资本改良定义 编辑

什么是资本改良？

资本改善是指增加永久性结构变化或恢复某一物业的某些方面，从而提高该物业的整体价值，延长其使用寿命使用寿命， 或者根据新的用途进行调整。个人、企业和城市可以对自己拥有的房产进行资本改良。资本改良通常给予优惠的税收待遇，在某些司法管辖区可以免征营业税。

在企业或公司融资中，这一过程类似于对企业的投资资本支出 （资本支出）。

关键要点

• 资本改良是指对财产进行持久的升级、改造或增强，以增加其价值，通常涉及结构变化或修复。
• 美国国税局对符合条件的资本改良给予特殊税收待遇，将其与普通修理区分开来。
• 除了改善住房外，资本改良还可以提高房产的成本基础，从而降低房产出售时的税收负担。

资本改良如何运作

资本改良通常会增加房地产的市场价值，但也可能会将资产的有用性扩展到其当前状态之外。据美国国税局(美国国税局 )，若要符合资本改良的资格，必须在完成后持续一年以上，并且具有持久性或永久性。尽管资本改良的规模可能会有所不同，但个人业主和大型业主都会进行资本改良。

国税局出版物523 概述资本改良的官方定义。住宅资本改善的例子包括增加或翻新卧室、浴室或甲板。美国国税局批准的其他项目包括增加新的内置电器，墙壁到墙壁的地毯或地板，或改善家庭的外部，如更换屋顶，壁板，或风暴窗。安装固定游泳池或车道也可能是合格的资本改良。

然而，国税局区分了资本改良和正常磨损导致的修理或更换。例如，如果你的冰箱在使用几年后坏了，或者你的水管漏水了，那么这些维修就不是资本改进。但是，如果一个人为他的房产安装了太阳能电池板和工具棚，这两个都是永久性地贴在房产上的，那么他们将被视为房屋的资本改良。以企业为基础的资本改善的一个例子是安装一个新的暖通空调系统或实施美国残疾人法案(艾达 )现有建筑的可访问功能。

同样地，在市中心地区建立一个新的公共公园也会被认为是一个城市的资本改善。在这些情况下，新的添置物将使各自的财产更有价值，将被视为永久添置物，而移除这些添置物将对财产造成重大损害。

特别注意事项

成本基础

这个成本基础 是资产的原始成本。美国国税局为改善制定了具体标准，以符合成本基础增加的条件。一个主要问题是，资产改良必须在出售财产时到位。资本改良也必须成为财产的一部分，或永久性地附在财产上，如果将其移除，将导致财产本身的重大损害或价值下降。

维修或保养不能包含在物业的成本基础中。但是，作为大型项目一部分的维修，例如更换所有的窗户，确实可以作为资本改良。如果不增加资产价值，则不包括保持房屋良好状况所需的装修。美国国税局称，此类不合格维修的例子包括粉刷墙壁、修补漏洞或更换损坏的硬件。

资本利得

除了改善住房，IRS的资本改善还增加了结构的成本基础。也就是说，在进行改进时产生的费用被加到业主为购买或建造物业而支付的金额中。增加成本基础，反过来又减少了应税资产的规模资本收益 出售房产时。

房地产资本利得的表现不同于其他类型的资本利得。自2019年起，业主有权获得；资本利得豁免 出售主要居所所得的任何利润，单身者最高为250000美元，已婚并共同申请者最高为500000美元。这项豁免有一个重要的警告。房主必须在出售前的五年中至少有两年在该房产拥有居住权。

此外，如果收益明显大于上述金额，资本改良对成本的影响也会很大。许多因素可能使纳税人违反250美元/500美元的资本收益水平。其中包括业主是否在几十年前购买了该房产，以及自购买后当地房地产价值是否大幅上升。

当地豁免

纽约州的租房法包括一项被称为主要资本改良（MCI）计划的条款。从上世纪70年代开始，它允许房东每年将租金稳定或受控制的建筑租金提高6%，以收回这些建筑的重大资本改造成本。暖通空调系统升级、新电梯、公共空间更新和其他改进都计入MCI。

2019年2月，两名州议会议员提出了一项取消该计划的法案 ，指责业主滥用该程序太容易。当这些肆无忌惮的房东提出夸大或捏造的费用要求时，便会出现虐待。一些批评人士称，撇开欺诈的可能性不谈，MCI计划本身就是不公平的。这些批评人士认为，对房东来说，资本改善是一次性的成本，但对房客来说，租金上涨是持续的支出。

资本改良的例子

例如，假设一个人花65万美元买了一套房子，花了5万美元装修厨房和增加浴室。在许多情况下，销售税将不必支付给承包商这项工作，因为这是一个合格的资本改善。

房子的成本基础也从65万美元增加到70万美元。在拥有和居住房屋10年后，单身并报税的房主最终以97.5万美元的价格出售房产。如果没有进行资本改良，资本收益的应税金额通常为7.5万美元（97.5万美元的销售价格-65万美元的购买价格-250美元），000资本利得除外）。由于资本改良增加了50000美元的成本基础，资本收益的应税金额仅为25000美元（975000美元-（650000美元+50000美元）-$250000=25000美元）。