房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC） 编辑

拥有住房最大的好处之一就是能够随着时间的推移建立资产。你可以用这些股票来获得低成本的基金，比如第二抵押 -一次性贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）。

关键要点

• 房屋净值可以是一个伟大的价值来源，为房主获得现金装修，大量购买，或其他债务偿还。
• 房屋净值贷款和信贷额度是以你的房屋净值为抵押的，因此贷款人可能愿意提供比大多数其他类型的个人贷款更低的利率。
• 房屋净值贷款是一次性现金，通常有固定利率。
• 房屋净值信贷额度是一种循环资金来源，很像信用卡，你可以选择访问。

每种形式的信贷都有其优缺点，因此在进行之前了解它们的优缺点是很重要的。你也可以有其他选择 .

由于冠状病毒大流行，摩根大通（JPMorgan Chase）和富国银行（Wells-Fargo）都已停止接受HELOCs的申请。然而，出于流行病的考虑，美联储已经降息，所以再融资已经成为一种流行的选择。

股权贷款基础

房屋净值贷款和直升机 使用您房屋的权益，即房屋价值与抵押贷款余额之间的差额作为抵押品。由于贷款是以房屋的资产价值为抵押的，所以房屋资产贷款提供了极具竞争力的利率，通常接近于第一抵押贷款的利率。与信用卡等无担保借款来源相比，在相同的贷款金额下，你将支付更少的融资费用。 

但是，有一个；用你的房子做抵押的缺点. 房屋净值贷款第二位留置权 在你的房子，给他们权利，你的房子连同第一抵押留置权，如果你没有支付。你借的房子或公寓越多，你就越处于危险之中。

股权贷款资格

银行承保二次抵押贷款，与其他住房贷款非常相似。他们每个人都有指导方针，规定他们可以根据你的财产价值和你的信誉贷款多少。这表示为；综合贷款价值比 .

假设您与一家提供最高80%CLTV比率的银行合作，您的房子价值30万美元。如果您目前在第一次抵押贷款中欠了150000美元，您可能有资格以房屋净值贷款或HELOC（300000 x 0.80=240000-150000=90000美元）的形式再借90000美元。

与其他抵押贷款一样，您是否有资格获得贷款和利率取决于您的就业历史、收入和；信用评分. 你的分数越高，你拖欠贷款的风险就越低，利率也就越低。 

房屋净值贷款

A 房屋净值贷款 是一次性现金。如果您需要一次性开支（如婚礼或厨房装修）的资金，这是一种选择。这些贷款通常提供固定利率，所以你知道确切地说，你每月付款时，你将采取一个。 

如果你只需要少量现金，住房净值贷款通常不是解决办法。虽然有些贷款机构会以1万美元的价格发放贷款，但许多贷款机构不会以低于3.5万美元的价格发放贷款。此外，你还需要支付许多与首套抵押贷款相关的结算费用，如贷款手续费，其中服务费收入、鉴定费、录音费。 

贷方可能要求您支付”点数“——也就是说，交割时的预付利息。每一点等于贷款价值的1%。所以贷款10万美元，一分就要花1000美元。 

积分降低你的利率，这实际上可以帮助你在长期。不过，如果你想早点还清贷款，那前期利息对你来说并不完全有利。如果你认为可能是这样的话，你可以经常与你的贷款商谈更少，甚至没有点数。

贷款额度

房屋净值信贷额度 有点不同。它们是一种循环资金来源，很像信用卡，你可以随意使用。大多数银行提供多种不同的方式来获取这些资金，无论是通过在线转账、开支票，还是使用与您的账户相连的信用卡。与房屋净值贷款不同的是，它们往往只有很少的（如果有的话）结算成本，而且它们通常具有可变利率的特点，尽管有些贷款机构在一定年限内提供固定利率。 

这种灵活性有利有弊信贷额度 提供。你可以随时用你的信用额度借款，但未动用的资金不收取利息。这样，它是一个很好的紧急资金来源（只要你的银行不需要任何最低提款）。

尤其是现在，如果你因为冠状病毒而失去了工作，需要现金，在家里拥有股权，那么购买HELOC可能是一个不错的选择。尽管富国银行（Wells Fargo）和摩根大通（JPMorgan Chase）在2020年春季宣布冻结新直升机的申请，但许多银行仍在提供这种服务。（冻结不会影响那些已经有直升机的人。） 

房屋净值贷款和HELOC有时会让借款人陷入困境。尽管借款人有这样的意图，但很容易将可用资金花在不必要的事情上，或者在全球大流行期间，花在你需要做的事情上，但你的财务挑战看不到尽头。

直升机的相位

大多数房屋净值信贷额度有两个阶段。首先，提款期，通常为10年，在此期间，您可以根据自己的选择获得可用的信用。通常情况下，HELOC合同只需要在提款期内支付少量的利息，尽管您可以选择支付额外费用并将其支付给本金；

抽签期结束后，有时可以要求延期。否则，贷款进入还款阶段。从现在起，您不能再获得额外的资金，您需要定期支付本金和利息，直到余额消失。大多数贷款人在10年提款期后有20年的还款期。在还款期内，你必须偿还所有借来的钱，加上按合同利率计算的利息。一些贷款人可能会为借款人提供不同类型的还款期选择

HELOC有许多不同于标准信贷额度的属性，也提供了优势。然而，在提款期只支付利息意味着还款期的付款几乎可以翻倍。例如，支付80000美元的HELOC，7%年百分率（APR） 在最初的10年里，如果只需要支付利息，每月大约需要470美元。当还款期开始时，这个数字会跃升到每月720美元左右。

在新的还款期开始时，付款的激增可能会导致许多没有准备好的HELOC借款人的付款冲击。如果数额足够大，甚至可能导致那些经济困难的人违约。如果你拖欠付款，你可能会失去你的家。

HELOC的特殊属性可以使它成为一个有趣的产品，尤其是在危机时期。2008年危机之后，直升机公司提供了债务减免方案，但从2018年前后开始，支付额增加了一倍。

为什么要办理第二次抵押贷款？

房主可以使用他们的房屋净值贷款或HELOC为广泛的目的。从财务规划的角度来看，资金的最佳用途之一是用于翻新和改造项目，以增加您的房子的价值。这样你可以增加你家的可用资产，同时使它更适合居住。

借款人应小心交叉担保，因为它会影响房地产贷款条款。

你也可以用这笔钱来偿还其他高利率债务的另一种类型的债务合并。这可能特别重要有助于偿还高利率信用卡余额 . 你实际上是在用一种有担保的、低成本的信贷形式取代一笔高成本的贷款。

当然，你也可以借钱给海外度假，买一辆新跑车，或者你孩子的教育。它是否值得侵蚀你的资产取决于你和一些你需要认真考虑的事情。

股权贷款税收减免

利用你的资产进行房屋装修还有另一个优势。美国国税局（IRS）允许你注销一些利息的房屋净值信贷，只要你逐项列出扣除额 .

在2017年减税和就业法案（TCJA），纳税人可扣除高达100万元按揭债务的利息，而扣除款项的用途并无限制。TCJA制定了新的限制和限制，一直持续到2025年底。 

从2020年起，如果债务用于房屋，夫妻可以扣除高达75万美元的符合条件的抵押贷款债务的利息（如果你单独申请，则可扣除高达37.5万美元）。如果债务用于“购买、建造或实质性改善”其抵押的房屋，则可对第一抵押贷款、第二抵押贷款、房屋净值贷款和房屋净值信贷额度进行扣除。

房屋净值和HELOC利弊

即使房地产价格持平或上升，每一笔新贷款都会延长你的预算。比如说，如果你失业了，你就很难及时支付工资。因为一个新的贷款人对你的房子有另一个留置权，有一个更大的机会，你可能面临止赎，如果你落后了足够长的一段时间。

• 比许多其他类型的贷款成本更低

• 借入相对大量现金的能力

• 如果你把钱用在房子上，可能会有税收减免

• 房屋净值贷款固定利率的安全性

• 当你用你的房子作为抵押物时，你就减少了你房子的股本。

• 如果房地产市场出现下跌，那些综合贷款价值比（CLTV）较高的人将面临贷款“水底”的风险。

房屋净值贷款与再融资

第二次抵押贷款不是唯一的方法，利用你家的资产，并获得一些额外的现金。您还可以执行所谓的；套现再融资 ，你可以申请新的贷款来代替原来的抵押贷款。当你的新贷款比上一笔贷款的余额大时，你就把多余的钱装进口袋。与房屋净值贷款或HELOC一样，房主可以使用这些资金改善他们的房产或合并信用卡债务

再融资确实比第二次抵押贷款有一定的优势。利率通常略低于房屋净值贷款，如果利率整体下降，你会希望你的主要抵押贷款反映这一点

再融资的弊端

Refis也有缺点。您正在办理新的第一抵押贷款，因此结算成本往往比HELOC要高得多，HELOC通常没有高昂的前期费用。如果再融资意味着您的房屋股本不足20%，您可能还需要支付；私人抵押贷款保险（PMI）. 当借款人的房屋净值达到20%时，PMI通常可以取消，尽管大多数房主选择保留它。 

总的来说，让你的贷款专员为每个选项计算数字并没有什么坏处，这样你就能更好地了解哪一个最适合你的情况。

获得贷款

贷款选择和费用在不同的贷款人之间有很大的差异，所以货比三家是值得的。除了传统银行，您还可以联系储蓄和贷款、信用合作社和抵押贷款公司；你也可以找一个抵押经纪人 他基本上是为你购物，并由贷款人支付。

一般来说，不要只跟一个贷款方谈。大多数借贷者喜欢得到至少三个报价。这是一个按揭专业人士可以帮助比较提供。如果你在一家银行已经有多个账户，可以询问更优惠的利率或针对现有客户的特别促销活动。

从传统的银行或抵押贷款公司购买贷款取决于你所寻求的金额。一般来说，对于10万美元以下的贷款，小型社区银行或信用合作社将提供最好的交易。对于更大的贷款（150000美元或更多），请与当地和国家银行以及抵押贷款经纪人联系。

与传统的抵押贷款一样，抵押贷款经纪人往往可以提供最优惠的房屋净值贷款，因为他们与多个贷款人和投资池的关系。对于10万至15万美元的贷款，“你只需要购物，”他说凯西弗莱明，按揭经纪及贷款指南：如何获得最好的抵押贷款。

别被低挑逗率愚弄了。让贷款人发送文件，显示利率和关闭成本为您的具体贷款。对于房屋净值贷款，前期费用可能很高，通常是贷款金额的2%到5%

谈判费

贷款人试图收取的许多费用并不是一成不变的。例如，有些放贷人愿意在支付给贷款专员或经纪人的佣金的发起费上让步。如果他们要求你在贷款上支付积分，他们可能也愿意在这方面讨价还价。但你必须问；

放款人可能会提供几种选择，当谈到锁定在一个固定的利率对你的HELOC。你得到固定利率的时间越长，利率通常就越高。不过，如果利率上升，您的风险也会降低，因此请仔细考虑哪些条款最适合您；

一般来说，如果你有稳定的工作经历和良好的信用评分，你会得到最好的条件。与任何抵押贷款申请一样，最好检查您的；信用报告&并确保他们没有错误。因此，这可能也是值得的考虑使用信用监控服务 作为保护信息安全的手段。

收回贷款

为了避免以后的严重心痛，请务必在签署虚线之前仔细检查所有贷款文件。如果你意识到自己犯了一个错误，你确实可以求助，只要你行动迅速。有一个联邦政府授权的三天取消规则，适用于房屋净值贷款和直升机，但你必须书面通知贷款人。该通知必须在第三天午夜（不包括周日）之前以电子方式邮寄或提交，否则无效。 

当你还不起贷款的时候

有时，即使你获得了贷款，你可能会遇到财务问题以后，使它难以偿还。虽然如果您无法偿还房屋净值贷款或信贷额度，失去房子是一种风险，但这并不是必然的。然而，即使你能避免失去你的家，你将面临严重的经济后果。

如果房地产市场下跌，那些贷款与价值比率较高的企业将面临破产的风险。”水下“借他们的钱。

抵押贷款机构的帮助

大多数抵押贷款贷款人和银行不希望您拖欠房屋净值贷款或信贷额度，因此他们将与那些努力还款的人合作。尽快联系你的贷款人是很重要的。你最不应该做的就是忽略这个问题。如果你几个月来一直不理睬他们提供帮助的电话和信件，贷款机构可能不会那么愿意与你合作。

当谈到贷款人实际能做什么时，有几个选择。一些贷款人会向某些借款人提供一个修改他们的房屋净值贷款或信贷额度。修改可以包括对条款、利率、每月付款或三者的某些组合进行调整，以使偿还贷款更为负担得起。（请注意，延长贷款期限会降低月供，但这可能意味着您最终会支付更多。）

COVID-19导致的政府帮助

有一些保护，如果你是挣扎由于冠状病毒流行和你的抵押贷款是由政府支持。政府抵押贷款暂停了止赎和驱逐该协议将于2021年1月31日到期。不过，暂停发放的期限已经延长，但延长日期各不相同，这取决于支持抵押贷款的政府机构。 

这个联邦住房金融局（FHFA）声明房利美和房地美延长了单户房屋止赎和自有房地产（REO）驱逐至2021年3月31日。 REO财产是因未付款而被扣押的银行所有财产

房屋止赎令美国农业部（USDA）独户住房直接和担保贷款计划延长至2021年6月30日。美国。住房和城市发展部（HUD），由联邦住房管理局（FHA），或由美国原住民计划办公室第184节担保，和184 A贷款担保计划，也延长至2021年6月30日。 

退伍军人事务部（Department of Retainer Affairs）退伍军人贷款的驱逐和止赎暂停期限也被推迟到2021年6月30日。住房和城市发展部、退伍军人事务部和农业部也延长了借款人可以要求延期的日期。按揭付款延期登记窗口将持续到2021年6月30日。 

政府还鼓励所有贷款服务机构通过修改抵押贷款和其他救济方案帮助防止丧失抵押品赎回权。请向您的抵押贷款服务提供商或收到您的抵押贷款付款的公司查询，以确定您的抵押贷款是否符合延期偿付计划的条件。

谨防欺诈

因为为获得HELOC而检查的文件比常规抵押贷款的文件要少，而且您可以在一段较长的时间内借入资金，不幸的是，罪犯可以；用直升机抢劫你 . 盗贼可能通过盗取身份和欺骗贷方，骗取这些账户，并从中抽走数千美元。

这是怎么发生的。罪犯通过公共记录掌握你的个人信息。接下来，他们建立一个HELOC互联网账户，并操纵客户账户验证过程，以获得资金，当然他们从不偿还。一些窃贼还可能侵入现有账户。身份盗窃 专家发现，只有当金融机构打电话告知受害者逾期付款、他们收到逾期付款的书面通知，或者执法官出现在他们家里驱逐他们时，受害者才会知道这些罪行。

任何拥有房屋产权的人都可能成为受害者，尤其是拥有房屋产权的人良好信誉 以及那些已经还清了抵押贷款的老年人（因为贷款人通常会欣然批准他们的申请）。为了降低你的风险，密切关注你的HELOC报表，并跟踪你的信用报告，寻找任何不准确的信息。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤就是向政府提交一份报告消费者金融保护局或美国住房和城市发展部（HUD）。

底线

在你的生活中，可能会有一段时间，获得额外的现金成为一种必要。如果是这样，第二次抵押贷款可能是一个令人信服的选择。因为它是以你房屋的资产价值为抵押的，贷款人可能愿意提供比大多数其他类型贷款更低的利率。

然而，额外的贷款支付，伴随着房屋净值贷款或HELOC应该考虑到你的每月预算。另外，需要注意的是，银行对房屋设定了第二留置权。因此，如果你无法支付房款，你的房子可能会面临丧失抵押品赎回权的风险。