如何贷款翻盖房子 编辑

房子翻页由于不断上涨的房价和不断增加的住房供应，这一数字达到了2007年以来的最高水平融资. 更重要的是，有限的供应正帮助翻页者获得比2008-2009年房地产危机后更高的利润取消抵押品赎回权充斥着房地产市场。 

关键要点

• 翻盖房子通常比买一套房子要贵。
• 放贷者将翻页视为一项风险提议，通常不会与缺乏经验的翻页者合作。
• 硬通货贷款人可以在网上找到，期限不到一年，利率为12%到18%，外加2到5个百分点。
• 考虑通过与其他人交谈来审查私人贷款机构。
• 翻页者可能会尝试众筹网站来为他们的投资融资。

翻盖房屋的成本

虽然购买、修缮和快速转售房产是有利可图的，但翻盖一栋房子要比简单地买一栋你想住的房子花更多的钱。你不仅需要钱成为业主，还需要装修资金和手段来覆盖财产税、公用设施和业主保险从销售结束之日到康复工作结束之日，直至销售结束之日。短期资本利得税率10%到37%，取决于你的联邦所得税等级，将削减您在一年或更短时间内翻动房产所赚取的任何利润。

如果你没有自己的现金来投资，开始炒房可不是一件容易的事。这不是2005年，任何人都可以雾镜子可以得到一个抵押贷款什么都没放下。即使你有资格申请贷款首付款，当你借钱买房子的时候，你会比借钱买房子的时候付出更多主要住宅 . 这是因为放贷者认为翻供是一个风险更大的提议。

此外，许多贷款人不会与经验不足的脚蹼。他们会希望看到你有一个成功的记录，出售至少一个家的利润。其他人将与经验不足的鳍状肢工作，但会收取更高的费用和费用兴趣 .

免责声明：本文中指定和描述的贷款人仅供参考。Abcexchange和作者都不支持这些公司。在确定这些贷款机构中是否有一家是满足其特定融资需求的好选择之前，借款人应该进行自己的研究。

硬通货贷款

专家们对硬通货的名字有不同的看法。有人说，这指的是它比传统融资要贵得多，而且条款“更难”。也有人说，这是因为它为传统贷款机构“难以”融资的房屋提供了资金。不过，也有人说这个词描述了抵押品为了贷款，比如硬资产 ，在这种情况下，就是房地产。

不管这个词的起源是什么，硬通货贷款通常期限不到一年，利率为12%到18%，外加2%到5%点数.一个点等于贷款金额的1%，所以如果你借了11.2万美元，贷款人收取2个点，你将支付11.2万美元的2%，即2240美元。而不是在结束 ，就像你用传统的抵押贷款一样，你可能不需要支付积分，直到房子用硬通货贷款卖出，这是硬通货的一个软肋。

硬通货贷款人的基础上，你可以借钱的房子修复后的价值（ARV）。如果一套房子的价格是80000美元，但抗逆转录病毒抗体是160000美元，你可以借70%的抗逆转录病毒抗体，那么你可以借112000美元。在支付了8万美元的购买价之后，你将有3.2万美元可以购买期末成本（尽管你可以通过谈判让卖家支付）、贷款费用、康复服务，账面成本 ，以及销售费用，如筹备、营销和房地产代理佣金。如果你能坚持这样的预算，你就不需要从口袋里掏钱来买房子了。

不过，2240美元的积分将占据32000美元预算的很大一部分，如果您支付6个月15%的利息，那么112000美元的总利息成本将为8400美元。硬通货贷款者通常只希望在贷款未偿还时每月支付利息，但有些贷款者可能允许利息累积，并且在翻转完成之前不要求支付利息。在这两大开支之后，如果你必须支付结帐成本，你将只需支付21360美元的其他费用。但如果这套房子真的卖到16万美元，你就可以在6个月的工作中获得4.8万美元的利润，扣除税收，可能不用从你自己的银行账户开一张支票。

硬通货与传统贷款

卢卡斯·马查多豪门英雄 一个在佛罗里达州投资房产并为硬钱贷款提供资金的房地产投资者团体说，硬钱贷款在另一方面很容易：没有官僚主义的繁文缛节。与传统银行不同，贷款人不受有关房地产形状的指导方针的约束。“条件差的房产不符合传统抵押贷款融资的准则。另一方面，硬通货放贷者则希望对年久失修的房屋提供贷款。

马查多说：“硬通货贷款人通过评估交易的力度和房屋抵押贷款的可靠性来决定是否发放贷款。”。如果购买和维修成本与转售价值的对比是有意义的，并且房屋翻页器是值得信赖的，硬通货贷款者将发放贷款。

在评估flipper时，硬钱贷款人通常不担心借款人的资质，例如债务收入比和学分 . 在某些情况下，他们可能希望看到申请人的文件，如纳税申报表、银行对账单和信用报告。他们也不在乎是否借入了首付资金（与传统贷款人的另一个区别）。毕竟，“如果flipper违约，硬债贷款者可以取消抵押品赎回权，取得房屋所有权，然后自己出售获利，”Machado指出。

硬通货贷款者，类似于银行，将占据第一位留置权该公司的收购经理马特·特伦查德（Mat Trenchard）解释说，在借款人偿还贷款之前，借款人将是房屋的所有人，并持有该契约塞纳购房者 ，休斯顿最大的购房公司之一。

在哪里寻找贷款人

网上是寻找硬通货借贷者的一个地方。例如，利马壹资本（limaonecapital）将与新的flippers合作，并将向其提供高达90%的贷款贷款成本比 或高达75%的贷款给抗逆转录病毒药物。费用和利率随着借款人的翻页经历而降低。利马One在大多数州提供贷款，利率和费用因州而异。

一般来说，期望支付：

• 如果在过去24个月内完成最多一次翻转，您将有一个发起费3.5%和利率占12%
• 在你的腰带下面有两到四个翻转，这是3%的发起费和11%的利率
• 完成五次或五次以上的翻转，您将看到2%的发起费和9.99%的利率

信用评分低于680分的借款人将能够稍微少借一点，并将支付最高的成本。最低学分是630分。此外，利马One Capital要求首付10%，并提供最长13个月的还款期限；

第二个例子来自LendingHome。这家公司提供高达90%的购买价格和100%的装修费用固定和翻转贷款。借款人必须提交银行对账单，以证明他们可以支付首期付款和结算费用。其他要求包括购买合同、过去固定和翻转项目清单、物业文件和首付款。利率通常在7.5%到12%之间。第三方贷款需要199美元的申请费承销成本。LendingHome还收取发起费、评估费，标题和托管 在整修完成之前，公司保留康复基金；

豪斯豪杰总裁卢库斯·马查多建议与当地房地产投资协会、当地投资者和当地房地产中介联系，寻找合适的投资对象砖和砂浆 ，硬通货贷款人。但谈判的空间可能不大，尤其是在积分和利率方面。马查多指出，在过去几年里，借钱的机会太多了，没有必要去追逐交易。“既然你明天可能会遇到另一个机会，为什么你今天（应该）以较低的回报贷款呢？”他问道。

私人贷款人

“私人贷款人只是一个拥有大量资金的个人首都 “借给你，”塞纳购房者马特·特伦查德说。“你可能会惊讶地发现，有多少人希望把自己攒下的钱借给别人。它们的运作方式与硬通货银行（HML）非常相似，只是通常你可以得到更好的利率和条件。”

特伦查德说，私人银行可能比硬通货银行更愿意协商付款条件。他们甚至可能愿意作为交易的合作伙伴，以不收取利息作为交换，分享利润。

特伦查德说：“缺乏经验的翻页者的关键是在谈判时要有信心。”。“他们需要建立人际网络，与其他投机者谈论他们习惯于支付多少钱，并知道自己可以离开。不要以为你无法与第一个与你交谈的贷款人达成协议，你就找不到这笔交易的资金。”

你可以在当地的房地产网络活动中寻找私人贷款机构。特伦查德说，这些人可能会收取8%到12%的费用，加上0到2个百分点，而硬通货贷款者收取12%到15%的费用，加上2到5个百分点。就像硬通货贷款人或银行一样，他们将对房屋享有优先留置权。

如何审查私人贷款机构

经验丰富的专业翻手说，最好的方法来衡量一个私人贷款人，你正在考虑的是与其他翻手谁，你也会发现在房地产网络活动，问他们是否有经验与这些贷款人。转机有多快？他们得到了什么价格？贷款人的反应如何？你也可以要求推荐人并打电话给他们。

最坏的情况通常是，交易失败，因为贷款人没有提供承诺的资金，买方失去了他或她定金存款。另一种可能是，出人意料的贷款费用让结算表上的人大吃一惊。此外，还可能发生合同条款方面的法律纠纷，或是贷款人试图抓住借款人违约 所以他可以取消房产的赎回权。这些都是在签署任何协议之前先向贷款人核实的好理由。

“也就是说，记住，在这种交易中，贷款人是用一堆钱来换取一些签署的纸质贷款文件。马查多说：“对借款人来说，这不是一笔坏买卖。

网上私人贷款人

技术上讲，私人放贷者是朋友、家庭成员或其他个人，他们不是通过放贷赚钱，而是同意给你融资，Brian Davis说斯巴克伦塔 还有一个拥有15套房产的房地产投资者。一些公司可能会自称为私人贷款人，因为它们是私人所有的。像硬通货放贷者一样，你也可以在网上找到他们。

5拱形基金总部位于加利福尼亚州欧文市，在30个州与经验丰富的鳍状肢合作。它为固定利率和浮动利率贷款提供个位数的利率。

固定贷款，一家总部位于加州卡拉巴萨斯的公司，可以在47个州以具有竞争力的利率成交各种类型的房产。条款因州而异。例如，在加州，根据贷款价值比和借款人经验，贷款利率为8%至13%，发放费用为2%至3%，贷款期限为6个月至12个月，无贷款偿还补偿费. 鳍状肢可以借用多达70%的家庭的抗逆转录病毒药物。首付至少为购置成本的10%至20%。借款人必须有在过去18个月内至少五次翻供的可靠记录。锚贷款将视为合格贷款公司和多成员有限责任公司（LLC）不到五次翻转。据该公司网站介绍，资金可以在两天到两周内到位，通常需要一周时间。 

众筹

众筹 依靠一组不同的个人和/或机构共同为贷款融资。每个被称为投资者的贷款人提供借款人贷款的一小部分，并从中赚取利息。

像Prosper这样的传统众筹网站并不适合购买和出售房屋。Prosper的最高贷款额为40000美元，用于房屋装修等项目，债务合并，以及小企业融资。 这就是专门为住宅房地产投资者提供众筹的地方。有些公司会预先为你的贷款提供资金，这意味着该公司会在等待投资者提供资金时，用自己的资金迅速关闭你的贷款，而另一些公司则在投资者完全融资之前不会关闭你的贷款。这可能意味着缓慢关闭或不关闭。

戴维斯说：“众筹网站占据了与硬通货贷款者相似的利基。”。“它们的成本相对较高，但不管有多少抵押贷款，它们都会向房地产投资者提供贷款，并将重点放在抵押品和交易本身的质量上。”

众筹网站

底层提供7.5万至200万美元的贷款，融资额高达长期合同的90%（100%的装修成本），7天内完工，贷款期限内无需付款，50万以下贷款无需纳税申报表或银行对账单。利率从5.4%到26%不等。借款人必须支付至少三个月的利息，即使他们提前还清贷款。一般的成交成本是500到1500美元，一楼每笔贷款收取2到4分。所有的积分和费用都可以计入贷款。底层通常不适用于缺乏经验的鳍状肢。

一片土地 提供7.5万美元至500万美元的贷款，融资额高达贷款价值比的85%或翻修后价值的70%，在7天内完成，利率从7.5%开始。借款人每月自动支付一至36个月的贷款利息。这块地只能和有经验的开发商合作。 

为那次翻转提供资金提供高达90%的购买价格，高达100%的工作范围，收尾时间为7天，贷款期限从3个月到18个月，利率从8.99%开始。 

众筹弊端

Trenchard和Machado表示，他们没有使用任何房地产众筹网站，但他们都怀疑，评估和承诺交易的众筹过程可能比借款人与私人或硬通货贷款人的经历要慢。一旦flipper与一家贷款机构建立了稳固的关系，当一个好机会出现并且所有的文书工作都准备就绪时，他们两个就可以在24小时内完成一笔交易。

与私人贷款人不同，众筹网站也可能不会提供谈判的机会。他们可能会为每笔交易设定参数，因为他们要对一大批投资者负责。

底线

如果你没有足够的现金在没有经济帮助的情况下翻盖房子，或者如果你有现金但想限制你的风险，有几种方法可以获得资金。硬钱贷款人，私人贷款人，或房地产众筹网站可以帮助你实现你的房子翻转梦想。

所有这些选择与传统的自有住房抵押贷款融资相比都是昂贵的，但它们的价格反映了贷款人承担的高风险，以及你不可能获得低息银行贷款来翻盖房子。但是，使用他人的资金不仅可以让您在没有或只有很少现金可投资的情况下开始投资翻盘业务，而且还可以让您有机会同时翻盘更多的房产，一旦您获得足够的经验进行多笔交易，就可以增加您的整体利润；

特伦查德说：“如果你知道这些选择，在哪里找到它们，以及如何建立关系网，那么问题更多地在于找到交易，而不是找到钱。”。“物美价廉很容易，但物美价廉却很难。”