如何获得抵押贷款的预先批准 编辑

当你寻找一个家，获得预先批准的抵押贷款可以是一个重要的步骤。与贷款人协商并获得预先批准 这封信为你提供了一个与贷款人讨论贷款选择和预算的机会；这一步可以帮助你明确你的总寻房预算和每月的抵押贷款支付能力。

作为一个借款人，重要的是要知道什么抵押贷款预先批准（和不做），以及如何提高你的机会得到一个。

关键要点

• 通过与多家贷款机构的预批准程序，购房者可以购买利率并找到最佳交易。
• 卖方通常希望看到抵押贷款预批准书，在某些情况下，资金证明，以表明买方是认真的。
• 第一步是填写抵押贷款申请表并提供您的社会保险号码，以便贷款人可以对您进行信用检查。
• 你还需要提供大量的工作历史，资产和负债，所得税申报表等文件。自雇买家可能需要提供额外的文件。
• 在审查您的申请后，贷款人将提供预批准或有条件的预批准，或拒绝预批准。

预先批准是对你的财务状况进行体检

在贷款人决定预先批准你的抵押贷款之前，他们会考虑几个关键因素：

• 你的信用记录
• 信用评分
• 债务收入比
• 就业历史
• 收入
• 资产和负债

把抵押贷款的预先批准看作是对你的财务状况的一次体检。放贷者很可能会在你的财务生活的各个角落捅捅捅捅，以此来确保你偿还抵押贷款。

资格预审与预批准

你可能听说过这个词；资格预审 &可与预先批准互换使用，但它们不相同。通过资格预审，您可以向抵押贷款机构提供您的财务状况、收入和债务的概述。抵押贷款贷款人然后给你一个估计贷款金额。

通过这种方式，抵押贷款资格预审可以作为一个有用的估计多少，你可以负担得起花在一个家里。然而，贷款人不会拉你的信用报告或核实你的财务信息。因此，资格预审是一个有用的起点，以确定什么你可以负担得起，但没有重量时，你提供。

另一方面，预先批准包括填写抵押贷款申请表和提供您的社会保险号码，以便贷款人可以进行硬信用检查。当你申请抵押贷款时，会触发硬信用检查。在这个过程中，贷方会提取您的信用报告并信用评分 在决定借钱给你之前先评估一下你的信誉。这些检查记录在您的信用报告中，可能会影响您的信用评分。

相比之下，软信用检查发生时，你拉你自己的信用卡，或当信用卡公司或贷款人预先批准你的报价没有你的要求。软信用检查不影响您的信用评分。

同时，你会列出你所有的银行账户信息，资产，债务 ，收入和就业历史，过去的地址，以及其他重要的细节，供贷款人核实。原因是，最重要的是，贷款人希望确保你能偿还贷款。贷款人还使用提供的信息来计算您的债务收入比（DTI）和贷款价值比（LTV），这是决定利率和理想贷款类型的基本因素。

所有这些都使得资格预审比资格预审更有价值。这意味着贷款人已经检查了你的信用，并核实了文件，以批准一个具体的贷款金额。当您完成评估并将贷款应用于房地产时，将发生最终贷款批准。

何时获得预先批准

抵押贷款预批准书的有效期通常为60至90天。贷方在这些信用证上注明了到期日，因为您的财务状况和信用状况可能会发生变化。当预批准到期时，你必须填写一份新的抵押贷款申请，并提交最新的文件以获得另一份。

如果你刚开始考虑买房，并怀疑你可能有一些困难获得抵押贷款 ，通过预批准流程可以帮助您确定信贷问题，并可能给您时间来解决这些问题。

在认真找房子之前提前六个月到一年寻求预先批准会使你处于一个更有利的地位，以改善你的整体信用状况。你也会有更多的时间来存钱买一辆车首付款和期末成本 .

当你准备好出价时，卖家通常希望看到抵押贷款的预先批准，在某些情况下，还有资金证明，以表明你是一个认真的买家。在许多炙手可热的房地产市场，由于买方需求旺盛，待售房屋数量有限，卖方占有优势；他们可能不太可能在没有事先批准函的情况下考虑报价。

预批准流程

申请抵押贷款可能令人兴奋、紧张和困惑。一些在线贷款人可以在数小时内预先批准你，而其他贷款人可能需要几天。时间表取决于贷款人和你的财务复杂性。

首先，你要填写抵押贷款申请表。你将包括你的身份信息，以及你的社会保险号码，以便贷款人可以拉你的信用。尽管抵押贷款信用检查被视为对您的信用报告的硬查询，如果您在短时间内购买多个贷款机构（对于较新的FICO评分模型，通常为45天），可能会影响您的信用评分，但组合信用检查被视为一次查询。

这是一个统一的抵押贷款申请样本。如果您与配偶或其他共同借款人一起申请，您的收入需要符合抵押资格，两位申请人都需要列出财务和就业信息。按揭申请书有八个主要部分。

1抵押类型和贷款条款

您正在应用贷款金额条款的特定贷款产品，例如偿还贷款的时间长度（摊销）和利率。

2物业资料及贷款用途

物业建造年份的地址法律描述；贷款是用于购买、再融资还是新建；以及预期居住类型：主要、次要或投资。

三。借款人信息

您的身份信息，包括全名、出生日期、社会保险号码、上学年限、婚姻状况、受抚养人人数和地址历史。

4就业信息

现任和前任雇主的姓名和联系方式（如果你在当前职位上工作不到两年）、工作日期、职称和月收入。

5月收入和综合住房支出信息

列出您的基本月收入，以及加班费、奖金、佣金、净租金收入（如适用）、股息或利息，以及其他类型的月收入，如子女抚养费或赡养费。

此外，你还需要一个帐户，你的每月综合住房费用，包括租金或按揭付款，房主和家庭抵押贷款保险 物业税和业主协会会费。

6资产和负债

所有银行和信用合作社支票和储蓄账户的清单，包括当前余额，以及人寿保险、股票、债券、退休储蓄和共同基金账户和相应的价值。你需要银行对账单和投资账户对账单来证明你有资金支付首期付款期末成本 以及现金储备。

你还需要列出所有负债，其中包括循环收费账户、赡养费、子女抚养费、汽车贷款、学生贷款和任何其他未偿债务。

7交易详情

关键交易细节的概述，包括购买价格、贷款金额、改进/维修的价值、估计的成交成本、买方支付的折扣和抵押保险（如适用）。（贷款人将填写大部分信息。）

8声明

任何判决、留置权、以往破产或止赎、未决诉讼或拖欠债务的清单。您还需要说明您是美国公民还是永久居民，以及您是否打算将该住宅作为您的主要居住地。

大多数卖房者会更愿意与那些有证据证明可以获得融资的人谈判。

接下来会发生什么？

法律要求贷款人在收到您完整的抵押贷款申请后的三个工作日内，向您提供一份三页的文件，称为贷款估算。 本文件记录了抵押贷款是否已获得预先批准，并概述了贷款金额、抵押贷款的条款和类型、利率、估计利息和付款、估计结算成本（包括任何贷款人费用）、估计财产税和房主保险，以及任何特殊的贷款功能（如气球付款或提前还款罚款）。它还根据你的财务状况指定了一个最大贷款额，以帮助你缩小购房预算。

如果你是预先批准的抵押贷款，你的贷款文件将最终转移到贷款承销商谁将验证你的文件对你的抵押贷款申请。承销商还将确保你符合借款人的指导方针，为具体的贷款计划，你申请。

文件需求

提交抵押贷款申请后，你需要收集一些文件来核实你的信息。你方的准备和组织将有助于这一进程的顺利进行。以下是您需要提交的文件列表，以便在结帐前获得预先批准或获得最终贷款批准：

• 60天银行存款声明
• 30天的工资单
• 前两年W-2纳税申报表
• 附表K-1（表格1065）适用于自雇借款人
• 所得税申报表
• 资产账户报表（退休储蓄、股票、债券、共同基金等）
• 驾驶执照或美国护照
• 离婚文件（使用赡养费或子女抚养费作为合格收入）
• 礼物信（如果你用亲戚的经济礼物支付首付）

首付礼品

许多贷款产品允许借款人使用来自亲戚的金融礼物来支付首付款。如果你走这条路，贷款人会要求你填写一份标准的礼物信，在信中，你和礼物捐赠者表示，礼物不是第三方贷款，并期望得到偿还。

否则，这样的安排可能会增加你的债务收入比，影响你最终的贷款批准。此外，你和捐赠者都必须提供银行对账单，以便将现金资金从一个账户转移到另一个账户。

影响预批准的因素

如果你想最大限度地提高你获得抵押贷款预先批准的机会，你需要知道贷款人在你的财务状况评估哪些因素。它们包括：

• 债务收入比
• 贷款价值比
• 信用记录和FICO分数
• 收入和就业历史

债务收入比

你的债务与收入（DTI）比率衡量的是你每月的债务与你每月的收入之比。贷方将债务（如汽车贷款、学生贷款、循环收费账户）和其他信贷额度加上新的抵押贷款付款相加，然后除以您的月总收入，得到一个百分比。

根据贷款类型，借款人应将DTI比率保持在（或低于）其月总收入的43%才能有资格获得抵押贷款。 你的DTI比率越高，你给贷款人带来的风险就越大；除了偿还债务，你可能更难偿还贷款。

拥有较低的DTI比率可以使你有资格获得更具竞争力的利率。在你买房之前，尽可能多地还清债务。你不仅会降低你的DTI比率，而且你也会向贷款人表明，你可以负责任地管理债务和按时支付账单。

贷款价值比

另一个关键指标，贷款人用来评估你的抵押贷款是你的贷款价值比（LTV），这是计算除以贷款金额的房屋价值。房地产估价决定了房地产的价值，可能低于或高于卖方的要价。贷款价值比公式是你的首付款发挥作用的地方。

首期付款是指你在成交时以现金形式向卖方支付的一笔预付款。你的首付越高，贷款额就越低。因此，你的贷款价值比越低。如果您的存款低于20%，您可能需要支付；私人抵押贷款保险（PMI） . 这是一种保险范围，以保护贷款人在事件中，你不能偿还你的抵押贷款。为了降低你的贷款价值比，你要么把更多的钱放下来，要么买一个便宜点的房子。

信用记录和分数

贷方将从Equifax、益百利和Transunion这三个主要报告局获取您的信用报告。他们会查看你的付款历史，你是否按时付款，你有多少和什么类型的信用额度，以及你拥有这些账户的时间长度。

除了积极的付款历史，贷款人分析你有多少可用的信贷你积极使用，也称为信贷利用率。将信用利用率保持在（或低于）30%有助于提高您的信用评分。 它还向贷款人展示了一种负责任的、始终如一的支付账单和明智管理债务的模式。所有这些项目都说明了你的FICO评分，这是一个信用评分模型，由许多类型的贷款人（包括抵押贷款贷款人）使用。

如果你没有打开信用卡或任何传统的信贷额度，如汽车贷款或学生贷款，你可能会有麻烦获得抵押贷款预先批准。你可以通过开一张信用额度较低的信用卡，每月还清账单来建立你的信用。它可能需要长达六个月的付款活动，以反映在您的信用评分。 在建立信用档案时，耐心是很重要的。

大多数贷款机构要求FICO分数为620或更高才能批准贷款常规贷款，有些人甚至要求分数联邦住房管理局（FHA）贷款 . 贷款机构通常为信用评分为760或更高的客户保留最低利率。

联邦住房管理局的指导方针允许得分为580分或以上的借款人只需支付3.5%的首付。得分较低的人必须支付更大的首付。 贷款人通常会与信用评分较低或中等偏低的借款人合作，并提出提高评分的方法。

下表显示了您的每月主要的以及30年期的利息（PI）支付固定利率抵押贷款基于一系列的FICO分数为三个共同的贷款金额。（由于利率经常变化，请使用此FICO贷款储蓄计算器对分数和利率进行双重检查。）请注意，在25万美元的贷款中，FICO分数最低（620–639）的个人每月将支付1226美元，而最高（760–850）范围的房主仅支付1006美元（每年相差2640美元）。 

按照现在的利率，在这25万美元贷款的30年里，FICO分数在620-639之间的个人将支付大约191535美元的利息，而在760-850之间的房主将支付112100美元（总差额超过79000美元）。 

就业和收入历史

当你申请抵押贷款时，贷款机构会竭尽全力确保你有稳定的收入和稳定的工作。这就是为什么贷款人要求两年的W-2税表和联系方式为您的雇主价值。从本质上说，贷款人希望确保你能够处理新抵押贷款增加的财务负担。

你也会被要求提供工资信息，这样贷款人就有证据证明你挣的钱足够支付抵押贷款和相关的每月住房费用。你还必须提供60天（如果你是个体户，可能更多）的银行对账单，以表明你手头有足够的现金支付首付和结帐费用。

贷款类型

贷款可分为两类：合规贷款和不合规贷款。合规贷款符合政府资助企业（房利美和房地美）指南。 大额贷款是唯一不符合规定的贷款类型。

一些类型的贷款，如HomeReady（房利美提供）和Home Possible（房地美提供），是为低收入购房者或首次购房者设计的。退伍军人事务（VA）贷款通常不需要首付的是美国退伍军人、军人和符合条件的配偶。 

下表列出了常见的贷款类型以及每种贷款的基本（和广泛）要求。在DTI比率栏中，出现两个数字，第一个数字是指仅住房债务，第二个数字是指所有债务。在PMI/MIP/Fee下，用斜线（/）分隔的两个数字表示预付费，后面是年费（按月支付）。所有抵押贷款都有额外的要求，这里没有列出。

*您第一笔贷款的VA融资费用为2.3%，后续贷款的VA融资费用为3.6%。

个体户借款人

如果你是一个个体户借款人，你可能会被要求提供额外的文件，以显示一个一致的收入和至少两年的工作历史。要求的一些文件可能包括损益表、营业执照、您的会计师签署的报表、联邦纳税申报表、资产负债表和前几年的银行对账单（具体时间取决于贷款人）。

通常情况下，个体户借款人需要提供最近两年的纳税申报表，此外所有适当的时间表 .

批准个体户借款人抵押贷款的因素包括借款人收入的稳定性、借款人业务的地点和性质、对企业提供的产品或服务的需求、企业的财务实力以及企业继续生产和分销的能力足够的收入使借款人能够支付抵押贷款。 

如果你的情况使你很难获得传统的抵押贷款，有两种选择专门针对自营职业的借款人。

1设定收益或设定资产抵押

这种类型的抵押贷款是以你向贷款人报告的收入为基础的，没有经过正式核实。声明收入贷款有时也被称为低文件贷款，因为贷款人将核实你的收入来源，而不是实际数额。

自营职业者应准备提供其最近客户和任何其他现金流来源的清单，如创收投资。银行可能还需要一份美国国税局表格4506 或者8821。

表格4506用于直接向税务局索取您的报税表副本美国国税局，从而防止您向贷款人提交伪造的报税表。每份报税表的费用为43美元，但您可以免费索取4506-T表格。8821表格授权您的贷款人到国税局办公室免费检查您指定年份的表格。 

2无文件贷款

在这类贷款中，贷款人不会试图核实您的任何收入信息，如果您的纳税申报表显示业务亏损或利润非常低，这可能是一个很好的选择。因为银行把钱借给收入未经核实的人的风险更大，所以预计你的无文件贷款的抵押贷款利率要高于完全文件贷款。

低和无文件贷款被称为；次优 &抵押贷款；就利率而言，它们介于优质贷款和次级贷款之间。

预批准决定

在审查你的抵押贷款申请后，贷款人通常会给你三个决定中的一个：预先批准，直接拒绝，或预先批准的条件。在第三种情况下，您可能需要提供额外的文档或通过支付一些信用账户来降低DTI比率，以满足贷款人的条件。如果你被断然拒绝，贷款人应该解释清楚原因，并为你提供如何最好地解决问题的资源。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）；

在许多情况下，借款人需要努力提高他们的信用评分，并整理出零碎的付款历史。一旦你知道你需要解决什么，你可以花时间和精力来改善你的信用和财务健康，以获得更好的抵押贷款交易时，你准备开始你的房子搜索。这样做可以节省你大量的钱抵押贷款定价，并确保你得到较低的利率和条件时，不同的贷款人购物。

预批准函

如果您获得预先批准，您的贷款人将以正式信头向您提供预先批准函。这份官方文件向卖家表明，你是一个认真的买家，并证实你有足够的经济能力，使其提供购买他们的房子。大多数卖家希望买家有一个预先批准的信，并将更愿意与那些证明他们可以获得融资的人谈判。

预批准函通常包括购买价格、贷款计划、利率、贷款金额、首付金额、到期日期和物业地址。这封信是和你的报价一起提交的；有些卖家可能还要求查看你的银行和资产报表。

获得预先批准并不意味着你必须向特定的贷款人借款。当你准备好出价时，你可以选择能为您提供最佳利率和条件的贷款机构 为了你的需要。获得预批准也不能保证贷款人会批准您办理抵押贷款，特别是在预批准和承销期间您的财务、就业和收入状况发生变化的情况下。

底线

与多家贷款机构一起通过预先批准流程，以此来购买利率并找到最佳交易。再说一次，你想在45天内购买抵押贷款，所以所有的信用检查都算作一个硬查询，对你的信用评分影响最小。如果你刚刚开始考虑拥有住房，那么预批准程序可以帮助你在合适的时候获得更好的信用和财务状况。

记住，抵押贷款预先批准并不一定保证你贷款。预批准函的条件是，在贷款结束前，您的财务和就业信息真实一致。同样，如果你没有披露关键信息——离婚、国税局税留置权 ，或其他一些问题和贷款承销商发现后，你可以收到拒绝你的贷款。