超额贷款 编辑

什么是大额贷款？

大额贷款，也称为大额抵押贷款，是一种超过银行规定限额的融资联邦住房金融局（FHFA）。与传统抵押贷款不同，大额贷款不符合购买、担保或抵押的资格证券化房利美或房地美。巨型抵押贷款旨在为当地竞争激烈的房地产市场中的豪华房产和住宅提供融资，具有独特的优势承销要求和税务影响。随着房地产市场在金融危机后的持续复苏，这类抵押贷款已经获得了吸引力大萧条 .

巨额抵押贷款的价值因州而异，甚至因县而异。FHFA设定合规贷款限额 不同地区每年的面积，尽管变化不大。截至2019年，该国大部分地区的限额设定为484350美元。这比2018年的453100美元有所增加。对于房屋价值较高的县，基准限额设定为726525美元，即484350美元的150%。

FHFA对美国大陆以外地区的贷款限额计算有一套不同的规定。因此，截至2019年，阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的大型贷款基准限额也为726525美元。这一数字在家庭价值更高的县实际上可能更高。

关键要点

• 巨额贷款是一种超出联邦住房金融机构规定限额的融资，不能由房利美或房地美购买、担保或证券化。
• 房主必须接受比那些申请传统贷款更严格的信贷要求。
• 批准需要一流的信用评分和非常低的债务收入比；
• 大型抵押贷款的平均4月利率通常与传统抵押贷款持平，而首付约为总购买价格的10%至15%。

巨额贷款如何运作

如果你想买一套价值接近50万美元或更多的房子，而你的银行账户里没有那么多钱，你可能需要一笔巨额抵押贷款。如果你想获得一个，你将面临比申请传统贷款的房主更严格的信贷要求。这是因为巨额贷款给贷款人带来了更大的信用风险，因为银行没有担保房利美or房地美 . 风险也更大，因为涉及的资金更多。

与传统抵押贷款一样，自2008年以来，对大型抵押贷款的最低要求变得越来越严格。要获得批准，你需要一个优秀的信用评分-700或以上和一个非常低的债务收入比（DTI）比率。DTI应低于43%，最好接近36%不合格抵押，巨无霸仍然必须在消费者金融保护局 考虑一种“合格抵押贷款”——一种具有标准化条款和规则的贷款系统，如43%的DTI。

你需要证明你手头有足够的现金来支付你的付款，如果你选择标准的30年期，现金可能会很高固定利率抵押. 具体收入水平和准备金取决于整体贷款的规模，但所有借款人都需要30天的工资存根和两年前的W2纳税表。如果你是个体户，收入要求更高：两年的纳税申报表和至少60天的银行对账单。借款人还需要可证明的；流动资产 以符合资格及现金储备相等于六个月的按揭付款。所有申请人必须出示持有的所有其他贷款的适当文件和非流动资产（如其他房地产）的所有权证明。

巨额贷款利率

尽管大型抵押贷款过去的利率高于传统抵押贷款，但近年来这一差距一直在缩小。今天，平均；年百分率 （APR）大型抵押贷款通常与传统抵押贷款持平，在某些情况下，实际上更低。例如，截至2019年3月，富国银行对30年期固定利率合规贷款收取4.092%的APR费用，对大额贷款收取3.793%的同期费用；

即使政府资助的企业由于无法处理这些问题，大额贷款通常由其他金融机构进行证券化；由于这些证券具有更大的风险，因此它们的交易价格相对较低收益率溢价传统的证券化抵押贷款。然而，这传播 已经降低了贷款本身的利率。

巨额贷款的首付

幸运的是，同期首付要求有所松动。过去，大型抵押贷款机构经常要求购房者拿出房屋购买价格的30%（相比之下，传统抵押贷款为20%）。现在，这一数字已经低至10%至15%。与任何抵押贷款一样，支付更高的首付可能有各种各样的好处避免私人抵押贷款保险的成本 贷方要求首付低于20%。

谁应该申请巨额贷款？

当然，你最终能借到多少钱取决于你的资产、你的信用评分以及你想买的房产的价值。这些抵押贷款被认为最适合一部分年收入在25万至50万美元之间的高收入者。这个片段被称为亨利，是高收入者，还不富裕 基本上，这些人通常赚很多钱，但还没有积累数百万的额外现金或其他资产。

虽然亨利阶层的个人可能没有积累财富，用现金购买昂贵的新房，但这类高收入个人通常有更好的信用评分和更广泛的信誉信用记录 比普通购房者寻求的常规按揭贷款金额更低。他们也倾向于拥有更稳固的退休账户。与低收入者相比，他们的贡献时间往往更长。

不要指望巨额贷款会有很大的税收减免。新按揭债务的按揭利息扣减上限为75万元。

这些人正是机构喜欢签约购买长期产品的人，部分原因是他们经常需要额外的资金财富管理 服务。此外，对于一家银行来说，管理一笔200万美元的抵押贷款比管理10笔价值20万美元的贷款更为实际。

巨额贷款的特殊考虑

仅仅因为你有资格申请这些贷款并不意味着你就应该申请。例如，如果您指望它为您提供实质性的税收减免，那么您当然不应该这样做。

您可能知道您可以扣除抵押贷款利息你从你的税款中支付任何一年，只要你逐条列出你的扣除额。但你可能永远不用担心国税局对这项扣除额的上限——这一上限随着法案的通过而降低减税和就业法案 . 任何人在2017年12月14日或更早的时候获得抵押贷款，可以扣除高达100万美元债务的利息，这是旧上限的金额。但对于2017年12月14日之后的购房，您只能扣除高达75万美元的抵押贷款利息。如果你的抵押贷款更大，你不能得到全额扣除。例如，如果你计划办理一笔200万美元的巨额抵押贷款，每年累积利息8万美元，那么你只能从抵押贷款的前75万美元中扣除3万美元的利息。实际上，你只得到37.5%的抵押贷款利息的税收减免。

这意味着你应该谨慎地借款，仔细地计算数字，看看你真正能负担得起什么，你将获得什么样的税收优惠。由于州和地方的税收减免限制在每年1万美元以内，同样的税单，高税收的房产也会让你付出更多的拥有成本。另一个策略：比较条件，看看是否采取了一个较小的合规贷款，再加上第二次贷款，而不是一个大的庞然大物，可能会证明更好地为您的财政从长远来看。