。这是5万美元的税收损失，此外还有个人损失。“同类”交换还有好处吗？可能吧。如果您以250000美元购买“同类”房产，您在第二处房产的基数将立即为300000美元（您在第一处房产的调整基数）。 这将有利于您在出售第二套房产时，因为您从中扣除折旧的基础更高。

全税递延汇兑

对于递延税项第1031节交易所交易，必须满足某些条件：

• 属性必须是“like kind”：性质相同、性质相同的财产，即使在等级或质量上有所不同，也是一样的。
• 物业必须与商业或投资有关：交换的财产必须为生产性业务或投资用途而持有，并为相同用途进行交易。例如，交换的财产不得主要用于转售。
• 新物业必须在45天内确认：必须在首次转让后45天内，以书面形式向卖方确认以现有财产交换的新财产。
• 转让必须在180天期限内进行：同类财产必须在这两个日期之一（以较早者为准）收到：在财产转让后180天内，或在纳税申报表财产转让年份的到期日（包括延期）。

部分递延税款汇兑

要完全递延税款，交易所必须完全是同类财产的交易所。在一个完美的世界里，找到一个具有相同交易价值的房产是1031交易所的理想选择。然而，很难找到一个平等的交换，在许多情况下，一方最终会投入一些额外的现金，以使交易公平。收到的额外财产或现金称为；靴子所得税最高为收到的赃款金额。 

如果有抵押贷款在这两处房产上，抵押贷款都是净值。一方放弃较大的抵押贷款和接受较小的抵押贷款视为多余的靴子。 

底线

房地产销售数量的增加使许多人得到了联邦政府的优惠税收待遇。结果，损失了大量的税收。目前，第1031节的不动产交易仍然存在。（如上所述，从2018年开始，其他类型的财产（如收藏品、飞机、特许经营权和重型设备）被取消。） 像往常一样，如果你有一个出租房你打算出售与税务专业人士讨论你的计划，以了解哪些规则适用于你的情况。