5个可能让豪斯翻牌失败的错误 编辑

看起来很简单！买房子，做一些整容，把它放回市场，并获得巨大的利润。在任何特定的时间，电视上的六个节目都有长相英俊、衣着考究的投资者，他们让这个过程看起来快速、有趣、有利可图。

还有很多房子是被甩了。根据data ATTOM data Solutions在其《2019年美国房屋翻页报告》中公布的数据，翻页房屋占2019年美国房屋销售总额的6.2%，创下八年来的新高。 

然而，通往房地产财富的道路并不全是抑制吸引力和“出售”标志。太多未来的房地产大亨忽视了基础知识，最终以失败告终。那么，五个最大的错误是什么；脚蹼 制造？你如何避免它们？

关键要点

• 翻盖房屋是一项与其他行业一样的业务：它需要知识、计划和精明才能成功。
• 新手房地产投资者常犯的错误是低估了项目所需的时间或金钱。
• 另一个错误是过度估计自己的技能和知识。
• 耐心和良好的判断力对于像房地产投资这样以时间为基础的生意尤其重要。

房屋翻盖的工作原理

翻页（也称为批发房地产投资）是一种房地产投资 一种策略，投资者购买房产不是为了使用，而是为了获利而出售。

这种利润通常来自于房地产市场的价格升值，而房地产市场的火爆导致了价格的快速上涨，或者来自于；资本改良 对财产或两者作出。例如，投资者可能会在“热门”社区购买修鞋鞋面，进行实质性的装修，然后以反映其新外观和便利设施的价格提供。

翻盘房产的投资者集中于购买和随后转售一处房产或一组房产。许多投资者试图通过频繁的投资来创造稳定的收入流。

那你怎么翻一栋楼或房子呢？简单地说，你想低买高卖（就像大多数其他投资一样）。而不是采用；买入并持有 &策略，您可以尽快完成交易，以限制您的资本面临风险的时间。一般来说，重点应该放在速度上，而不是利润最大化。这是因为过去的每一天都会花费你更多的钱（抵押贷款、水电费、财产税、保险和其他与房屋所有权相关的费用）。这是总的计划，尽管它有几个陷阱。

从哪里开始

第一个最好的建议是限制您的财务风险并最大限度地提高您的回报潜力。简单地说，不要为一套房子支付太多的费用（通过了解它的价值），并且在购买之前确保您也知道必要的维修或升级需要多少费用。有了这些信息，你就可以算出一个理想的购买价格。

70%规则规定，投资者应支付不超过房产修复后价值（ARV）减去所需修复后价值的70%。ARV是房屋完全修复后的价值。

这里有一个例子：如果一套房子的ARV是150000美元，需要25000美元的维修费用，那么70%的规则意味着投资者应该为房子支付不超过80000美元的费用：150000 x 0.70=105000-25000=80000美元；

翻盖房屋的五大必备品

像其他小企业一样，这项努力需要时间和金钱、计划和耐心、技能和努力。结果可能会比你想象的更难，更贵。别着急冒你的危险 ：如果你只是想通过炒房快速致富，你可能最终会进贫民院。如果你想把房子翻个底朝天，这五个错误是要避免的。

即使你把每一个细节都做对了，不断变化的市场环境也可能意味着你一开始所做的每一个假设到最后都将是无效的。

1钱不够

涉足房地产是昂贵的。第一项费用是财产；购置成本. 虽然低/零首付融资索赔比比皆是，但从合法供应商那里找到这些交易说起来容易做起来难。另外，如果您；融资 收购，你要付利息。

尽管即使在《减税和就业法案》通过后，借款利息仍然可以免税，但它不是100%的；演绎. 利息支出的每一美元都会增加您在销售中所需的收入，以达到收支平衡。

如果你使用抵押贷款或房屋净值信贷额度（HELOC） 为您的翻盖购房提供资金，只有利息可以扣除。您付款的本金、税金和保险部分不包括在内。

研究你的融资选择广泛地确定哪种抵押贷款类型最适合您的需要，并找到提供低利率的贷款人。研究融资成本的一个简单方法是使用抵押贷款计算器，它允许您比较不同贷款人提供的利率。当然，为房产支付现金可以消除利息成本，但即便如此，也有房产；持有成本和机会成本 因为你把钱捆起来了。

盈利比以前更难了。事实上，2019年利润率降至最低平均毛利率投资回报率&根据ATTOM数据，自2011年以来，这并不意味着没有钱赚（ROI为40.6%），但它确实意味着需要谨慎。2019年的平均毛利润为62900美元，但请记住这是毛利润。 

装修费用也必须考虑在内。如果您计划修理将房子卖掉获利，售价必须超过总和；收购成本 持有物业的成本，以及装修的成本。

一个25000美元的厨房，一个10000美元的浴室，5000美元的房地产税，水电费和其他的运营成本将这个数字削减了三分之二。如果房产出现意外的结构性问题，毛利润可能会变成净亏损。

即使您成功克服了翻盖房屋的财务障碍，也不要忘记；资本利得税，这将减少你的利润。

2时间不够

装修和翻盖房屋是一项耗时的冒险。找到并购买合适的房产可能需要几个月的时间。一旦你拥有了这所房子，你就需要花时间把它修好。如果你有一份白天的工作，花在拆迁和建筑上的时间会转化为失去的夜晚和周末。如果你付钱给别人做这项工作，你仍然会花费比你预期更多的时间来监督这项活动，而付钱给别人的成本会降低你的利润。

一旦工作完成，你需要安排检查，以确保该物业符合适用的建筑规范，然后才能出售。如果没有，你就需要花更多的时间和金钱来达到标准。

下一步，它可以是一个相当长的时间投资出售物业。如果你亲自向潜在买家展示，你可能会花大量时间往返于酒店和会议。如果你用房地产经纪人，你将欠佣金。

值得吗？对许多人来说，坚持做一份日工可能更有意义，他们可以通过稳定的薪水在几周或几个月内挣到同样的钱，没有任何风险和持续的时间投入。

三。技能不够

专业的建设者和熟练的专业人员，如木匠和水管工，经常把房屋作为他们正常工作的一部分收入。他们有知识、技能和经验来寻找和修理房子。他们中的一些人也有工会工作，在整个冬天为他们的副业工作时提供失业支票。

炒房的真正资金来自；汗水股本 . 如果你手握锤子，喜欢铺地毯，可以挂干墙，给房子盖屋顶，安装厨房水槽，你就有翻转房子的技巧了。

另一方面，如果你不知道一个十字头螺丝刀从一字螺丝刀，你将需要支付专业人士做装修和维修。这将降低你的投资获得可观利润的几率。

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ATTOM Data Solutions的数据显示，2019年单户住宅和公寓的数量出现了翻盘。

4知识不足

要想成功，你就要知道如何在合适的地点，以合适的价格挑选合适的房产。在10万元左右的房子里，你真的期望6万元买20万元卖吗？市场效率太高了，这种情况不可能经常发生。

即使你一辈子都在抢购房子丧失抵押品赎回权 &对于一首歌来说，知道要做哪些翻修和跳过哪些是关键。您还需要了解适用的税法和分区法，并知道在您的项目成为资金池之前，何时减少损失和退出。

房地产上市公司Zillow目前正在精选市场上出售房屋。该公司预计在90天内购买和出售房产，而且它有足够的数据和知识为夫妻运营商提供激烈的竞争。 

随着全球投资公司KKR加入其他私人投资公司寻求分得一杯羹，大联盟贷款机构也开始在flip贷款市场寻求利润。 

5没有足够的耐心

专业人士花时间等待合适的财产。新手们冲出去买他们看到的第一栋房子。然后他们雇佣第一个投标的承包商来解决他们自己做不到的工作。专业人员要么自己动手，要么依赖预先安排好的可靠承包商网络。

新手请房地产经纪人帮忙卖房子。专业人士依靠“按业主出售”的努力将成本降到最低，实现利润最大化。新手们期望在这个过程中一马当先，涂上一层油漆，然后赚一大笔钱。专业人士明白买卖房屋需要时间，而且利润率有时很低。

底线

如果你想翻动房子，一定要明白它需要什么和风险。新手会低估所需的时间或金钱，高估自己的技能和知识。通过翻盖房子迅速获利并不像电视上看起来那么容易。