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固定或可变利率抵押贷款：现在哪一个更好？编辑

截至2018年3月28日，Bankrate.com贷款人的调查报告显示，30年期固定抵押贷款利率为4.30%，15年期固定抵押贷款利率为3.72%，5/1可调利率抵押贷款（ARM）的前五年利率为4.05%。这些是全国平均水平；抵押贷款利率因地区而异，高度依赖于您的信用评分。

因此，在当今的市场上，决定固定利率抵押贷款还是分期付款是最好的选择的第一步是与几家贷款机构交谈，了解你符合什么利率，以及考虑到你的信用评分、收入、债务、首付和你能负担的月供，什么贷款条款对你有意义。

一旦你知道什么利率和定期贷款将延长你，你如何选择一个固定利率抵押贷款和手臂？考虑这些因素。

固定与ARM：每月付款差额

你每借10万美元，以下是按上述全国平均利率计算的每个主要抵押贷款类型每月应支付的金额：

–30年期固定利率抵押贷款：495美元

–15年期固定利率抵押贷款：726美元

–5/1可调利率抵押贷款：前60个月480美元

单从月供来看，可调利率按揭似乎是更好的选择。这是最便宜的选择，每月15美元。你的抵押贷款越大，每月的储蓄就越大。如果你借50万，你每月可节省73美元，利率可调。

这种差异是否足以承担与ARM相关的额外风险？

可调利率抵押贷款类型

武器有很多种。最流行的是混合动力臂，其中最流行的是5/1臂，其次是3/1、7/1和10/1臂。

混合武器的工作原理是这样的：例如，一个5/1的武器在头五年有一个固定的利率，叫做引入期。之后，利率每年调整一次，在剩余的贷款期限内（比如说，再调整25年）。有些手臂的调整频率低于一年一次，如3/3和5/5手臂，但这些可能很难实现。初始期限越长，ARM利率和固定利率抵押贷款利率之间的差异就越小。

在美国，大多数武器的利率是以美国国债利率为基础的。国库券利率目前非常低，所以如果你现在采取一个手臂，有一个很好的机会，你的利率将提高时，手臂的介绍期结束。美联储3月份加息一次，预计2018年还将加息两次，每次加息0.25%。

风险承受能力和未来计划

当你办理固定利率抵押贷款时，在你签署结帐文件之前，你就知道只要你有抵押贷款，你每个月要付多少抵押贷款。许多人看重这种稳定性。

武器面临利率风险，或利率可能发生变化。在初始期限之后，这类抵押贷款的利率将根据当前的市场状况进行调整。你怎么知道一个ARM的利率会是多少，当它重置后，介绍期？

一个特定部门的细节，也就是所谓的利率上限结构，告诉你你的月供会有多高。例如，5/1 ARM可能具有2-2-6的上限结构，这意味着在第六年（在五年的引入期到期后），利率可以增加2%，在随后的几年中，利率可以每年额外增加2%，并且在贷款的整个生命周期内，总利率增幅永远不能超过6%。

如果你的介绍利率是4%，在头五年，你的利率将是4%。在第六年，根据一年期美国国债利率的不同，利率可能会上升2%，所以你的利率可能会高达6%。在第七年，您的利率可能会再增加2%，达到8%，而在第八年，您的利率可能会再次增加2%，使您的利率达到10%。在这一点上，你将达到6%的上限；你的利率永远不会超过10%。

虽然上限在一定程度上降低了风险，但对于20万美元的30年期抵押贷款，4%利息和10%利息之间的差额是每月支付约955美元，而不是1755美元。你必须扪心自问，在最坏的情况下，从8岁到30岁，每月多挣800美元，你是否可以忍受。

你的心率是否调整过那么高取决于手臂的指数心率。如果你的利率与一年期国库券利率挂钩，并且第六年的利率与第一年相同，那么你的利率在第六年不会上升。然而，如果国库券利率上升了3%，你的利率不会因为上限而在第六年上升超过2%。

得到武器的人通常认为会发生下列事件之一：

–他们将在贷款重置前出售房屋。

–他们的收入将在贷款重置前增加。

–他们将能够在贷款重置之前进行再融资。

–利率将保持稳定或下降，使其利率与贷款重置时的介绍利率相似。

如果你经历过经济大萧条，当时许多借款人在利率重置后无力偿还贷款，你就知道人们的预期和金融现实可能会有很大的不同。如果借款人想在上述任何一种常见的假设下出手，那么他们应该考虑，如果他们的假设不成立，尤其是如果利率上升到可以达到的最高水平，他们是否还能管理抵押贷款。如果不是，固定利率抵押贷款可能是一个更好的选择。

FHA臂

联邦住房管理局（FHA）为可调利率抵押贷款提供担保，允许贷款人向需要更宽松要求的借款人提供抵押贷款。FHA提供1年期和3年、5年、7年和10年期混合型武器。1年期和3年期贷款的利率在引入期后每年不得增加超过1%，或在贷款期限内不得增加超过5%。在引入期之后，5年期、7年期和10年期的利率每年的增长率不能超过2%，并且终身上限为6%。

与所有FHA抵押贷款一样，虽然FHA分支机构可能具有更宽松的资格，但它要求借款人支付贷款金额1.75%的预付抵押贷款保险费（通常会计入贷款，因此您将支付利息）。它还需要每月支付按揭保险费，其费用取决于您的贷款期限和首付。例如，如果你向联邦住房管理局支付了3.5%的最低首付，并获得了一笔30年期贷款，你将每年在抵押贷款保险中支付未偿贷款余额的0.85%，直到你全额支付贷款。这笔钱除以12，加在你每月的付款上。对于20万美元的贷款，预付保费要花3500美元，第一年每月按揭保险费要花142美元左右，之后逐渐下降。从短期和长期来看，这些成本都会增加拥有一套住房的费用，而且会降低人们的负担能力。

在固定利率贷款和ARM之间选择

既然你知道了ARMs与固定利率贷款的比较，那么你如何决定哪种贷款最适合你的情况呢？

肖恩O麦基汉是芝加哥郊外伊利诺伊州荷马格伦的一名贷款官员，他的体重是这样的。“我们的大多数客户都陷入了固定利率的困境。他们传统上是首次购房者，购买的是公寓或独栋住宅，不知道自己未来的计划，”他说。“如果他们最终有了孩子，需要长期留在那里，固定利率将使他们的抵押贷款还款有确定性和稳定性。”

由于利率在今天的市场上几乎无处可去，只能往上走，所以大多数购房者对冒险并不感兴趣。

“由于目前的低利率环境，在过去的六年多时间里，我90%的时间都在为首次购房者使用30年期固定贷款，”加州圣拉蒙绝对抵押银行的抵押贷款顾问劳伦·艾布拉姆斯说。

“然而，重要的是要有一个关于买方的长期计划的财产谈话。在大多数情况下，买家不知道或无法预测这些计划将是什么，”她说。“客户有时坚持认为这只是一个新家，（他们）入住时间不会超过3到5年。”根据她的经验，如果离婚、工作调动、结婚或生孩子，这段时间实际上可以短至1年，但这段时间也很容易延长到10多年。

如果在利率调整时仍在家中，那些认为自己在家的时间较短并希望使用ARM的借款人可以通过将每月的储蓄存入计息账户来降低风险，以支付未来可能更高的付款。但艾布拉姆斯说：“实际上，购房者通常不会省下这笔钱。”。

富有的客户和投资者，如果他们对抵押贷款的期限有一个计划，并且以后能够负担得起可能更高的还款，他们就更有可能看到ARM的吸引力，也更有可能从其推出的利率中获益。

如果你能负担得起15年期固定利率抵押贷款较高的月供，并计划在家里呆很长一段时间，从长远来看，这将为你节省最多的钱，因为总的利息支付将少得多。锁定目前仍然很低的15年期利率几乎肯定比长期持有一只手臂要便宜，尽管现在手臂更便宜。

底线

CoreLogic和房地美的数据显示，2017年8月，只有不到10%的借款人选择了武器。

如果你想使用ARM，因为它较低的利率将有助于你有资格融资购买更昂贵的房地产，请考虑你可以通过ARM获得的房地产质量差异是否值得承担利率风险。你会很想说“是的！当然！&因为这里有令人惊叹的学区，新的硬木地板或是很棒的社区。但试着想象一下，如果几年后月供翻番，你对那处房产会有什么感觉，以及你是否还能负担得起。对于这个不断上升的利率市场中的大多数借款人来说，固定利率可能更为谨慎。