按揭证券债务利润 编辑

根据纽约联邦储备银行（Federal Reserve Bank of New York）的数据，2018年第二季度，抵押贷款余额构成家庭债务的最大组成部分。截至6月30日，消费信贷报告显示，抵押贷款相关债务总额为9万亿美元，比今年第一季度增加600亿美元。尽管抵押贷款利率预计会上升，但住房需求加上低失业率仍可能刺激抵押贷款市场。这意味着这种借贷必然会扩大。这种情况为精明的投资者创造了机会，他们可以利用抵押贷款支持证券 （MBS）拥有这笔债务的一部分。

请记住，这些资产确实在2008年的金融危机中发挥了关键作用。银行正在取消对抵押贷款的许多限制，一些银行甚至不把钱拿下来，并为住房贷款提供全部资金。但大部分新房主就是付不起房款，这似乎并没有影响贷款人。他们仍然能够通过打包贷款并出售给投资者来赚钱。这反过来又造成了泡沫，最终在2007年破裂。涓流效应打击了雷曼兄弟，导致该银行倒闭，然后在全球经济中掀起冲击波。

那么你还能负担得起这些资产的投资吗？ 在本文中，我们将向您展示如何使用MBS来补充您的其他固定收益资产。

关键要点

• 抵押贷款支持证券（MBS）是一种固定收益工具，将个人抵押贷款集中到单一证券中。
• 虽然MBS分散了房地产风险，但它们的风险也很高，是2008年金融危机和抵押贷款市场崩溃的部分原因。
• 从那时起，人们开始仔细检查个人住房抵押贷款证券的发行，并能够确定有利可图的证券。
• 个人投资者很难获得住房抵押贷款证券，但可以通过投资住房抵押贷款证券的共同基金间接获得。

它们是如何形成的

抵押贷款支持证券是从银行购买的债务，抵押贷款 公司、信用合作社和其他金融机构，然后由政府、准政府或私人实体组成联营体。这些实体随后将证券出售给投资者。该过程如下所示：

1. 房地产买家向金融机构借款
2. 金融机构向MBS实体出售抵押贷款。
3. MBS实体形成抵押贷款池并发行抵押贷款支持证券。
4. 个人投资MBS池。

抵押贷款证券类型

有两种类型的MBS通过或参与证书代表在抵押贷款池中的直接所有权。你会得到一个按比例当发行人每月从借款人处收到付款时，向池中支付的所有本金和利息的份额。抵押贷款池通常有5至30年的到期日。然而，现金流每月都会发生变化，这取决于提前还清了多少抵押贷款。这就是提前还款风险谎言。当当前利率下降时，借款人可能再融资提前偿还贷款。然后，投资者必须在较低的当前利率环境下，努力寻找与原始投资类似的收益率。相反，投资者可能面临利率风险 当利率上升时。借款人将继续贷款，在当前利率不断上升的环境下，投资者只能继续维持较低的收益率。

第二类MBS是；抵押担保债务 （CMO）。这是一个转移抵押贷款池。

有几种类型的CMO旨在降低投资者的提前还款风险顺序付款CMO，CMO发行人将把现金流从一系列类别（称为分期付款. 每笔贷款都持有到期日和到期日相似的抵押贷款支持证券现金流模式。每一笔款项都不同于CMO内的其他款项。例如，一个CMO可能有四个阶段，每个阶段的抵押平均为2年、5年、7年和20年。当抵押付款到位时，CMO发行人将首先向每个阶段的债券持有人支付规定的息票利率。定期和不定期的本金支付将首先支付给第一批投资者。一旦还清，后续部分的投资者将收到本金支付。其概念是将预付款风险从一个部分转移到另一个部分。一些cmo可能有50个或更多相互依赖的部分。因此，在投资之前，您应该了解CMO中其他部分的特征。 有两种类型的份额：

• PAC份额使用偿债基金帮助投资者降低提前还款风险，获得更稳定的现金流。A伴生键在抵押贷款提前还清的情况下，贷款被用来吸收多余的本金。然后，有了来自两个来源（PAC和伴随债券）的收入，投资者就有更好的机会在原来的到期日之前收到付款。
• Z-份额也被称为应计债券或增值债券部分。在增加物期间，不向投资者支付利息。相反，本金以复合利率增长。这消除了投资者必须以较低收益率进行再投资的风险，如果当前市场利率下降之前的部分付清后，Z部分持有人将收到优惠券基于债券较高本金余额的支付。此外，他们将从基础抵押贷款中获得任何本金预付款。因为在应计期间贷记的利息是应纳税的，即使投资者实际上没有收到利息；Z档可能更好适合递延税款账户.

剥离抵押证券 是只向投资者支付本金（PO）或利息（IO）的抵押贷款证券。条带是从MBS创建的，也可以是CMO中的部分。

• 仅本金（PO）：投资者为PO支付大幅折扣的价格，并从基础抵押贷款中获得本金。PO的市场价值可以根据当前利率大幅波动。随着利率下降，预付款可能会增加，采购订单的价值可能会上升。另一方面，当当前利率上升，预付款下降，采购订单的价值可能下降。
• 仅利息（IO）：IO严格按照未偿本金金额支付利息。作为抵押摊销预付款会减少本金余额，IO的现金流会下降。IO的价值会随着当前利率的下降和预付款的增加而与PO的相反而波动，收入也会下降。而当当前利率上升时，投资者更有可能在较长一段时间内获得利息支付，从而增加IO的市场价值。

惠誉评级和其他机构提供信用评级以及MBS的票面利率和到期日。

抵押贷款证券发行人

您可以从几个不同的发行人购买MBS。投资银行、金融机构和房屋建筑商发行自有品牌的抵押贷款支持证券。它们的信用和安全评级可能远低于政府机构和政府资助企业。

房地美是一家由联邦政府监管、政府赞助的企业，从全国各地的贷款机构购买抵押贷款。然后再将它们重新打包成证券，以各种形式出售给投资者。房地美没有美国政府的支持，但该公司有权向美国政府借款美国财政部 .

房利美 是一家股东所有的公司，目前在场外交易。2008年从标准普尔500指数（S&P 500）除名，2010年在跌破最低价格要求后从纽约证券交易所（New York Stock Exchange）退市。它没有得到政府的资助或支持。就安全而言，房利美的MBS是由公司的财务健康状况支持的，而不是由美国政府支持的。

金妮·梅斯 是唯一得到美国政府完全信任和信用支持的抵押贷款证券。它们主要包括由联邦住房管理局投保或由退伍军人管理局担保的贷款；

共同基金

如果你喜欢从抵押贷款增长中获利的想法，但又不能研究所有不同类型的抵押贷款证券，你可能会对抵押贷款更满意共同基金 . 有些基金只投资于一种类型的抵押贷款证券，如金妮美，而有些基金则将各种类型的抵押贷款证券纳入其持有的其他政府债券。

除了贷款更加多样化，共同基金可以再投资 其他抵押贷款证券的所有本金回报。这使得投资者获得随当前利率变化的收益，并将减少提前还款和利率风险。

底线

住房抵押贷款证券可以提供联邦政府的支持，每月收入和固定利率。然而，缺点是期限可能不确定，当当前利率下降时，它们可能不会像其他债券那样增值。另外，别忘了，你可以得到一块你的本金回报与每月付款。因此，在到期时，可能没有任何本金可供您再投资。