如何评估房地产投资性房地产的价值 编辑

分析房地产投资价值的方法类似于基本分析股票价格。由于房地产投资通常不是短期交易，因此分析现金流以及随后的回报率对于实现盈利投资的目标至关重要。为了盈利，投资者必须知道如何评估房地产的价值，并对每个人将获得多少利润作出有根据的猜测，无论是通过房地产欣赏 ，租金收入，或两者兼而有之。准确的房地产估值可以帮助投资者在买卖房产时做出更好的决策。

关键要点

• 房地产估价是决定房地产投资经济价值的过程。
• 资本化率是衡量创收财产价值的关键指标。
• 净营业收入（NOI）在增加融资和税收成本之前，衡量产生收入的财产的盈利能力。
• 两种主要的房地产估价方法包括贴现未来净资产和总收入乘数模型。
• 另一方面，由于房地产市场的流动性和透明度不如股市，因此很难获得必要的信息。

股权估值通常通过两种基本方法进行：绝对值和相对值 . 房地产估价也是如此。

贴现期货净营业收入（NOI）按房地产的适当折现率贴现现金流 （DCF）股票估值。同时，房地产总收入乘数模型与股票相对价值估值具有可比性。下面，我们来看看如何使用这些方法对房地产进行估价。

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资本化率

房地产投资者在进行房地产估价时，最重要的假设之一就是选择合适的投资组合资本化率 ，也称为资本化率。

资本化率是要求回报率不动产，扣除价值增值或贬值。简单地说，它是应用于NOI的比率来确定现值 财产的所有权。

例如，假设一处房产在未来十年内预计产生100万美元的净营运收入。如果按14%的资本化率贴现市场价值 财产的价值将是：

 $egin{aligned}&；$7142857igg（frac{$1000000}{0.14}igg）\&； extbf{where:}\&； ext{Market value}= ext{Net operation income}/{ ext{cap rate}end{aligned}$$7,142,857(0.14$1,000,000)哪里： 

7142857美元的市场价值是一个很好的交易，如果该物业出售六百五十万美元。但是，如果售价是800万美元的话，那就太糟糕了。

确定资本化率是关键之一韵律学用来估价产生收入的财产。虽然这比计算加权平均资本成本 （WACC）对于一家公司，投资者可以使用几种方法来确定适当的资本化率，包括：

• 建立方法
• 市场提取法
• 投资区间法

建立方法

计算资本化率的一种常见方法是累积法。从利率开始，加上：

1. 适当的流动性溢价-由于流动性差不动产性质
2. 收回土地净增值溢价账户
3. 风险溢价-揭示了房地产市场的整体风险敞口

假设利率为6%，非流动性利率为1.5%，流动性利率为1.5%夺回保险费和2.5%的风险率资本化率 权益性房地产的比例为11.5%（6%+1.5%+1.5%+2.5%）。如果净营业收入为200000美元，则物业的市场价值为1739130美元（200000/0.115美元）。

执行此计算非常简单。然而，其复杂性在于评估资本化率各个组成部分的准确估计，这可能是一个挑战。构建方法的优点在于，它试图定义并精确地测量单个组件贴现率 .

市场提取法

市场提取法假设在可比的创收房地产上存在当前的、随时可用的净营运收入和销售价格信息。市场提取法的优点是资本化率使直接收益资本化更有意义。

确定资本化率相对简单。假设投资者可能购买一个预计产生50万美元净营运收入的停车场。该地区现有三个可比的创收停车场：

• 停车场1的NOI为25万美元，售价为300万美元。资本化率为8.33%（250000美元/3000000美元）。
• 停车场2的NOI为40万美元，售价为395万美元。资本化率为10.13%（40万美元/395万美元）。
• 3号停车场的NOI为18.5万美元，售价为200万美元。资本化率为9.25%（185000美元/2000000美元）。

以这三个可比房产的平均资本化率计算，9.24%的总资本化率将是市场的合理代表。利用这个资本化率，投资者可以确定他们考虑的房产的市场价值。停车场投资机会价值为5411255美元（500000美元/0.0924美元）。

投资波段法

在投资区间法中，资本化率的计算采用的是同时使用债务和负债的房地产的个别利率股权融资 . 这种方法的优点是，它是最合适的资本化率为融资房地产投资。

第一步是计算偿债基金系数. 这是每个时期必须留出的百分比，以便在未来某个时间点有一定的数额。假设NOI为95万美元的房产有50%的融资，使用7%利息的债务进行投资摊销 超过15年。其余部分按10%的要求回报率以股权支付。偿债基金系数计算如下：

 $egin{aligned}&SFF=frac{i}{（1+i）^n-1}\&； extbf{where:}\&； ext{SFF}= ext{Sinking fund factor}\&；i= ext{定期利率，通常表示为}\&；phantom{i=} ext{年利率}\&；n= ext{期数，通常表示为年数}end{aligned}$SFF=(1+i)n−1i哪里：SFF公司=偿债基金因素i=定期利率，通常表示为i=年百分比率 

输入数字，我们得到：

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵– 1

计算结果为3.98%。贷款人必须支付的利率等于偿债基金系数加 利率。在这个例子中，这个值是10.98%（0.07+0.0398）。

因此，使用债务50%权重和权益50%权重的加权平均利率或总资本化率为：

• 10.49%[（0.5 x 0.1098）+（0.5 x 0.10）]

因此，该物业的市场价值为：

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

如何评估房地产投资物业的价值

估价方法

绝对估值模型确定未来现金流的现值，以获得内在价值资产的价值。最常用的方法是股利贴现模型（DDM）和贴现现金流 （DCF）技术。

另一方面，相对价值法建议两种可比证券应根据其收益进行相似定价。比率，如市盈率 （市盈率）和市盈率与同行业内的其他公司进行比较，以确定股票是低估还是高估。

与股权估值一样，房地产估值分析应同时执行这两个程序，以确定一系列可能的价值。

贴现未来净资产

根据贴现净营业收入计算房地产价值的公式为：

 $egin{aligned}&；text{Market Value}=frac{NOI{u 1}{r-g}=frac{NOI{u 1}{r}\&；textbf{其中：}\&NOI= ext{Net operating income}\&r= ext{房地产资产要求收益率}\&g= ext{NOI\&r= ext{Capitalization rate}（r-g）end{aligned}$市场价值=r−gNOI1=RNOI1哪里：NOI=净营业收入r=房地产资产的要求回报率g=增长率；NOI 

净营业收入反映了扣除营业费用后，扣除税款和利息前，房地产将产生的收益。但是，在扣除费用之前，必须确定从投资中获得的总收入。

预期租金收入可根据附近的可比房产进行初步预测。适当的市场调研 ，投资者可以确定承租人在该区域支付的价格，并假设类似的每平方英尺租金可适用于该物业。预测的租金增长在公式内的增长率中进行了说明。

由于高空置率是对房地产投资回报的潜在威胁，因此敏感 如果资产未满负荷使用，则应使用分析或实际保守估计来确定放弃的收入。

营业费用 包括建筑物日常运营直接产生的费用，如财产保险费、管理费、维护费和水电费。请注意，折旧不包括在总费用计算中。房地产的净营业收入与息税折旧摊销前利润（EBITDA）相似。

按资本化率对房地产投资的净营运收入进行折现，类似于按适当的所需回报率对未来股息流进行折现，并进行相应的调整股息增长 . 熟悉股息增长模型的股票投资者应该立即看到类似之处。

总收入乘数

这个总收入乘数方法是相对估值一种方法，其基本假设是同一地区的房地产将按土地价值成比例进行估价总收入 它们帮助产生的。

顾名思义，毛收入是扣除任何营业费用前的总收入。然而，必须对空置率进行预测，以获得准确的总收入估计。

例如，如果一个房地产投资者购买了一栋10万平方英尺的建筑，他们可以从可比的房地产数据中确定，该小区每平方英尺的月平均总收入为10美元。尽管投资者最初可能会假设总年收入为1200万美元（10 x 12个月x 100000平方英尺），但在任何给定的时间内，大楼中都可能有一些空置单元。

假设有10%空置率 年总收入为1080万美元（1200万x 90%）。净营业收入法也采用了类似的方法。

评估房地产价值的下一步是确定总收入乘数，并将其乘以年总收入。总收入乘数可以使用历史销售数据找到。观察可比房地产的销售价格，将其除以产生的年总收入，得出平均值乘数 为了这个地区。

这种估价方法类似于可比交易或者乘以股票的价值。许多分析师会预测一家公司的收益，并使其利润成倍增长每股收益 （EPS）按行业市盈率计算。房地产估价可以通过类似的方法进行。

房地产估价的障碍

这两种房地产估价方法似乎都比较简单。然而，在实践中，用这些计算方法确定创收财产的价值相当复杂。首先，获取有关所有公式输入的所需信息，例如净营业收入、资本化率中包含的保费和可比销售数据，可能既耗时又具有挑战性。

其次，这些估值模型没有适当考虑房地产市场可能发生的重大变化，例如信用危机 或房地产繁荣。因此，必须进行进一步的分析，以预测和考虑不断变化的经济变量可能产生的影响。

由于房地产市场的流动性和透明度不如股票市场，有时很难获得必要的信息来作出充分知情的投资决定。

也就是说，由于资本投资 通常需要购买一个大型开发项目，这种复杂的分析可以产生巨大的回报，如果它导致发现一个低估的财产（类似于股权投资）。因此，花时间研究所需的投入是非常值得的时间和精力。

底线

房地产估价通常基于类似于权益分析的策略。除净营运收入折现法和总收入乘数法外，其他方法也经常使用。例如，一些行业专家对城市迁移和发展模式有着积极的工作知识。

因此，他们可以确定哪些地方最有可能经历最快的升值速度。无论采用哪种方法，战略成功的最重要的预测因素就是它的研究程度。