总收入乘数定义 编辑

什么是总收入乘数？

总收入乘数（GIM）是对投资性房地产价值的粗略衡量。它的计算方法是用房产的销售价格除以它的年租金总收入。投资者可以使用GIM和其他方法，比如资本化率（资本化率）和贴现现金流方法到值商业地产 像购物中心和公寓大楼之类的物业。

关键要点

• 总收入乘数是对投资性房地产价值的粗略衡量。
• GIM的计算方法是将房产的销售价格除以其年租金总收入。
• 投资者不应将GIM作为唯一的估值指标，因为它没有考虑收益性房地产的运营成本。

理解总收入乘数

对任何投资者来说，在签订房地产合同之前，对投资性房地产进行估价都是很重要的。但不像其他投资，比如股票-做这件事不容易。许多专业的房地产投资者认为，房地产所产生的收入远比它的价值更重要欣赏 .

总收入乘数是米制的广泛应用于房地产行业。它可以被投资者和房地产专业人士用来粗略地判断一个楼盘的要价是否是一个很好的交易市盈率 市盈率可以用来评估股票市场上公司的价值。

将GIM乘以物业的年总收入收入 产生财产的价值或出售价格。较低的总收入乘数意味着房产可能是更具吸引力的投资，因为它产生的总收入远远高于其市场价值。

特别注意事项

总收入乘数是一个很好的一般房地产指标。但也有局限性，因为它没有考虑各种因素，包括一个物业的营业成本 包括水电费、税金、维修费和空房费。出于同样的原因，投资者不应该使用GIM来比较一个潜在的投资性房地产和另一个类似的投资性房地产。为了更准确地比较两个或多个房产，投资者应使用净收益乘数（NIM）。NIM因素包括每项财产的收入和运营费用。

使用净收入乘数比较两个或多个房产。

总收入乘数法的弊端

GIM是投资者评估潜在风险的一个很好的起点房地产 投资。这是因为它很容易计算，并提供了一个粗略的画面，什么购买物业可以意味着买家。总收入乘数很难成为一个实用的估值模型，但它确实提供了一个基本的起点。但是，如上所述，当使用此数字作为投资性房地产的价值评估方法时，需要考虑一些限制和关键缺点。

反对乘数法的一个自然论点是因为它是一种相当粗糙的估价方法。因为利率-影响货币时间价值计算中的贴现率，收入 ，费用未明确考虑。

其他缺点包括：

• GIM方法假设在相似类中的属性是一致的。从业者从经验中知道费用比率由于延期维修、物业年限和物业管理人员素质等因素的影响，类似物业之间往往存在差异。
• GIM是根据总收入而不是总收入来估计价值的净营业收入（NOI），而房产的购买主要基于其净盈利能力。两处房产完全有可能拥有相同的净资产收益率，即使它们的总收入存在显著差异。因此，GIM方法很容易被那些不了解其局限性的人误用。
• GIM不能说明可比财产的剩余经济寿命。通过忽略剩余的经济寿命，从业者可以将相同的价值分配给一个新的财产和一个50年的老财产，假设他们产生相同的收入。

总收入乘数计算示例

被审查财产的实际总收入为5万美元。可比销售的有效收入为56000美元，销售价值为392000美元（事实上，我们会寻求一些可比的方法来改进分析）。

我们的GIM是392000美元÷；$56000=7。

此可比或公司 正如人们通常所说的那样，它的实际售价是其有效毛额的七倍（7倍）。使用这个乘数，我们看到这个财产的资本价值是35万美元。可通过以下公式得出：

V=GIM x EGI

7 x 50000美元=350000美元。