按揭利息的减税编辑

随着1913年所得税的出台按揭利息税扣除从此成为数百万美国房主最喜欢的减税方式。在这里，我们看看这一扣除背后的现有规则，以及2017年12月税收立法带来的新变化。

扣款：谁有资格

在大多数情况下，只要房主满足以下要求，可以从美国联邦税中扣除一定贷款水平以下的所有抵押贷款利息：

他或她提交文件表格1040和逐项列出扣除额按计划A。
他或她对贷款负有法律责任-如果你支付了其他人的贷款，你不能扣除利息。
他或她支付了一个合格的家。

收购债务与股权债务：巨大的税收差异

当然，因为扣除额是由政府监管的，所以规则从来不像乍一看看上去那么简单。有两种类型的债务可以产生免税利息。首先是为了购买、建造或改善你的房子而欠下的债务。这类债务称为；收购债务“第二种类型是出于其他目的而产生的债务，被称为“股权债务”，因为它利用了您的财产的权益。自2017年12月新税法通过以来，这一区别变得尤为重要（参见共和党的税单对你有什么影响 ).

该法案包括借款人可从抵押贷款和房屋净值债务中扣除的利息金额的重大变化，使得仅75万美元或以下的贷款可扣除利息。此外，对于不用作购置债务的房屋净值贷款的规定也发生了变化，例如，用于支付医疗或大学费用，而不是翻修房屋。这里有一些细节。

1987年10月13日后至2017年12月16日，债务：1987年10月13日以后购买、建造或改善住房的抵押贷款的利息，只有在所有抵押贷款的总债务（包括任何祖父母债务）达到100万美元或以下（已婚夫妇）和50万美元或以下（单身或已婚人士）时，才可全额扣除已婚夫妇分开申请.
2017年12月16日后至2025年12月31日，债务：购买、建造或改善住房所需的新抵押贷款的利息只有在所有抵押贷款的债务总额达到75万美元或以下（已婚夫妇）和50万美元或以下（单身或已婚夫妇单独申请）时才能完全扣除。（也包括：在2017年12月16日之前生效的具有约束力的合同项下的贷款，只要购房在2018年4月1日之前结束）。旧贷款的利息以及此类旧贷款的新再融资可扣除100万美元。
1987年10月13日后至2017年12月16日的房屋净值债务：&因购买、建造或改善住房以外的原因而获得的第二次抵押贷款（或房屋净值信贷额度）的利息，对于已婚夫妇，总额必须不超过10万美元；对于单身或已婚夫妇，单独申请的利息必须不超过5万美元。它们的总数也必须小于公平市价减去所有祖传债务和1987年10月13日之后的抵押贷款债务。
自1987年10月13日起至2017年12月16日止的房屋净值债务：；&因购买、建造或改善住房以外的原因而获得的第二抵押贷款（或房屋净值信贷额度）的利息根本不可扣除。这是真的。即使原始贷款在2017年12月16日之前获得，并且将持续到2025年12月31日。然后，理论上，贷款规则将恢复到1987年后的规则。。

如果你能遵循这一逻辑而不感到困惑，那么到目前为止你的状态还不错——但现在还不要开始你的演绎。还有其他规定。即使你有资格根据上述标准扣除，你不能采取扣除，除非你的抵押贷款被列为有担保债务，这意味着你的家必须作为抵押品为了偿还债务。如果是的话无担保债务，则视为个人贷款，利息不可扣除。

家的定义

您需要跨越的下一个障碍是确保您的房产是“合格房屋”。为了满足这一定义，房产必须有睡眠、烹饪和厕所设施。符合此定义的项目可以包括您的主要住所、第二套住房、公寓、移动住房、房屋拖车或船。

如果你的房子是第二套房子，你只能从第二套房子中扣除利息。您必须在一年中至少14天内使用该物业。如果你的第二套房子是出租房，你必须在出租房的10%以上使用它。如果您的租赁物业不符合这些标准，则利息不能列在附表A中，而必须列在附表E中。

再融资

近年来，不断下降的利率鼓励房主为抵押贷款再融资。再融资提供了一个机会，以减少每月按揭付款，减少贷款期限，或两者兼而有之。当再融资在不承担额外债务的情况下完成时，抵押贷款产生的所有利息仍然可以免税。当房主把他们的房子当作存钱罐，再融资以获得股权来产生消费资金时——也就是说，除了购买、建造或改善他们的房子之外——1987年10月13日之后的房屋产权债务，规则适用：你只能扣除10万美元或更少的利息，等等，这取决于你的税务状况。（更多信息，请阅读何时（何时不）为你的抵押贷款再融资 .)