房利美：贷款，回家路，还有你应该知道的一切 编辑

房利美的正式名称是联邦国家抵押贷款协会（FNMA），是一家政府资助企业由国会特许，以刺激房屋所有权和提供流动性的抵押贷款市场。它是在1938年成立的大萧条作为；新政. 其目的是帮助中低收入借款人获得住房融资。 

关键要点

• 房利美是由国会创立的政府资助企业。
• 房利美并不向寻求融资的房主提供抵押贷款，但它确实通过二级抵押贷款市场购买和担保抵押贷款。
• 通过投资抵押贷款，房利美为包括银行、储蓄机构和信用合作社在内的贷款人创造了更多的流动性，从而使他们能够承销或为更多的抵押贷款提供资金。
• 房利美和房地美在2008年的金融危机中几近崩溃，他们得到了救助并被政府接管；最终，他们偿还了为生存而获得的数十亿美元。
• 房利美有计划帮助那些受COVID-19流行病影响的人，包括暂停止赎和驱逐直到2021年3月31日，拜登总统要求将这些计划延长到2021年6月30日.

房利美做什么

作为一个二级市场参与者，房利美不发起抵押贷款。相反，它通过购买或担保信用合作社、银行、银行发行的抵押贷款来保持资金流向贷款人，节俭者，以及其他金融机构。它是二级市场抵押贷款的两大买家之一。另一个是它的兄弟姐妹房地美或联邦住房贷款抵押公司，这也是一个GSE特许国会。 

在二级市场购买抵押贷款后，房利美将其集中起来形成抵押贷款支持证券. 住房抵押贷款证券（MBS）是由抵押贷款或抵押贷款池担保的资产支持证券。房利美的抵押贷款支持证券随后由保险公司、养老基金和投资银行等机构购买。它保证支付抵押贷款证券的本金和利息。 

房利美也有自己的投资组合，通常称为保留投资组合，投资于自己和其他机构的抵押贷款支持证券。房利美发行债券，称为机构债券，为其保留的投资组合提供资金。 

通过对抵押贷款市场的投资，房利美为贷款机构创造了流动性，从而使它们能够包销或者为额外的抵押贷款提供资金。2019年，房利美向抵押贷款市场提供了6500亿美元的流动资金，帮助低收入美国人购买、再融资或租赁了约300万套住房。 

房利美股票

房利美自1968年开始上市交易。直到2010年，它还在网上交易纽约证券交易所. 跟随大萧条以及它对环境的影响住宅市场，房利美因未能达到纽交所规定的最低收盘价要求而被迫退市。房利美现在进行交易非处方药. 

2008年下半年，房利美和房地美被政府通过一项新的计划接管监护权的联邦住房金融局（FHFA）. 这个美国财政部提供了1915亿美元来保持这两个公司的偿付能力。两个机构都还钱了，还有一些。 

2012年8月，有关房利美股息义务的条款发生了变化，因此美国财政部在每个季度末都要求获得任何利润，如果出现赤字，财政部还会提供资金。2019年9月，财政部和FHFA宣布，房利美和房地美可以开始保持盈利，以分别支撑250亿美元和200亿美元的资本储备。此举是朝着两人脱离监护权的过渡迈出的一步。 

房利美贷款要求

为了与房利美做生意，抵押贷款机构必须遵守联邦政府发布的关于次级贷款的声明。该声明阐述了与；次级贷款，例如低的介绍利率，随后是更高的可变利率；利率可能增加的非常高的限制；仅限于没有借款人收入文件；以及使贷款可能频繁再融资的产品特点。 

房利美购买和担保的抵押贷款必须符合严格的标准。限制，例如，对于常规贷款2021年，大多数地区的独栋住宅价格为548250美元（高于2020年的510400美元），夏威夷和阿拉斯加等高成本地区的独栋住宅价格为822375美元（高于2020年的765600美元）。FHFA设定了这些限制。 

为了获得由房利美支持的贷款，你必须通过一家经批准的贷款机构。除了上述避免次级贷款外，贷款人还必须符合资格和承销标准，以确保融资的信贷质量。 

房利美购买并担保的抵押贷款称为合格贷款. 一般来说，合规贷款的利率低于不合规贷款或大额贷款，后者通常没有房利美的支持，因为它们超过了贷款规模的限制。

如何申请房利美支持的抵押贷款

当您找到有资格发放房利美担保贷款的贷款人时，您将被引导填写统一的住房贷款申请表。你需要收集并提供财务信息和文件。这包括就业记录和你的总收入以及支持这些的报表，例如W-2型or1099形式。您还必须提供每月债务的总额，如信用卡余额、汽车付款、赡养费和子女抚养费。 

一般来说，贷款人更愿意遵循28/36规则也就是说，一个家庭用于住房支出的支出不应超过月收入的28%，用于还本付息（包括抵押贷款和汽车贷款）的支出不应超过36%。房利美将接受最高债务收入比36%，但如果借款人符合信用评分和准备金要求，这可能高达45%。如果您的DTI太高，您可以支付更大的首付，这将减少您每月的成本。虽然20%的首付被认为是理想的，但一些借款人可能只需付3%的首付。 

购房者还必须满足最低信贷要求，才能有资格获得房利美支持的抵押贷款。对于作为主要居所的独栋住宅费寇分数固定利率贷款至少620英镑，固定利率贷款至少640英镑可调利率抵押贷款（ARMs）是必需的。 当然，你的FICO分数越高，你就越有资格获得最低的可用利率。

贷款修改

跟随抵押贷款崩溃，房利美开始关注贷款修改。贷款修改改变了现有抵押贷款的条件，以帮助借款人避免违约，最终丧失抵押品赎回权，并最终失去家园。修改可以包括降低利率和延长贷款期限，这将降低每月付款。自2008年9月以来，房利美和房地美已完成逾237万笔贷款修改。 

房利美回家路

当房利美是房利美的所有者/投资者的抵押贷款出现止赎时，或者当房产是通过代替止赎的契据或没收，房利美试图出售物业及时，以尽量减少对社会的潜在影响。HomePath.com是房利美的网站，购房者和投资者可以在该网站上搜索并提供这些房产的报价，而房利美的HomeReady则为这些房产提供买家融资产品。 

在某些情况下，可以提供特别资金。其中包括结算成本援助、3%的首付以及捆绑在贷款中的改善成本。 

HomePath.com独家提供房利美拥有的房产，包括独栋住宅、联排别墅和公寓。房利美利用当地的房地产专业人士来准备、维护和列出待售房产。大多数房源都有照片、房产描述和其他细节，包括学校和社区信息。 

房屋的数量、类型和销售价格因市场而有很大的差异，同样，房屋的状况也因市场而异HomePath.com. 虽然有些房屋已经准备好入住，但有些房屋需要维修，甚至需要大面积翻修。每套房产都按“原样”出售。

房利美和柯维德-19

由于冠状病毒大流行带来的经济影响，无数房主可能无力支付抵押贷款。为了在这种情况下提供帮助关怀法案要求持有联邦支持抵押贷款的贷款人给予其受流行病影响的客户最多180天的宽限期，并推迟取消抵押品赎回权相关的驱逐。 

作为这一计划的一部分，房利美为其单一家庭抵押贷款的借款人提供了以下抵押贷款援助和救济方案，这些借款人受到当前国家紧急状况的财务影响： 

• 能够通过联系抵押贷款服务商申请抵押贷款援助
• 至少在2021年2月28日之前暂停止赎销售和驱逐
• 有资格申请在12个月内减少或暂停按揭付款的延期计划
• 信贷局暂停在一项宽限计划中报告借款人的逾期付款，原因是目前的大流行造成的困难
• 暂缓计划中借款人不得收取滞纳金
• 一种要求，在延期后，服务商将与借款人合作制定一项永久性计划，以帮助维持或减少每月的付款金额（如有必要），包括贷款修改

如果你不确定房利美是否是你的政府支持的抵押贷款提供商，你可以使用它的贷款查询工具了解情况并申请相应的经济援助。

此外，FHFA还对房利美和房地美支持的贷款制定了更加灵活的贷款和评估标准，以确保购房者在大流行期间能够关闭贷款，并确保相关各方能够在整个过程中保持社会距离。这些标准现在允许： 

• 购买和再融资贷款的替代评估（进行驾车和在线评估与现场评估）
• 记录收入和在贷款结束前核实就业情况的替代方法（例如，通过电子邮件核实就业情况）
• 扩大使用委托书协助完成贷款（例如，电子签名）

大流行期间申请抵押贷款的购房者的贷款和评估标准有效期至2021年3月31日，拜登总统要求延长至2021年6月30日。