联邦住房管理局（FHA）贷款定义 编辑

联邦住房管理局（FHA）贷款是一种抵押贷款，由联邦住房管理局（FHA） 由FHA批准的贷款人发行。FHA贷款是为中低收入的借款人设计的，他们要求较低的最低首付和较低的信用评分比许多传统的贷款。

到2020年，你可以借到高达96.5%的房屋价值与联邦住房管理局贷款。这意味着你需要付3.5%的首付。你需要至少580分的学分才能获得资格。如果你的信用评分在500到579之间，你仍然可以得到一个联邦住房管理局贷款，只要你能支付10%的首付款。 有了联邦住房管理局的贷款，你的首付可以来自储蓄，家庭成员的财务礼物，或首付补助金。

由于FHA贷款有许多好处，因此受到首次购房者的欢迎。

关键要点

• 联邦住房管理局（FHA）的贷款是联邦政府支持的抵押贷款，专为中低收入借款人谁可能有低于平均信用分数。
• 联邦住房管理局（FHA）的贷款要求较低的最低首付和较低的信用评分比许多传统的贷款。
• 联邦住房管理局（FHA）贷款由FHA批准的银行和贷款机构发放；这些机构将评估您的贷款资格。
• 为了获得联邦住房管理局的担保，符合联邦住房管理局贷款条件的借款人还需要购买抵押贷款保险，并向联邦住房管理局支付保费。

了解联邦住房管理局（FHA）贷款

重要的是要注意，与联邦住房管理局贷款，联邦住房管理局实际上并不借给你钱的抵押贷款。取而代之的是，你从联邦住房管理局批准的贷款人那里获得贷款，比如银行或其他金融机构。然而，联邦住房管理局为贷款提供担保。出于这个原因，有些人将其称为FHA保险贷款。

为了获得联邦住房管理局的担保，符合联邦住房管理局贷款条件的借款人还需要购买抵押贷款保险，并向联邦住房管理局支付保费。你的贷款人承担较少的风险，因为美国联邦住房管理局将支付索赔贷款人，如果你拖欠贷款。

虽然联邦住房管理局贷款（FHA贷款）要求较低的首付和信用评分比传统的贷款，他们进行其他严格的要求。

联邦住房管理局的抵押贷款还是便宜货吗？

联邦住房管理局（FHA）贷款历史

国会在1934年大萧条期间成立了联邦住房管理局。当时，房地产业陷入困境：违约率和止赎率飙升，贷款被限制在房产市值的50%以内，抵押贷款条款（包括短期还款计划和巨额付款）对许多购房者来说难以满足。因此，美国主要是一个租房的国家，只有大约40%的家庭拥有自己的房子。 

为了刺激住房市场，政府设立了联邦住房管理局。联邦保险的贷款计划，减少了贷款人的风险，使借款人更容易获得住房贷款的资格。根据圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St.Louis）的研究，美国的住房拥有率稳步攀升，2004年达到69.2%的历史最高水平。截至2020年第二季度，这一比例为67.9%。 

FHA贷款类型

除了传统的抵押贷款外，联邦住房管理局还提供其他一些贷款项目。

房屋净值转换按揭（HECM）

这是一项反向抵押贷款计划，帮助62岁及以上的老年人将其房屋权益转换为现金，同时保留房屋所有权。您可以选择如何提取资金，可以是每月固定金额，也可以是信用额度（或两者的组合）。 

FHA 203（k）改善贷款

这项贷款的因素在一定的维修和装修费用进入贷款。这一笔贷款可以让你借钱买房和装修房子，如果你付了首付后手头上没有很多现金，这会产生很大的影响。 

FHA节能抵押贷款

这个项目与FHA 203（k）改善贷款项目的概念相似，但它的目标是可以降低你的水电费的升级，例如新的绝缘材料或安装新的太阳能或风能系统。其理念是，节能住宅的运营成本较低，从而降低了账单，使更多的收入可用于支付抵押贷款。 

第245（a）条贷款

这是一个计划，为借款人谁期望他们的收入增加。根据第245（a）节计划，分期付款抵押贷款从较低的初始月付款开始，随着时间的推移逐渐增加，而不断增长的股权抵押贷款计划增加每月本金付款，从而缩短贷款期限。 

联邦住房管理局（FHA）贷款与传统抵押贷款

FHA贷款可提供给；学分 低至500。如果你的信用评分在500到579之间，如果你付得起10%的首付，你就可以获得联邦住房管理局的贷款。如果你的信用评分是580或更高，你可以得到一个联邦住房管理局贷款与首付低至3.5%首付。相比之下，您通常需要信用评分至少为620，首付在3%到20%之间，才有资格获得常规抵押贷款。 

对于FHA贷款或任何类型的抵押贷款，必须在借款人经历破产事件后至少两年过去（除非你能证明破产事件是由于无法控制的情况）。你必须至少三年内从任何抵押赎回权事件，你必须证明你正在努力重建良好的信用。如果你拖欠了你的债务联邦学生贷款或者所得税，你就没有资格了。 

特别注意事项

按揭保险费

FHA贷款要求您支付两种类型的抵押贷款保险费（MIP）-预付MIP和年度MIP（按月收取）。到2020年，预付MIP等于基本贷款金额的1.75%。 

您可以在交割时支付预付MIP，也可以将其转入贷款。例如，如果你获得了35万美元的住房贷款，你将支付1.75%的预付MIP x 35万美元=6125美元。这些款项存入美国财政部设立的代管账户；如果你最终拖欠贷款，这些资金将用于支付抵押贷款。

虽然这个名字有点误导人，但借款人实际上每月都要支付年度MIP。（换言之，年度MIP付款不是每年进行的。）付款范围为基准贷款金额的0.45%至1.05%。付款金额也因贷款金额、贷款期限和原始金额而异贷款价值比. 典型的MIP成本通常为贷款金额的0.85%。 

例如，如果您有一笔35万美元的贷款，您将每年支付0.85%的MIP x 35万美元=2975美元（或每月247.92美元）。这些每月保费是在一次性预付MIP付款之外支付的。

您将根据贷款期限和贷款价值比，在11年或贷款期限内每年支付MIP。 

你可以扣除你在保费中支付的金额；但是，你必须逐项列出你的扣除额，而不是采取标准扣除额才能做到这一点。 

有资格获得FHA贷款

你的贷款人将评估你的资格为FHA贷款，因为它将任何抵押贷款申请人。但是，与其使用信用报告 贷款人可以查看您过去两年的工作经历（以及其他付款历史记录，如水电费和租金付款）。只要你建立了良好的信用，你仍然可以有资格获得联邦住房管理局贷款，如果你经历了破产或止赎。重要的是要记住，作为一个一般的经验法则，你的信用评分和首付越低，你将支付更高的利率对你的抵押贷款。

除了信用评分和首付标准外，FHA还对这些贷款提出了具体的贷款要求。您的贷款人必须是FHA批准的贷款人，您必须有稳定的就业历史或在过去两年为同一雇主工作。

如果你是个体户，你需要有两年成功的个体户经历；这可以通过纳税申报表和本年度迄今为止的数据来记录资产负债表损益表。 如果您从事自营职业的时间不到两年，但超过一年，如果您在自营职业前两年有稳定的工作和收入记录（并且自营职业是同一职业或相关职业），您仍然有资格。您必须拥有有效的社会保险号码，在美国合法居住，并且达到法定年龄（根据您所在州的法律）才能签署抵押贷款。

通常，被资助的财产必须是你的主要住所，而且必须是自住的。换句话说，联邦住房管理局的贷款计划并不打算用于投资或租赁物业。FHA批准的公寓项目内的独立和半独立住宅、联排别墅、独栋别墅和公寓都有资格获得FHA融资。

你的前端比率（你的按揭付款，HOA费用房产税、抵押贷款保险和房主保险）必须低于总收入的31%。 在某些情况下，你可能会以40%的比例获得批准。

你的后端比率（您的按揭付款和所有其他每月消费者债务）必须少于您总收入的43%。 然而，有可能以高达50%的比率获得批准。此外，你需要一个由联邦住宅管理局批准的估价师财产评估，房屋必须符合某些最低标准。如果房子不符合这些标准，而且卖方不同意所需的修理，你必须在成交时支付修理费。（在这种情况下，在修理完成之前，资金由第三方保管）。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

FHA贷款的一个限制是，它们对您的贷款额度有外部限制。 这些都是由您所居住的地区设定的，低成本地区的限额（称为“下限”）低于通常的FHA贷款，而高成本地区的限额（称为“上限”）。

此外，还有“特殊例外”地区，包括阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛，在这些地区，非常高的施工成本使限额更高。在其他地方，这一限制被设定为美国住房和城市发展部（U.S.DepartmentofHousing and Urban Development）确定的该县房价中值的115%。 

下表列出了2020年贷款限额：

FHA贷款减免

一旦你有一个联邦住房管理局贷款，你可能有资格贷款减免，如果你经历了一个合法的经济困难，如收入损失或生活费用增加，或是有一个艰难的时间，使你的每月按揭付款。例如，美国联邦住房管理局（FHA）的房屋可负担得起的改造计划（HAMP）可以帮助您通过永久性地将每月的按揭付款降低到可负担的水平来避免丧失抵押品赎回权。 

要成为该计划的正式参与者，您必须成功完成一个试用付款计划，在该计划中，您以较低的修改金额按时支付三笔预定付款。

底线

虽然联邦住房管理局的贷款听起来不错，但不是每个人都适用。它不会帮助那些信用分数低于500分的人。对于那些信用不良的人其中服务费收入 律师费和评估费。FHA抵押贷款的优点之一是，卖方、房屋建筑商或贷款人可以代表您支付其中的一些结算成本。如果卖家很难找到买家，他们可能会在收盘时帮你，以此来刺激交易。