购买第一套租赁房产的15个小贴士 编辑

考虑购买投资性房地产？房地产造就了许多世界上最富有的人，因此有很多理由认为这是一项合理的投资。不过，专家们一致认为，与任何投资一样，最好是深谙此道 然后带着几十万美元潜入。以下是你应该考虑和调查的事情。

关键要点

• 购买投资物业赚取租金收入可能有风险；
• 买家通常需要获得至少20%的首付款；
• 作为房东需要广泛的技能，包括理解基本的租客法和修理漏水的水龙头；
• 专家建议有一个财政缓冲，以防你不租出去的财产，或如果租金收入不包括抵押贷款。

1你天生是房东吗？

你知道工具箱怎么用吗？你在修干墙或打开厕所方面做得怎么样？当然，你可以打电话给别人帮你做这件事，也可以雇一个物业经理，但那会侵蚀你的利润。拥有一套或两套住房的业主经常这样做自己修车省钱 .

当然，随着你向投资组合中添加更多的资产，这种情况也会发生变化。加州雷东多海滩金港财富管理公司总裁劳伦斯·佩雷拉（Lawrence Pereira）住在西海岸，但在东海岸拥有房产。作为一个说自己一点也不在行的人，他让它发挥作用。怎样？&佩雷拉说：“我组建了一支由清洁工、勤杂工和承包商组成的坚实团队。”。 

这对新投资者来说并不可取，但当你掌握了房地产投资的窍门后，你就不需要继续留在本地了。

如果你不是那种随手可得的人，又没有很多闲钱，做房东可能不适合你。

2偿还个人债务

精明的投资者可能会把债务作为投资的一部分组合投资策略 ，但一般人应该避免。如果您有学生贷款、未付医疗费或即将上大学的孩子，那么购买租赁房产可能不是正确的选择。

佩雷拉也认为，谨慎是关键，他说，“如果你的房地产回报大于债务成本，就没有必要偿还债务。这就是你需要做的计算。&不要把自己置于一个没有钱偿还债务的境地。始终有安全边际。”； 

三。获得首付

投资性房地产通常需要比自有房地产更高的首付；他们有更严格的审批要求。您可能在您目前居住的房屋上投入的3%不会用于投资性房地产。你至少需要一个首付20%，因为租赁房产不提供抵押贷款保险。您可以通过银行融资获得首付，例如个人贷款 .

4找到正确的位置

你最不想做的事就是在一个正在衰退而不是稳定或增长的地区租房子。一个城市或地区的人口正在增长和振兴计划正在进行代表一个潜在的投资机会。

当选择一个有利可图的租赁物业 ，找一个房产税低、学区好、设施齐全的地方，如公园、商场、餐馆和电影院。此外，犯罪率低、公共交通便利、就业市场不断增长的社区可能意味着潜在的租客更大。

5你应该购买还是融资？

是用现金购买还是为你的投资性房地产融资？这取决于你的投资目标。支付现金有助于每月产生正现金流。以一个租金10万美元的房产为例。租金收入，税金，折旧 ，以及所得税，现金买家可以看到9500美元的年收益，或10万美元投资的9.5%的年回报率。。

另一方面，融资可以给你更大的回报。对于一个投资者来说，在扣除运营费用和额外利息后，把20%的钱投在房子上，再加上4%的房贷复利，每年的收益加起来大约是5580美元。投资者的现金流较低，但2万美元投资的年回报率为27.9%，远高于现金买家的9.5%。

6警惕高利率

到2020年，借款成本可能相对较低，但投资性房地产的利率通常高于传统的抵押贷款利率。如果您决定为您的购买提供资金，您需要一笔较低的按揭付款，这不会过多地消耗您每月的利润。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

7计算你的利润

购买不良资产的华尔街公司的目标是获得5%至7%的回报，因为除了其他支出外，他们还需要支付员工工资。个人应设定10%的回报目标。每年按物业价值的1%估算维护成本。其他成本包括房主保险、可能的房主协会费用、物业税、每月的费用（如害虫防治和绿化），以及定期维修费用。

8投资房东保险

保护你的新投资：除了房主保险，考虑购买房东保险. 这类保险通常包括财产损失、租金收入损失和责任保障 -如果租户或访客因物业维护问题而受伤。

为了降低你的成本，调查保险公司是否会让你把房东保险和房主的保险单捆绑在一起。

9意外成本因素

不仅仅是维护和保养费用会侵蚀你的租金收入。比如说，在紧急情况下，屋顶总是有可能被飓风破坏，或者水管爆裂，毁坏厨房地板。计划留出20%到30%的租金收入来支付这些费用，这样你就有足够的资金来支付及时的维修费用。

10避免固定鞋面

这是诱人的寻找房子，你可以得到一个便宜，并转入租赁物业。然而，如果这是你的第一个财产，那可能是个坏主意。除非你有一个承包谁做质量工作的廉价或你在大规模的家居装修技术熟练你可能会付出太多的装修。相反，找一套价格低于市场价格、只需小修的房子。

11计算营业费用

营业费用在您的新物业上，将占您总收入的35%至80%；营业收入 . 如果你收取1500美元的租金，每月600美元的费用，你的运营费用是40%。为了更简单的计算，使用50%法则。如果你收取的租金是每月2000美元，那么你需要支付1000美元的总费用。

12决定你的回报

你投资的每一美元，你的回报是多少？股票价格可能上涨7.5%现金回报率 ，而债券可能支付4.5%。作为房东的第一年6%的回报率被认为是健康的，尤其是因为这个数字会随着时间的推移而上升。

13买廉价房

房子越贵，你的日常开销就越大。一些专家建议从一个有前途的社区的15万美元的房子开始。此外，专家建议千万不要买这个街区最漂亮的房子出售，对这个街区最差的房子也是如此。

14了解你的法律义务

出租人需要熟悉所在州和地区的房东-房客法律。例如，为了避免法律纠纷，了解承租人在保证金、租赁要求、驱逐规则、公平住房等方面的权利和义务非常重要。

15权衡风险与回报

在每一个财务决策中，你必须确定回报是否值得承担潜在的风险。投资房地产对你还有意义吗？

• 因为你的收入是被动的，尽管最初的投资和维护成本，你可以赚钱，同时把你的大部分时间和精力投入到你的正常工作。

• 如果房地产价值增加，你的投资也会增值。

• 你可以把房地产变成一个自导IRA（斯迪拉）。

• 租金收入不包括在你需要缴纳社会保障税的收入中。

• 投资性房地产贷款的利息可以免税。

• 如果不出现另一场危机，房地产价值通常比股市更稳定。

• 与投资股票或其他你看不见摸不着的金融产品不同，房地产是一种有形的实物资产。

• 虽然租金收入被动的，除非你使用物业管理公司，否则租客可能是一个麻烦。

• 如果你的调整后总收入（AGI）超过$200000（单身）或$250000（已婚共同申报），则您可能需要对净投资收入（包括租金收入）缴纳3.8%的附加税。

• 租金收入可能不足以支付你的全部抵押贷款。

• 与股票不同的是，如果市场不景气或者你需要现金，你就不能立即卖掉房地产。

• 出入境成本可能很高。

• 如果你没有房客，你仍然需要支付所有的费用。

最后一句话

对你的期望要现实。与任何投资一样，租赁房产不会马上产生高额的月收入，选择错误的房产可能是一个灾难性的错误。

对于您的第一个租赁物业，请考虑与经验丰富的合作伙伴合作。或者，把你自己的房子租一段时间来测试你作为房东的倾向。