关闭新家的10个障碍 编辑

接受你的买房提议就像在马拉松比赛中让跑步者兴奋一样。但是别急，这里还不是你的。在您的购买要约被接受之前，您得到的钥匙通常被称为托管 -有许多障碍需要克服。如果你无意中发现其中任何一个，购买可能会失败，并把你放在起跑线上。

就像一个为比赛而训练的运动员一样，你可以训练自己去完成购买房子的最后一步。托管程序和规则因州而异，但以下是在此期间遇到的10个最常见的问题，以及可以采取哪些措施来防止或减轻这些问题。

关键要点

• 托管程序和规则因州而异，但有些问题可能会阻止买家在此期间完成交易。
• 有害生物损害、估价低、所有权要求以及在房屋检查期间发现的缺陷可能会延缓结案。
• 在某些情况下，买方或卖方可能会陷入困境，或者融资可能会失败。
• 其他可能推迟关闭的问题包括高风险地区的房屋或不可保险。
• 善意估计可能存在问题，或者其他错误可能会阻止交割。

1白蚁检查显示损坏

贷款人将对房屋进行有害生物检查。这是在你的费用通常不到100美元，以确保没有造成严重的损害，如白蚁或木匠蚁啃木昆虫。这项检查保护了贷款人在财产中的利益。入住后，发现有白蚁问题的房主往往会放弃房产，让贷款人手握大包。有些贷款人可能不需要白蚁检查，但它可能是在您的最佳利益得到一个。

假设检查发现任何可见虫害的证据。在这种情况下，问题区域可能必须在第三方托管关闭之前得到解决。如果问题太严重，或者卖家不付钱来解决，如果你的购买协议有适当的条款，你可以选择离开或有事项 .

2评价太低了

估价由授权方进行的财产估价。它们通常是为了征税，作为获得住房融资或出售住房过程的一部分。估价师使用各种方法来确定房产的价值，例如可比房屋的当前市场价值。

银行将对房屋进行估价。再说一次，这是你的损失。这项评估是为了保护贷款人在房屋中的利益。银行希望确保房子的价值至少和你将要支付的一样高，因此如果发生止赎，它可以弥补损失。如果估价太低，卖家就得降低售价，否则你就得付现金补差。从另一位评估师那里得到更有利的第二意见是可能的。

三。标题上有云

产权保险保护您和贷款人免受未来对该物业的任何索赔。如果对财产有留置权或索赔权，则必须先解决问题，然后才能进行交易。房地产交易要向前发展，必须有一个明确的标题。产权保险包括第三方所有权、伪造、欺诈以及任何留置权 或对财产的判决。

你必须雇一家产权公司来做一件事标题搜索 在托管过程中发行所有权保险。产权搜索确保没有其他任何人，美国国税局（IRS），国家，或卖方的亲属对您要购买的财产有合法的要求。

4上门检查有缺陷

大多数购买优惠都有上门检查意外开支写进了它们。如果上门检查如果发现严重问题，购买者可以不受惩罚地退出。如果你不把这个意外事件写进你的合同里，你可能会失去你的工作定金 -如果你根据检查结果决定不买房，通常要几千美元。

记住，定金是你存下来的存款，用来表示你对房子的兴趣和购买的诚意。

如果你决定继续，与卖家协商修复房屋的过程可能会阻碍购买过程，推迟成交。你可以要求卖方在成交时把钱记在你的账上，以便自己处理修理工作，从而减少延误。

5一方冷淡

合同将列出买方或卖方退出而不受惩罚的正当理由，例如不放弃意外事件或不满足最后期限。但是，假设您在放弃意外开支后决定不想购买。那样的话，你的定金就要丢了。

造成这一损失的原因是对卖方的财务影响。这笔定金有助于补偿卖房人在房子退市时的损失。这种延迟增加了他们最终出售的时间。

相反，如果卖方决定退出由于改变主意或因为有人提出了更好的报价，你将有一个法律权利要求卖方赔偿损失。

6你的融资失败了

精明的购房者不会在没有房子的情况下出价预先批准. 那就意味着得到一份书面报告贷款承诺银行说会给你提供一定数额的抵押贷款。反过来，精明的卖家不会接受未经事先批准的买家的报价。如果你是卖家，也要记住这一点资格预审和预先批准不一样 .

然而，有些事情可以阻止贷款关闭。你可能在申请表上撒了谎，利率可能会急剧上升，你的工作状况可能会改变，或者你的信用评分可能会下降。问你的贷款人你如何能避免这样的问题。此外，如果融资失败，潜在的贷款人应该向你解释。种族、宗教和民族血统决不能耽误任何人拥有住房的梦想。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或者美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

7家在高风险地区

您将收到一份文件，概述了自然灾害，可能会影响到托管期间的国家，需要一个自然灾害披露报告的家。贷款人可能要求您购买危险保险超越你的业主保险 如果房子在高风险区域。这种保险可能很昂贵。这也是一个成本，你将被要求每月支付，直到抵押贷款还清或直到你卖掉房子。

为了避免在托管期间出现不愉快的意外情况，请询问您的代理人、潜在的新邻居或城市规划部门您想要的区域存在哪些自然灾害。另外，确定你可能需要购买哪种类型的额外保险，以及在出价购买房子之前可能要花多少钱。

8这房子不能投保

如果以前的房主对房屋提出重大保险索赔，如水损害或霉菌，它将显示在保险记录中。公司可能会拒绝保险，因为房子可能有太多的风险。

如果房子不能投保，除非你是一个全现金买家，否则你将无法购买它。贷款人要求你保持房主的保险，直到你还清抵押贷款。

当然，即使你是一个现金买家，这可能不是一个好主意，买一套房子是不保险的。

9诚信评估与HUD-1之间的差异

你的贷方应该给你诚信评估在交割过程中，详细说明与两次获得房屋融资相关的交割成本。第一次是当你得到贷款的预先批准，第二次是当你提出一个特定的物业报价。

诚信评估是对市场信息的粗略估计HUD-1表格您至少在关门前24小时收到通知。 正如它的名字所暗示的，诚信的估计应该是你最终实际支付的接近理想的10%以内。请记住，一些不道德的放贷者会试图以不切实际的低估值吸引客户。

假设这种情况发生了，你就不能让贷款人收回过高的费用。那么，你最好的选择可能是要求卖方延长交割日期，并设法获得其他融资。这样你就有机会在不被敲诈的情况下购买房产。

10错误阻止按时关闭

有许多不同的当事人参与关闭代管。如果有人犯错，你的结案时间可能会推迟。取决于你的购买合同 而延期是谁的错，你方可能要向卖方支付每延迟一天的违约金。

卖方也可以拒绝延长交割日期，整个交易可能会落空。在最好的情况下，卖方可以简单地同意延长交割日期而不收取任何罚金。毕竟，如果交易不成交，卖家也得从头再来。

底线

房屋所有权的转移对各方来说都是一种压力。许多事情必须在短时间内发生，如果有任何事情失败，可能会产生重大影响。

即使一切都是公平的，这个过程也会给买家带来难以置信的压力。买家必须经历一个复杂的，有时是陌生的过程，同时作出重大的决定，可能是什么是最昂贵的购买他们的生活。花点时间提前熟悉托管过程及其潜在的陷阱。这样，你将在情感上、智力上和经济上做好准备完成比赛完成交易 .