出租业主减税 编辑

你有出租的不动产吗？除了潜在的正常收入和资本增长，房地产投资提供扣除，可以减少您的利润所得税。

但首先，想想你是什么样的房地产投资者。你是被动投资者还是房地产专业人士？你的分类是其中之一，这对你获得的减税数量有很大的影响。

被动投资者与专业人士

如果你把大部分工作时间花在房地产行业，作为一名房地产专业人士，你的租金损失并不是被动的。这意味着你的损失可以从所有收入中完全扣除，无论是被动的还是非被动的。 

关键要点

• 你的财产修理费是免赔的。改进是可折旧的。
• 按揭利息有时可以扣除。原则性付款不适用。
• 保险、草坪护理和地方税都可以扣除。

如果是副业投资，你的损失是被动的，可以从你的租金收入中扣除25000美元。如果你的调整后总收入（MAGI）在100000到150000美元之间。超过25000美元的损失可以结转到下一年。 

美国国税局（IRS）将房地产专业人士定义为将一半以上的工作时间花在租赁业务上的人。这可能包括房地产开发、建设、收购和管理。你还必须花费超过750小时，每年在您的房地产租赁物业工作的资格作为专业人士。

共同收入来源

租金收入

你收到的租金通常在你收到的那一年被认为是应纳税的，而不是在到期或赚取的时候。这意味着任何预付款必须视为收入。 

例如，假设你以每月1000美元的价格租了一所房子，并且你需要新房子租户当他们签合同的时候付第一个月和最后一个月的租金租赁 . 在这种情况下，您必须申报您收到的2000美元作为收入，即使其中的1000美元涵盖的时期可能是未来几年。

承租人支付的费用

你的房客为你支付的费用被认为是收入。这将包括，例如，一个紧急修理冰箱的租户必须做，而你是在外地。你可以把修理费作为租金扣除。 

服务贸易

你的房客可能会以服务换取租金。必须包括公平市价作为收入的服务。举个例子，如果你的房客为了一个月的租金（价值1000美元）愿意粉刷出租的房子，你必须把这1000美元作为收入，即使你没有收到现金。但是，您可以扣除1000美元作为费用。 

保证金

保证金如果您的目的是在租赁期结束时将这笔钱返还给承租人，则在收到这些钱时不应纳税。 但是如果你的房客不遵守租期怎么办？

例如，假设你收取了500美元的押金，而你的房客搬走了，在墙上留下了洞，需要花费400美元来修复。你可以从你归还的那一年的保证金中扣除这笔钱。不过，那时候你必须把修墙用的400美元作为收入。您还可以显示400美元作为可扣除费用。 

维修与改进

出租房产的业主可能会认为他们在房产上所做的一切都是可以扣除的费用。不是这样的 据国税局说。

获得抵押贷款的费用，如费用和估价，是不能扣除的。

修缮可以使你的租赁财产保持良好的状态，并且在你支付的那一年是可以扣除的费用。修理工作包括油漆、修理坏了的马桶和更换有故障的电灯开关。改善，另一方面，增加价值，你的财产和不扣除时，你支付他们。你必须通过折旧你的财产的费用预期寿命. 改进可能包括一个新的屋顶，天井，或车库。 

从税收的角度来看，你应该在问题出现时进行修复，而不是等到问题增多需要整修。

普通扣除额

抵押费用：获得许可证的费用抵押贷款你付的时候不能扣除。其中包括佣金和估价。 

一旦你开始支付抵押贷款，并不是所有的付款都可以扣除。因为每一笔付款的一部分都用来支付主要的 ，此金额不是可扣除费用。支付利息的部分可以扣除。

你的抵押贷款公司我会寄给你一封信表格1098每年显示您全年支付利息的金额。这是免赔额。另外，如果你的一部分付款包括进入银行账户的钱托管为了支付税款和保险，你的抵押贷款公司也应该向你报告。 

住房抵押贷款利息在；附表A； 在1040税单上。就可扣除的出租物业支付的按揭利息列报于附表E。

这个减税和就业法案（TCJA）于2017年通过，将新贷款可扣除利息的最高抵押本金从100万美元降至75万美元。TCJA还将标准扣除额提高了近一倍，使得许多纳税人无需逐项列出。

差旅费：你花在旅行上的钱来收取租金或维护你的租赁财产是可以扣除的。但是，如果旅行的目的是为了改进，您必须将该费用作为改进及其折旧的一部分收回。 

你有两个选择如何扣除差旅费：实际费用或标准里程率. 关于国税局要求和当前里程津贴的最新详细信息，请参见国税局出版物463. 

其他一般费用：除了维修和折旧 ，您可以扣除的其他一些常见费用包括：

• 保险
• 税
• 草坪养护
• 纳税申报准备费
• 伤亡（飓风、地震、洪水等）或盗窃造成的损失

公寓和合作社：

如果你有租房公寓 或者合作，每个人都有一些特殊的规则。

公寓：如果租金是 一个公寓，你可能会支付会费或评估，以照顾共同拥有的财产。这包括建筑结构、大堂、电梯和娱乐区。

当你出租你的公寓，你可以扣除费用，如折旧，维修，利息，和税收有关的共同财产。

然而，就像一个单一的家庭租金，你不能扣除钱花在资本改良，这是对会所小屋的评价。相反，你必须降低你的成本任何改善其预期寿命。 

合作社： 你租出的合作公寓的费用可以扣除。这包括支付给合作住房公司的维修费。

资本改良的处理方式不同。你不能扣除改进的费用，也不能折旧。你必须把改进的费用加到你的预算中成本基础公司的股票。这会减少你的压力资本收益当你卖掉房子的时候。 

做好记录

根据国税局的附表E 这里有各种开支的空间。这给了你在扣除项目上的灵活性。

但是，要准备好支持你的索赔，并且一定要把修理和维护的费用和资本改良的费用分开。记住，你花在改进上的钱会降低你的工作效率纳税义务 当你卖的时候。

此外，如果你声称自己是一名房地产专业人士，你应该保留诸如预约簿、日记、日历和日志等证明文件，以证明你的积极参与以及每年在房产上花费的时间。

底线

总之，有相当多的扣除可供房地产投资者和它支付知道哪些你有资格。