租赁物业折旧的工作原理 编辑

房地产折旧是业主租房的重要工具。它允许你从你的税收中扣除购买和改善一处房产的成本使用年限 ，从而降低您在此过程中的应纳税所得额。

关键要点

• 租房业主使用折旧从您的报税表中扣除购买价格和改善成本。
• 一旦物业投入使用或可作为租金使用，折旧就开始。
• 按照惯例，美国大多数住宅租赁物业的折旧率为每年3.636%，持续27.5年。
• 只有建筑物的价值才能折旧；土地不能折旧。

税务注销

投资租赁房地产可以证明是一个明智的金融举措。首先，租赁物业可以提供一个稳定的收入来源，而你建立资产净值，因为它（理想）随着时间的推移升值。还有一些税收优惠。你经常可以从你赚取的租金收入中扣除你的租金支出，从而降低你的整体纳税义务。 

大部分租赁物业费用，包括按揭保险、物业税、维修保养费用、家庭办公室费用、保险、专业服务以及与管理相关的差旅费，都可以在你花钱的那一年扣除。

房地产折旧

另一个关键的税收减免，即折旧 -工作方式有些不同。折旧是用来扣除购买和改善租赁物业的成本的过程。折旧不是在你购买（或改善）房产的那一年进行一次大的扣除，而是在房产的整个使用年限内分配扣除额。

这个国税局（IRS）有非常具体的折旧规则，如果你拥有租赁房产，了解这个过程是如何运作的是很重要的。 

哪项财产应计折旧？

根据美国国税局的规定，如果租赁房产满足以下所有要求，您可以对其进行折旧：

• 您拥有该物业（即使该物业有债务，您也被视为业主）。
• 你在你的生意中或作为创收活动使用财产。
• 财产有一个可确定的使用寿命，这意味着它的东西，磨损，腐烂，用尽，过时，或失去其价值的自然原因。
• 预计该楼盘将持续一年以上。

即使该物业符合上述所有要求，但如果您在同一年内将其投入使用并处置（或不再用于商业用途），则该物业不能折旧。

请注意，土地不被视为折旧，因为它永远不会“用完”； 一般来说，你不能贬低清理、种植和美化的成本，因为这些活动被认为是土地成本的一部分，而不是建筑物成本的一部分。

折旧什么时候开始？

您可以在物业投入使用或准备用作出租时立即开始扣除折旧。 

举个例子：你在5月15日买了一套出租房。经过几个月的装修，你已经准备好7月15日出租，所以你开始在网上和当地报纸上做广告。你找到一个租客，租期从9月1日开始。由于物业已投入使用，即准备在7月15日租赁和入住，您将在7月开始对房屋进行折旧，而不是在9月开始收取租金。

您可以继续折旧该房产，直到满足以下条件之一：

• 你已经扣除了你的全部费用或其他费用基础在酒店里。
• 即使您尚未完全收回其成本或其他基础，您也可以停止使用该物业。当您不再将其作为创收财产使用，或者您将其出售或交换，将其转换为个人使用，放弃或销毁时，该财产将退出使用。

您可以继续为暂时闲置或未使用的财产申请折旧扣除。例如，如果你在一个房客搬走后进行维修，你可以在为下一个房客做好准备的同时继续折旧。

如何计算折旧

三个因素决定了你每年可以扣除的折旧额：你的财产基础，回收期和折旧方法。

1986年后投入使用的任何住宅租赁物业均使用改进的加速成本回收系统 （MACRS），一种将成本（和折旧扣除额）分摊27.5年的会计技术。这是国税局认为出租房产的“使用年限”的时间。

虽然总是建议你和一个合格的税务会计 计算折旧时，基本步骤如下：

1. 确定财产的依据。财产的基础是其成本或您为获得财产而支付的金额（现金、抵押或其他方式）。一些结算费和结案费，包括律师费，录音费，调查，转让税，产权保险以及您同意支付的卖方欠款（如补税）都包含在基础中。一些结算费和结算成本不能包含在您的基础中。这些费用包括火灾保险费、关闭前租赁物业的租金，以及与获得贷款或再融资有关的费用，包括积分、按揭保险费、信用报告成本和评估费。
2. 把土地和建筑物的成本分开。由于你只能折旧建筑物的成本而不能折旧土地，所以你必须确定每一个建筑物的价值以折旧正确的数额。要确定值，可以使用公平市价在您购买房产时，您可以根据评估的房地产税价值来计算这些数字。假设您以11万美元的价格购买了一所房子。最近的房地产税评估价值为9万美元，其中8.1万美元用于房屋，9千美元用于土地。因此，您可以将购买价格的90%（81000美元÷；$90000）分配给房子，将购买价格的10%（9000美元÷；$90000）分配给土地。
3. 确定你在家里的地位。既然你知道了房产的基础（房子加土地）和房子的价值，你就可以确定你在房子里的基础了。使用上面的例子，你在房子的基础上可以折旧的金额将是99000美元（110000美元的90%）。你的土地基数是11000美元（110000美元的10%）。
4. 如有必要，确定调整后的基准。您可能需要增加或减少您的基础上发生的某些事件之间的时间，您购买的财产和时间，您准备出租。基础增加的例子包括在您将物业投入使用前进行的使用寿命至少为一年的任何增加或改进的成本、用于修复受损物业的费用、为物业提供公用事业服务的成本以及某些法律费用。基数的减少可以来自您因损坏或盗窃而收到的保险金、您扣除的保险未涵盖的伤亡损失，以及您收到的准予赔偿的款项地役权.

使用哪种系统

下一步涉及确定两个macr中的哪一个适用：一般折旧制度（GDS）或替代折旧制度（广告）。GDS适用于大多数已投入使用的财产，一般来说，除非您为ADS做出不可撤销的选择或法律要求您使用ADS，否则您必须使用GDS。 

当财产：

• 有资格的企业使用50%或更少的时间
• 有免税用途
• 由免税债券提供资金
• 主要用于农业

一般来说，你会使用GDS，除非你有这样的理由来使用广告。再次，建议您咨询一位合格的税务会计，他可以帮助您确定最有利的方法来折旧您的租赁财产。

一旦您知道哪种MACRS系统适用，您就可以确定财产的恢复期。住宅租赁物业使用GDS的回收期为27.5年。 如果您使用的是ADS，对于2017年12月31日之后投入使用的财产，同一类型财产的回收期为30年，如果在此之前投入使用，则为40年；

接下来，确定每年可以折旧的金额。由于大多数住宅租赁物业都使用GDS，我们将重点介绍这种计算方法。

物业每使用一整年，你都会贬值相等的金额：只要你继续贬值物业，每年贬值3.636%。如果物业的使用年限不到一年（例如，你在5月份买了一套房子，7月份开始租房），你会根据它的使用年限，在那一年贬值一个较小的百分比。根据IRS住宅租赁物业GDS表，即：

以7月15日投入使用的9.9万元为基数的房子为例。

• 第一年的折旧率为1.667%，即1650.33美元（99000 x 1.667%）。
• 此后的每一年，只要租金全年有效，你的折旧率为3.636%，即3599.64美元。

请注意，这个数字基本上等于取基数除以27.5的回收期：$99000÷；27.5=3600美元。这个小小的差别源于第一年的部分服役。

折旧能减少多少纳税义务？

如果您租赁房地产，通常在您提交年度纳税申报表时，您会在附表E的相应行中报告您的租赁收入和费用。净收益或净损失则记入1040表格。折旧费是您将列入附表E的费用之一，因此折旧额有效地减少了您当年的纳税义务。

例如，如果你将3599.64美元贬值，并且你处于22%的税率范围内，那一年你将节省791.92美元（3599.64 x 0.22美元）的税款。

底线

如果您投资租赁物业，折旧可能是一个很有价值的工具，因为它可以让您将购买物业的成本分摊几十年，从而减少每年的税单。当然，如果您对物业进行折旧，然后以高于折旧价值的价格出售，您将需要对通过租赁获得的收益缴税折旧回收税 .

由于租赁物业税法是复杂的，并定期变化，它总是建议您与一个合格的税务会计时，建立，经营和销售您的租赁物业业务。这样，您就可以确保获得最优惠的税务待遇，避免在纳税时出现任何意外。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）；