如何投资土地 编辑

人们经常建议人们购买土地，因为土地的价格太高稀缺. 有鉴于此，投资者需要了解拥有土地和经营以土地为基础的商业企业的实用性。他们还需要了解通过互联网可获得的与土地有关的投资选择的具体类型投资产品例如；交易所交易基金 &（ETF）和交易所交易票据（ETN）。

土地投资类型

独立富裕的人可以购买土地供个人使用，娱乐，是的，还有投资。不幸的是，大多数人不属于这一类。这就引出了一个问题：土地所有权机会和商业冒险是否能够产生一个可接受的结果投资回报率对于小型投资者 ，同时还能给他们带来与土地所有权相关的乐趣和属性？ 要回答此问题，您需要能够评估10个一般类别的潜在土地投资：

• 住宅开发用地
• 商业建设用地
• 排耕地
• 畜牧业用地
• 林地
• 矿产生产用地
• 菜地
• 葡萄园
• 果园
• 休闲用地

住宅和商业用地投资

住宅和商业用地开发为投资提供了一个可行的入口，因为几乎可以构造无限数量的土地开发机会，以满足投资者的需求首都以及时间限制。对于大多数小投资者来说，房地产投资信托（REIT）etf是一个理想的选择，因为它们不需要直接管理，它们按物业类型广泛多样化，地理位置多样化，可以实时购买或出售，而且非常便宜。有些专门从事某一类型的房地产，但另一些，如先锋房地产投资信托基金ETF(VNQ公司)，为工业、办公、零售、医疗保健、公共存储和住宅地产开发提供多样化的风险敞口。 

不幸的是，这些类型的投资否定了土地所有者享受土地使用的能力。因此，住宅和商业用地开发对于想要真正体验土地所有权的人来说是不可行的选择。

耕地和畜牧业用地

购买用于种植行间作物或经营牲畜的土地，既可以享受自住意义上的土地，也可以从创造收入的角度享受土地。然而，对于购买土地以经营这类企业的小投资者来说，存在许多问题。首先，经营行间作物经营或牲畜经营所需的规模必须非常大，才能在财务上可行。这反过来又需要大量的前期资本经费远远超出了大多数人的承受能力。此外，持续的固定成本 与经营这些类型的农作相关的成本极高。

这反过来意味着金融危机杠杆作用和商业风险 因此，要使这些类型的企业在财务上取得成功，土地所有者会承受相当大的压力。在许多情况下，压力水平远远超过人们作为土地所有者所渴望的利益，公平地说，大多数小投资者应该避免从事这些类型的大规模农业经营，因为这种活动的风险和困难很可能超过任何利益。

虽然对大多数小投资者来说，拥有传统的行间作物或畜牧业经营可能不可行，但许多农业投资选项为传统农业企业提供了可接受的投资敞口。例如，一些基金提供大豆、玉米、小麦、棉花、糖、咖啡、豆油、，活牛、饲养牛、可可、瘦肉猪、堪萨斯城小麦、菜籽油和豆粕。因此，通过对该产品的投资，小投资者将对传统农业经营有广泛的投资敞口。反过来，投资者可以利用这些来帮助跟上传统农业实践，以及随着时间的推移产生有吸引力的投资回报。

小投资者也可以利用各种型票据（ETN）投资于特定类型的传统农业经营。例如，iPath Bloomberg Agriculture子指数Total Return ETN(JJATF公司)提供投资风险软商品如玉米、小麦、大豆、糖、棉花和咖啡，以及iPath B系列彭博牲畜分项指数ETN总回报(牛)提供牛和猪的投资敞口。 

就利用ETF和ETN作为土地和农业相关投资选择而言，投资者需要了解，许多此类产品都使用导数工具，如期货合约因此，投资者需要进行彻底的尽职调查 对这些类型的投资进行评估，以充分了解其潜在的风险和回报。然而，使用ETF和ETN可能是从事传统大规模农业经营的最佳机会。

小农场投资机会

对于小投资者来说，要真正享受到更传统的土地所有权，最好的选择可能是木材农场、矿产开发用地、菜园、果园、葡萄园和休闲用地。这些类型的农业活动对小投资者更有吸引力：购买土地的规模可以根据需要定制满足投资者的资本约束；运营有可能产生持续的收入流，投资者可以在土地使用期间享受土地。

也就是说，大量的etf和etn也与这些类型的农业活动直接相关。因此，如果小投资者认为经营小规模的农业活动需要太多的时间和资源，他们可能会考虑投资这些基金。

Invesco MSCI全球木材ETF(切)旨在跟踪全球木材公司的表现，包括持有在拥有或租赁林地和采伐木材，用于商业用途和木质产品的销售。此外，SPDR标普油气勘探与生产ETF基金(XOP公司)是提供矿产土地开发风险敞口的众多投资选择之一。 

需要考虑的问题

一旦决定购买原始土地作为投资或开发，投资者就需要了解与特定地块的使用相关的许多法律问题。例如，土地使用限制可能会限制土地所有者土地使用的方式地役权可授予无关方使用部分财产的权利，以及运输of矿业权 可授权无关方开采和出售矿产以获取经济利益。

此外，河岸和沿岸权可以规定土地所有者有权进入相邻水道，并且土地的布局可以决定是否位于洪泛平原，这将极大地影响土地的利用方式。幸运的是，潜在的土地购买者可以通过审查地块的法律规范来获得这些问题的答案，在一份叫做土地的文件里找到的行为 这类文件通常可通过互联网向公众提供，也可以通过访问相应县书记官办公室的土地记录和契约部门的老式方式获得。

除了法律问题外，小投资者还应考虑土地的基本公用设施，如电力或电信。投资者还应审查土地的年报房产税 义务，评估非法侵入的可能性，并分析土地与土地所有者以及最近社区的距离。所有这些问题都很重要，因为缺乏公用设施可能会极大地阻碍土地的利用能力，土地的偏远可能会影响土地所有者享有财产的机会，而房产税可能会影响土地所有者的财务状况，在决定购买土地之前，潜在土地所有者应进行全面的尽职调查评估。

土地估价概述

考虑购买未加工土地的投资者需要意识到，他们从事的是纯粹的投机的投资。这是因为未开发的土地不会产生任何收入，因此任何投资回报都必须来自潜力资本收益一旦土地出售，就可以收到债务成本 对于一个农场房地产贷款可以用来帮助进行初步的投资分析。

从纯投资的角度来看，原始土地的投资回报率非常低，特别是考虑到投资者通常必须拥有土地才能产生投资回报的时间长度。另外，利率对于农地贷款，未来可能会增加，这意味着盈亏平衡率 因为未来的土地购买也会增加。

如果农业房地产贷款的债务成本不能阻止小投资者购买土地作为投机性投资，他们真正相信自己可以建立一个满足他们需求的小型农业经营资本要求，收入要求和时间限制，很多估价 报告随时可用。这些报告可以从公立州立大学的农业部门获得，以帮助评估建立小型农场企业运营的可行性。因此，想要建立木材农场、蔬菜农场、葡萄园或果园的小型投资者应该能够找到一个全面而及时的分析：解释如何建立这些类型的经营，他们可能需要的工作量，所需的资本支出，获得投资回报所需的时间长度，以及随着时间的推移，小型农场经营可能获得的投资回报。

最后，也许是最重要的一点，投资者需要了解，投资土地经营小型农业企业可能是最困难和风险最大的商业风险。这是因为，除了在所有商业活动中发现的风险之外，农业经营承担着许多非农企业不必面对的风险。例如各种作物病害的威胁、虫害的可能性、不断变化的天气环境和不稳定的气候市场价格 由于这些原因，再加上经营一家小型农场企业需要大量的体力、耐力和强烈的职业道德，绝大多数投资者不太可能在可持续的基础上处理所有的农业需求。

底线

购买未经处理的土地是一项风险非常大的投资，因为它不会产生任何收入，也不会在出售财产时产生资本收益。此外，利用农场房地产贷款购买土地的风险非常大。考虑到这些要点，建议大多数渴望拥有土地或经营小型农场企业的小型投资者应利用各种ETF和ETN，这些ETF和ETN现在提供给小型投资者，而这些ETF和ETN过去只提供给小型投资者对冲基金 . 通过利用这些类型的投资产品，投资者应该能够满足他们对土地相关娱乐活动的愿望，同时随着时间的推移产生合理的投资回报。