合规贷款定义编辑

什么是合格贷款？

合规贷款是一种抵押贷款，其金额等于或小于银行规定的限额所确定的美元金额联邦住房金融局（FHFA）并符合房地美和房利美 . 对于信用良好的借款人来说，符合条件的贷款是有利的，因为它们的利率很低。

关键要点

合规贷款是一种抵押贷款，其基本条款和条件主要符合房利美和房地美的融资标准，即贷款规模的美元限额。
符合基准的贷款限额每年调整一次。到2021年，美国大部分地区将达到548250美元。
贷款人更愿意处理符合条件的贷款，因为这是房利美和房地美在二级抵押贷款市场上担保和购买的唯一类型。
合规贷款通常为借款人提供更优惠的利率。

合规贷款如何运作

这个联邦国家抵押贷款协会（FNMA或房利美）和联邦住房贷款抵押公司（FHLMC或房地美）是政府资助的实体，推动住房贷款市场。这些准政府机构制定了标准化规则和指导方针，如果一套房产（又称独栋住宅）的抵押贷款有资格获得机构的支持，就必须遵守这些规则和指导方针。（房利美和房地美本身并不发行抵押贷款。相反，它们为贷款人发行的抵押贷款提供保险，如果贷款人希望出售这些抵押贷款，它们就充当二级做市商。）

“合规”一词最常用于具体谈到抵押贷款金额时，该金额必须低于FHFA规定的某个限额，即合规贷款限额。

2021年美国大部分地区的基准限额为548250美元。这比2020年的51.04万美元有所增加。在一些高成本市场，如旧金山和纽约市，限制更高。这些地区的新上限为822375美元，相当于548250美元的150%。特别法律规定为阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛规定了不同的贷款限额计算方法。在这些地区，2021年一套房产的基准贷款限额为822375美元。

这个住房和经济复苏法（HERA）要求房利美和房地美每年调整符合基准的贷款限额，以反映美国平均房价的变化。

除贷款规模外，其他符合规定的贷款准则还应包括借款人的贷款价值比（即首付金额），债务收入比信用评分和历史记录、文件要求等。

合规贷款的优势

对消费者来说，合规贷款由于利率较低而有利。对于首次购房者来说联邦住宅管理局（FHA）贷款，例如，首付可以低至3.5%。但是，抵押贷款保险当首付如此低时，30年期贷款少于或等于62.5万元，每年须支付约0.85%的利息。如果借款人的家庭调整后总收入（AGI）不超过109000美元，则部分或全部保险费用可免税。对于AGI超过10.9万美元的纳税人（已婚夫妇单独申报则为5.45万美元），该项扣除将全部取消。

放贷者也更喜欢与合规贷款合作，因为它们可以很容易地打包成投资组合，并在二级抵押贷款市场上出售。这个过程释放了金融机构向购房者发放更多贷款和贷款的能力。

合格贷款与不合格贷款

超过合格贷款限额的抵押贷款被归类为不合格or巨无霸抵押贷款。因为房利美和房地美只购买符合条件的贷款，将其重新打包到市场中二级市场，对不合格贷款的需求要少得多。不合格抵押贷款的条款和条件可能因贷款人而异，但大型贷款的利率和最低首付通常较高，因为它们给贷款人带来更大的风险。不仅涉及到更多的资金，政府资助的企业也无法为贷款提供担保。

如果购房者需要的抵押贷款超过了符合标准的贷款限额，他们可以通过办理两个较小的抵押贷款来绕过这个问题，而不是单一的大额贷款。