房地产投资 编辑
当你想到房地产投资时，首先想到的可能是你的房子。当然，房地产投资者在选择投资时还有很多其他选择，而且也不全是实物资产。
关键要点
- 投资者在房地产领域赚钱的一个关键途径是成为出租房的房东。
- 翻页者购买价值被低估的房地产，修复它，然后卖出获利。
- 房地产投资信托（REITs）提供房地产风险敞口，而无需拥有、经营或融资房地产。
在过去50年左右的时间里，房地产已经成为一种受欢迎的投资工具。下面我们来看看个人投资者的一些主要选择，以及投资的理由。
出租物业
如果你投资租赁物业 ，你成为一个房东，所以你需要考虑你是否能胜任这个角色。作为房东，你将负责支付抵押贷款、房产税和保险、维护房产、寻找租客以及处理任何问题。
除非你雇了一个物业经理来处理细节，否则做房东是一项实际的投资。根据你的情况，照顾物业和租户可能是一个24/7的工作，并不总是令人愉快的。但是，如果你仔细选择你的物业和租户，你可以降低出现重大问题的风险。
房东赚钱的一个方法是收房租。你能收多少租金取决于租车地点。尽管如此，确定最佳租金还是很困难的，因为如果你收费过高，你会把房客赶走，如果收费过低，你会把钱留在桌子上。一个常见的策略是收取足够的租金，以支付费用，直到抵押贷款已经支付，此时大部分的租金成为利润。
房东赚钱的另一个主要途径是通过升值。如果你的财产增值，你可以以盈利的价格出售 （当时机成熟时）或借股权进行下一次投资。虽然房地产确实有升值的趋势，但没有任何保证。
历史价格
长期以来，房地产一直被认为是一项合理的投资，而且理由充分。在2007年之前，历史住房数据显示，房价可能会无限期攀升。从1963年到2007年大萧条开始，美国房屋的平均售价每年都在上涨，几乎没有例外。
圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St.Louis）的这张图表显示了1963年至2019年间的平均销售价格（最新可用数据）。 浅灰色阴影区域表示美国经济衰退。
当然，在COVID-19大流行之前，房地产市场最显著的低迷与大萧条同时发生。冠状病毒危机的结果还有待观察。在关门、社会疏远、失业人数惊人的情况下，房屋销售很可能会大幅下滑。虽然这并不一定意味着房价也会跟着上涨，但至少在短期内，这将改变人们买卖房地产的方式。
翻转房屋
就像日内交易者他们离我们有几英里远买入并持有作为投资者，房地产投机客与买房租房的房东是完全不同的品种。脚蹼 购买房产的目的是短期持有房产，通常不超过3到4个月，然后迅速卖出获利。
翻转属性有两种主要方法：
- 修复和更新。用这种方法，你买了一个你认为经过一定的修理和更新会增值的房产。理想的情况是，你尽快完成工作，然后以超过总投资（包括装修）的价格出售。
- 持有并转售。这种翻页的工作方式不同。你不是在快速上涨的市场中买进一套房产，然后持有几个月，然后卖出获利。
无论是哪种类型的翻盘，你都有风险，你将无法以盈利的价格出售房产。这可能是一个挑战，因为翻页者通常没有足够的现金来支付长期的房产抵押贷款。不过，如果有必要的话，投资房地产还是一种有利可图的方式做得对 .
房地产投资信托
A房地产投资信托（REIT）当一个公司（或信托）成立，用投资者的钱来购买、经营和出售产生收入的财产时就产生了。房地产投资信托基金在主要交易所买卖 ，就像股票和交易所交易基金（etf）。
要符合REIT的资格，实体必须以股息的形式向股东支付其应纳税利润的90%。通过这样做，房地产投资信托基金可以避免缴纳企业所得税，而普通公司的利润将被征税，从而蚕食了它可以分配给股东的回报。
与定期派息的股票非常相似，REITs适合那些想要固定收入的投资者，尽管它们也提供了升值的机会。房地产投资信托基金投资于各种房地产，如商场（约四分之一的房地产投资信托基金专注于这些）、医疗设施、抵押贷款和办公楼。与其他类型的房地产投资相比，房地产投资信托基金（REITs）的优点是投资效率高液体 .
房地产投资集团
房地产投资集团（REIGs）有点小共同基金 出租物业。如果你想拥有一个出租房，但不想成为房东的麻烦，一个房地产投资集团可能是你的解决方案。
公司将购买或建造一套建筑物，通常是公寓，然后允许投资者通过公司购买，从而加入集团。单个投资者可以拥有一个或多个独立的生活空间单位。但运营投资集团的公司负责管理所有单位，并负责维护、广告和寻找租户。作为对这种管理的交换，公司从每月租金中提取一定比例。
投资集团有几个版本。在标准版本中，租赁是以投资者的名义进行的，所有单位都会集中一部分租金，以防偶尔出现空置。这意味着你将收到足够的支付抵押贷款，即使你的单位是空的。
一个投资集团的质量完全取决于提供它的公司。从理论上讲，这是一种进入房地产投资的安全方式，但集团可能会收取困扰共同基金业的那种高额费用。与所有投资一样，研究是关键。
房地产有限合伙企业
A房地产有限合伙企业 类似于房地产投资集团。它是一个实体组成的购买和持有投资组合的财产，有时只是一个财产。然而，relp存在的时间有限。
有经验的物业经理或房地产开发公司作为普通合伙人. 然后寻求外部投资者为该房地产项目提供融资，以换取作为投资方的部分所有权有限合伙人 . 合伙人可以从RELP的财产产生的收入中获得定期分配，但真正的回报来自于这些财产被幸运地以可观的利润出售，并且RELP在途中解散。
房地产共同基金
房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金和房地产运营公司。它们提供了以相对较少的资本获得房地产多样化敞口的能力。根据其战略和多样化目标，它们为投资者提供了比购买单个REIT更广泛的资产选择；
与房地产投资信托基金一样，这些基金的流动性相当高。散户投资者的另一个显著优势是基金提供的分析和研究信息。这可以包括收购资产的细节和管理层对特定房地产投资的可行性和绩效的看法，以及作为一种资产类别。更多的投机性投资者可以投资于一系列房地产共同基金，策略性地对某些房地产类型或地区进行过度估价，以实现回报最大化。
为什么要投资房地产？
房地产可以提高投资者投资组合的风险和回报，提供有竞争力的投资风险调整收益. 总的来说，房地产市场是一个低利率波动 尤其是与股票和债券相比。
与更传统的收入回报来源相比，房地产也具有吸引力。这个资产类别通常以收益率交易保险费to美国国债 尤其是在美国国债利率较低的环境下。
多样化和保护
投资房地产的另一个好处是它的多样化潜力。房地产与其他主要资产类别的相关性较低，在某些情况下为负，这意味着，当股票下跌时，房地产往往上涨。这意味着在投资组合中增加不动产 可以降低其波动性，并提供更高的单位风险回报。房地产投资越直接，对冲就越好：房地产投资信托基金（REITs）等不太直接的公开交易工具将反映整个股市的表现。
一些分析师认为，由于标准普尔500指数（S&p500）上有房地产投资信托基金（REIT）股票的代表，REIT与股市的关联性将更大。
因为有实体房做后盾，直接房地产的承载力也比较低委托代理冲突 或投资者的利益在多大程度上取决于经理人和债务人的诚信和能力。即使是更为间接的投资形式也有一定的保护作用。例如，房地产投资信托基金（REITs）规定，最低比例的利润（90%）作为股息支付。
通货膨胀对冲
这个通货膨胀对冲房地产企业的能力来源于两者之间的正相关关系国内生产总值房地产的增长和需求。随着经济的扩张，对房地产的需求推动租金上涨，而这反过来又转化为更高的资本价值。因此，房地产倾向于保持购买力对资本而言，绕过部分通货膨胀的压力，将部分通货膨胀的压力转移到租户身上，以资本增值 .
杠杆的力量
除了不动产投资信托，投资房地产为投资者提供一种股票市场投资者无法使用的工具：杠杆作用. 如果你想买一只股票，你必须在下购买订单时付清全部的股票价值，除非你是在网上购买边缘 . 即便如此，你能借到的比例仍然比不动产要低得多，这要归功于那种神奇的融资方式，抵押贷款。
大多数传统的抵押贷款需要20%的首付。然而，取决于你住的地方，你可能会发现抵押贷款只需要5%。这意味着你只需支付总价值的一小部分，就可以控制整个房产及其持有的股权。当然，你的抵押贷款的大小会影响你对房产的实际所有权，但你在签署文件的那一刻就控制了它。
这是什么胆量房地产投手和房东一样。他们可以干掉一个第二抵押 在他们的房子和支付首付的两个或三个其他财产。不管他们是为了让房客支付抵押贷款而出租这些资产，还是为了利润而等待出售的机会，他们都控制着这些资产，尽管他们只支付了总价值的一小部分。
底线
房地产可以是一种稳健的投资，而且有可能提供稳定的收入和积累财富。不过，投资房地产的一个缺点是流动性不足 ：将资产转换为现金和将现金转换为资产的相对困难。
与股票或债券交易在几秒钟内完成不同，房地产交易可能需要数月才能完成。即使有一个经纪人，只要找到合适的交易对手 可能要工作几周。当然，房地产投资信托基金和房地产共同基金提供了更好的流动性和市场定价。但它们的代价是更高的波动性和更低的多样化收益，因为它们与整个股市的相关性要比直接的房地产投资高得多。
与任何投资一样，保持你的期望现实，在做任何决定之前一定要做好功课和研究。
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