固定利率与可调利率抵押贷款 编辑

固定利率与可调利率抵押贷款：概述

固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款（ARMs）是两种主要的抵押贷款类型。虽然市场在这两类贷款中提供了多种贷款，但购买抵押贷款的第一步是确定两种主要贷款类型中哪种最适合您的需要。 

关键要点

• 固定利率抵押贷款收取在整个贷款期限内不变的固定利率。
• 可调利率抵押贷款（ARM）的初始利率设定为低于可比固定利率贷款的市场利率，然后随着时间的推移，利率上升（或可能下降）。
• ARM通常比固定利率抵押贷款更复杂。

固定利率抵押贷款

A 固定利率抵押收取在整个贷款期限内保持不变的固定利率。尽管每个月支付的本金和利息金额因付款而异，但总付款额保持不变，这使房主易于编制预算。 

部分；摊销 下面的附表说明了本金和利息的金额在抵押期限内的变化方式。在这个例子中，抵押期限是30年，本金是10万美元，利率是6%。

正如你所看到的，在抵押贷款的最初几年所支付的款项主要是利息。

a的主要优点固定利率贷款 如果利率上升，借款人的每月抵押贷款付款将不会突然大幅增加。固定利率抵押贷款很容易理解，不同贷款人之间的差别不大。固定利率抵押贷款的缺点是，当利率很高时，获得贷款的资格就比较困难，因为支付成本较低。

虽然利率是固定的，但你要付的利息总额取决于抵押期限。传统的贷款机构提供各种期限的固定利率抵押贷款，最常见的期限是30年、20年和15年。

30年期抵押贷款是最受欢迎的选择，因为它提供最低的月供。然而，这种低支付的代价是整体成本显著提高，因为期限内额外的十年或更长时间主要用于支付利息。短期抵押贷款的月供较高，因此本金在较短的时间内偿还。此外，短期抵押贷款提供了较低的利率，这使得更大数额的本金偿还与每个按揭付款。因此，短期抵押贷款的总体成本明显较低。（有关详细信息，请参阅了解按揭付款结构 .)

抵押贷款：固定利率与可调利率

可调整利率抵押贷款

贷款利率可调利率抵押贷款是一个变量一. ARM的初始利率设置为低于可比固定利率贷款的市场利率，然后随着时间的推移利率会上升。如果持有期限足够长，利率将超过固定利率贷款的现行利率。 

ARM有一段固定的时间，在这段时间内，初始利率保持不变，之后利率按预先安排的频率进行调整。固定利率期限可以在一个月到10年之间的任何地方发生显著变化；较短的调整期通常会带来较低的初始利率。在初始期限之后，贷款重置，这意味着在当前市场利率的基础上有一个新的利率。这是下一次重置前的利率，可能是下一年。

ARM术语

ARM比固定利率贷款要复杂得多，因此要想了解其利弊，需要了解一些基本术语。以下是借款人在选择手臂之前需要了解的一些概念：

• 调整频率：这是指利率调整之间的时间量（例如每月、每年等）。
• 调整指标：利率调整与；基准. 有时这是一种资产的利率，如存款证或国库券。它也可以是一个特定的索引，例如担保隔夜融资利率（SOFR），资金成本指数或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）。
• 保证金：签署贷款协议时，您同意支付比调整指数高出一定百分比的利率。例如，您的可调整利率可能是一年期国库券利率加2%。额外的2%称为利润。
• 帽子：这是指对每一调整期利率可以增加的金额的限制。有些武器还提供每月总付款的上限。这些贷款，也称为；负摊销贷款，保持较低的付款额；但是，这些付款可能仅涵盖到期利息的一部分。未付利息成为本金的一部分。在支付了数年的抵押贷款后，你所欠的本金可能比你最初所借的还要多。
• 天花板：这是贷款有效期内允许达到的最高可调利率。

ARM的最大优点是，至少在前三年、五年或七年，它比固定利率抵押贷款便宜得多。ARM也很有吸引力，因为其较低的初始付款通常使借款人有资格获得更大的贷款，并且在利率下降的环境中，允许借款人享受贷款更低的利率（和更低的付款），而无需对抵押贷款进行再融资。

一个选择了一个分支的借款人可以每月节省几百美元，最多持续7年，之后他们的成本可能会上升。新的利率将基于市场利率，而不是最初低于市场的利率。如果你很幸运，利率可能会更低，这取决于利率重置时的市场利率。

然而，手臂会带来一些明显的缺点。有了ARM，您的月供可能会在贷款期限内频繁变化。如果你接受一笔大额贷款，当利率上升时，你可能会遇到麻烦：一些部门的结构使利率在几年内几乎翻一番。（有关更多信息，请参阅；可调利率抵押贷款：利率上升时会发生什么. )

事实上，可调利率抵押贷款在金融危机之后失去了许多理财规划师的青睐；2008年次贷危机，开创了止赎和卖空的时代。当借款人的贷款额调整后，他们面临着巨大的冲击，他们的还款额猛增。幸运的是，自那时以来，政府制定了相关法规和立法，以加强监管，将房地产泡沫转变为全球金融危机。这个消费者金融保护局（CFPB）一直在防止损害消费者利益的掠夺性抵押贷款行为。放贷者向有可能偿还贷款的借款人放贷。

武器比固定利率抵押贷款便宜得多。

哪种贷款适合你？

在选择抵押贷款时，你需要考虑各种各样的个人因素，并与不断变化的市场的经济现实相平衡。个人的个人财务状况通常会经历一段时间的上升和下降、利率的上升和下降以及经济实力的兴衰。要将您的贷款选择考虑到这些因素，请考虑以下问题：

• 你今天能付多少抵押贷款？
• 如果利率上升，你还能买得起一只胳膊吗？
• 您打算在该房产上住多久？
• 利率朝着什么方向发展？你预计这种趋势还会继续吗？

如果您正在考虑ARM，您应该运行数字以确定最坏的情况。如果你还负担得起，如果抵押贷款重置为最高上限在未来，手臂将节省你的钱每个月。理想情况下，你应该使用储蓄相比，固定利率抵押贷款，使额外的本金支付每个月，使总贷款时，重置发生较小，进一步降低成本。 

如果利率很高，并且预期会下降，一个手臂将确保你可以利用下降的优势，因为你不会锁定在一个特定的利率。如果利率在上升，或者一个稳定的，可预测的付款对你来说很重要，固定利率抵押贷款可能是一个不错的选择。

武器候选人

短期房主

如果您的主要要求是在短期内支付较低的费用，或者您不打算在该物业居住足够长的时间以提高利率，那么ARM可能是一个很好的选择。如前所述，ARM的固定利率期限各不相同，通常从一年到七年不等，这就是为什么ARM对于那些计划在家里住上一段时间的人来说可能没有意义。然而，如果你知道你会在短时间内搬家，或者你不打算在未来几十年里继续住这所房子，那么一只胳膊就很有意义了。 

假设利率环境意味着你可以拿出利率为3.5%的五年期债券。相比之下，30年期固定利率抵押贷款的利率为4.25%。如果您计划在五年期贷款重置前搬家，您将节省大量利息。另一方面，如果您最终决定在房子里呆得更长，特别是如果您的贷款调整时利率更高，那么抵押贷款的成本将高于固定利率贷款的成本。不过，如果你想在成家后升级到一个更大的房子，或者你认为你会为了工作而搬家，那么一只手臂可能适合你。

收入增加

对于那些有稳定收入但不期望收入大幅增加的人来说，固定利率抵押贷款更有意义。然而，如果你希望看到你的收入增加，与手臂可以节省你付出了长期大量的利息。

比方说，你正在寻找你的第一个家，刚刚从医学院或法学院毕业，或获得了一个学位工商管理硕士 . 在未来的几年里，你很有可能挣到更多的钱，而且当你的贷款调整到更高的利率时，你也能负担得起增加的还款。那样的话，一只胳膊就可以了。在另一种情况下，如果您希望在某个年龄开始从信托机构获得资金，您可以获得一个在同一年重置的分支；

付款方式

采取可调整利率的抵押贷款对那些拥有或将拥有现金在新利率生效前偿还贷款的抵押贷款借款人非常有吸引力。虽然这还不包括绝大多数美国人，但在某些情况下，这是有可能实现的。

拿一个同时买一套房子又卖另一套房子的借款人来说。这个人可能会被迫购买新房子，而旧的合同，因此，将采取一年或两年的手臂。一旦借款人从销售中获得收益，他们就可以转身用房屋销售的收益偿还贷款。

另一种情况下，一个手臂将是有意义的，如果你能负担得起加速付款，每月足以还清之前，它重置。采用这种策略可能会有风险，因为生活是不可预测的。虽然你现在可以负担得起提前还款，但如果你生病、失业或者锅炉坏了，那可能不再是一种选择。

底线

无论你选择哪种贷款类型，仔细选择都会帮助你避免代价高昂的错误。有一点是肯定的：不要因为你认为月供较低是买得起梦想中的房子的唯一途径而手忙脚乱。你可能会得到一个类似的利率重置时，但这是一个严重的赌博。寻找价签较小的房子更为谨慎。

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