首次购房者的融资基础 编辑

获得抵押贷款是购买第一套房子的关键一步，选择最合适的房子有几个因素。当无数的融资 对于首次购房者来说，可供选择的选择似乎是压倒性的，花时间研究房地产融资的基础知识可以为您节省大量的时间和金钱。

了解市场财产 它的位置，以及它是否能为放贷者提供激励，可能意味着为您提供额外的财务优惠。通过仔细检查您的财务状况，您可以确保获得最适合您需要的抵押贷款。本文概述了一些重要的细节首次购房者需要使他们的大购买。

关键要点

• 获得抵押贷款是购买第一套住房的一个关键步骤，选择最好的有几个因素。
• 贷方将根据您的收入、资产、债务和信用记录评估您的信用度和偿还能力。
• 当你选择抵押贷款时，你必须在固定利率或浮动利率、还贷年限和首付金额之间做出决定。
• 传统贷款是政府不投保的抵押贷款。
• 根据您的情况，您可能有资格通过FHA、VA或其他政府担保贷款获得更优惠的条件。

贷款类型

常规贷款

传统贷款是指没有联邦政府保险或担保的抵押贷款。它们通常是；固定利率抵押贷款。它们是最难获得资格的抵押贷款类型之一，因为它们的要求更为严格—首付更高、信用评分更高、收入负债率更低，以及潜在的；私人按揭保险 要求。但是，如果您有资格申请传统抵押贷款，则通常比联邦政府担保的贷款成本更低。

常规贷款被定义为合格贷款或不合格贷款。合规贷款符合指导原则，如政府资助的企业（GSEs）；房利美和房地美. 这些贷款人（以及其他各种人）经常购买和打包这些贷款，然后作为证券在网上出售二级市场 但是，在二级市场上出售的贷款必须符合特定的指导原则，才能归类为合格贷款。

2021年常规抵押贷款的最高合规贷款限额为548250美元，但在指定的高成本地区可能更高。&超过此金额的贷款称为超额贷款通常利率略高。这些贷款带来的收益更多风险（因为它们涉及更多的资金），使得它们对二级市场的吸引力降低。

对于不合格贷款，承销贷款的贷款机构，通常是持有资产的放款人 ，设置自己的指导原则。根据规定，不合格贷款不能在二级市场上出售。

联邦住房管理局（FHA）贷款

这个联邦住宅管理局（FHA）的一部分美国住房和城市发展部（HUD），为美国人提供各种抵押贷款计划。FHA贷款的首付要求较低，比传统贷款更容易获得贷款资格。FHA贷款非常适合首次购房者，因为除了较低的前期贷款成本和较不严格的信贷要求外，您还可以首付款 低至3.5%。 FHA贷款不能超过上述法定限额。

然而，所有FHA借款人必须支付抵押贷款保险费，计入他们的抵押贷款付款。抵押贷款保险是一种保险政策，保护抵押贷款贷款人或所有权持有人，如果借款人默认值 在付款后，去世，或以其他方式无法履行合同义务的抵押。

VA贷款

这个美国退伍军人事务部（VA）担保VA贷款. VA本身不提供贷款，但为合格贷款人提供的抵押贷款提供担保。这些担保使退伍军人能够以优惠条件获得住房贷款（通常无需首付）。

在大多数情况下，VA贷款比传统贷款更容易获得资格。贷款人通常将VA贷款的最高限额限制为常规抵押贷款限额。在申请贷款之前，您需要向VA申请您的资格。如果您被接受，VA将颁发您可以用来申请贷款的资格证书。

除了这些联邦贷款类型和计划外，州和地方政府及机构还发起援助计划，以增加某些地区的投资或住房拥有。

权益和收入要求

住房抵押贷款定价由贷款人以两种方式确定这两种方法均基于借款人的信誉。除了检查你的费寇分数从三大信贷局，贷款人将计算；贷款价值比（LTV）和偿债覆盖率（DSCR）以确定他们愿意借给你的金额，加上利率。

贷款价值比（LTV）是指本公司可获得的实际或隐含权益金额抵押品被借来抵债。对于购房，贷款价值比由贷款金额除以购买价格贷款机构认为，您投入的资金越多（以首付的形式），您拖欠贷款的可能性就越小。贷款价值比越高，违约风险越大，因此贷款人将收取更多费用。

DSCR决定您的；支付能力抵押贷款。贷款人将您的每月净收入除以抵押贷款成本，以评估您拖欠抵押贷款的可能性。大多数贷款人将要求DSCR大于1。比率越大，你就越有可能支付借款成本，贷款人承担的风险也就越小。DSCR越大，贷方协商贷款利率的可能性就越大；即使利率较低，贷方也能获得更好的收益风险调整回报 .

因此，你应该包括任何类型的合格收入，你可以在谈判时与抵押贷款贷款人。有时，一份额外的兼职工作或其他创收业务可能会在符合或不符合贷款条件，或获得最佳利率之间产生差异。

私人抵押贷款保险（PMI）

LTV还确定您是否需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。PMI将一部分贷款风险转移给抵押贷款保险公司，有助于使贷款人免于违约。大多数贷款机构要求贷款价值比大于80%的任何贷款的采购经理人指数。这意味着您拥有少于20%的房屋权益的任何贷款。 投保金额和抵押贷款计划将决定抵押贷款保险的成本以及如何收取。

多数抵押贷款保险费每月收取，连同税和财产保险escrows公司. 一旦LTV等于或小于78%，PMI应自动消除。 一旦房子的价值升值到可以给你20%的权益，并且过了一段时间（比如两年），你也可以取消PMI。

一些贷款机构，如美国联邦住房管理局，将评估抵押贷款保险作为一次总付，并将其资本化为贷款金额。

作为一个经验法则，尽量避免私人抵押贷款保险，因为这是一个成本，没有任何好处给你。

有一些方法可以避免支付采购经理人指数。一种是购房时贷款不超过房产价值的80%；另一种是利用房屋净值融资或贷款第二抵押降低20%以上。最常见的方案称为80-10-10抵押. 80代表第一笔抵押贷款的贷款价值比，前10代表第二笔抵押贷款的贷款价值比，而后10代表您在房屋中的权益。

尽管第二次抵押贷款的利率将高于第一次抵押贷款的利率，但在混合基础上，它不应比90%长期贷款价值比贷款的利率高太多。80-10-10的抵押贷款比支付PMI要便宜。它还允许您加快第二笔抵押贷款的支付速度，并快速消除该部分债务，以便您可以提前还清房屋；

固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款

另一个考虑因素是是否获得固定利率或浮动利率（也称为可变利率）抵押贷款。在固定利率抵押贷款中，利率在整个贷款期间不发生变化。获得固定利率贷款的明显好处是，您知道整个贷款期间的每月贷款成本。而且，如果现行利率很低，你已经在相当长的一段时间内锁定了一个好的利率。

浮动利率抵押贷款，如无息抵押或者一个可调利率抵押贷款 （ARM），旨在帮助首次购房者或那些期望在贷款期内收入大幅增长的人。浮动利率贷款通常允许您在贷款的最初几年获得较低的介绍利率，这使您有资格获得比您试图获得更昂贵的固定利率贷款更多的钱。

当然，如果您的收入没有随着收入的增长而同步增长，那么这种选择可能会有风险利率 . 另一个不利因素是，市场利率的走势是不确定的：如果利率大幅上升，你的贷款条件将随之飙升。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部.

可调利率抵押贷款（ARMs）的工作原理

最常见的武器类型为一年期、五年期或七年期。这个初始利率 通常固定一段时间，然后定期（通常是每月）重置。一旦ARM重置，它就会根据市场利率进行调整，通常是在美国国债现行利率基础上增加一些预先确定的利差（百分比）。

尽管增加通常是有上限的，但调整利率可能比现行的固定利率抵押贷款更昂贵，以补偿贷款人在引入期内提供较低利率。

只付利息的贷款是一种只付抵押贷款的贷款兴趣而不是主要的 在介绍期内，直到贷款恢复为固定的，本金支付贷款。这类贷款对首次借款者来说是非常有利的，因为只有支付利息才能大大降低每月的借款成本，并使你有资格获得更大的贷款。但是，由于您在初始期间不支付本金，因此在您开始偿还本金之前，贷款的到期余额不会发生变化。

底线

如果您是第一次寻找住房抵押贷款，您可能会发现很难对所有融资选项进行分类。花点时间来决定你能买多少房子，然后相应地进行融资。如果你能付得起一大笔贷款或有足够的收入来创造一个低贷款价值比，你将有更多的谈判能力与贷款人和最融资的选择。如果你争取最大的贷款，你可能会得到更高的风险调整利率和私人抵押贷款保险。

权衡获得更大贷款的好处和风险。利率通常浮动只在计息期内，并会经常根据市场利率的变化进行调整。此外，请考虑您的；可支配收入 不会随着借款成本的增加而上升。

好的抵押经纪人or房地产抵押银行家 应该能够帮助引导你通过所有不同的计划和选择，但没有什么比知道你的优先抵押贷款更好的服务。