房屋评估：成功再融资的关键 编辑

当你考虑为你的抵押贷款再融资，很大程度上取决于评估结果。如果你的房子价值太低，你就没法再融资了。如果你的评估价值使你的房屋净值低于20%，你将陷入支付私人按揭保险 （PMI）或不得不拿出一些现金来进行现金再融资。更重要的是，你可能得不到最低的利率，因为贷款人认为股本较少的借款人风险更大。

如果你在考虑再融资，你应该了解评估在这个过程中的重要作用，以及你如何准备你的房子，这是成功实现再融资的关键。

关键要点

• 一个房主如果打算为抵押贷款再融资，必须首先得到评估，一般来说，一套家庭住房的评估费用为300到500美元。
• 估价师是一名独立的专业人士，在对房屋进行估价之前，他亲自对房屋进行全面评估，并检查类似的房产。
• 整理一个家的油漆工作，清除杂物，指出隐藏的特征可能有助于提高高评价的几率。
• 认为估价过低的房主可以上诉，但除非有确凿证据表明估价已经偏离，否则估价师更改估价的可能性非常小。

房屋评估：成功再融资的关键

什么是房屋评估？

An评价 是由持牌或认证的专业人士进行的，他们对房屋价值的意见是作为一个公正无偏见的第三方提供的。评估师为你的房子提供估价服务而获得报酬，但当涉及到你是否能够因他们的价值而再融资时，他在游戏中毫无顾忌。

在再融资交易中，评估通过确保银行不会借给借款人超过房产价值的钱来保护银行。如果物业后来进入丧失抵押品赎回权 不管出于什么原因，贷款人都希望能够转售房产并收回贷款。

评估师会访问您的家30到60分钟，测量其尺寸、检查便利设施并评估内外的整体状况，对外部、车库和每个内部房间进行拍照。

然后，他们会检查与你类似的房产的交易记录，理想情况下，就是你附近最近售出的房产。根据家访和这些记录，评估师得出了一个专业的意见，即如果你把你的房产推向市场，它能卖多少钱。银行将此值与您的收入、资产和收入一起使用信用记录 -以确定它将借给你多少钱以及以什么条件。

家庭评估的工作原理

有两种类型的再融资交易不需要评估联邦住房管理局（FHA）简化再融资 以及退伍军人管理局（VA）的降息再融资贷款。所有其他类型的再融资交易都需要评估。

联邦法规规定了贷款人和评估人员在整个评估过程中的行为方式。之后住房危机，政府希望提高评估师的独立性，以防止因房屋价值膨胀而放贷的可能性。这个多德-弗兰克法案以及；贷款真实法 属于要求使用既定标准独立进行评估和评价，且不受外部影响的法规。” 

由于联邦估价师独立性要求界定了估价师和贷款官员之间可接受互动的狭窄范围，贷款人担心与估价师的任何接触可能被解释为违反法律，试图在评估完成前影响估价师的意见。

放款人为了避免受到严厉的纪律处分而犯了谨慎的错误。贷款专员经纪人不能选择评估人，借款人也不能。 

贷款人通常会通过第三方（称为评估管理公司 （AMC）。加州都柏林Pinnacle Capital Mortgage的高级贷款顾问、地区银行家和抵押贷款经纪人乔•帕森斯（Joe Parsons）表示：“使用AMC不是一项要求，但这是评估师独立性的常用方法。”。

许多贷款机构，特别是小型的本地贷款机构，与一小部分个人评估师有直接的转介关系，可能不会使用资产管理公司。或者贷款人可以有一个内部独立的评估部门。估价人员应具备该地区的当地知识（称为市场竞争力）。评估人员应遵循专业机构评估基金会发布的专业评估实践统一标准，尽管这些标准不是法律。 

谁来支付评估费用？

评估费用因州而异，但评估人员必须为该地区收取常规和合理的费用。预计支付贷款人300美元至500美元的评估一个标准的独栋住宅。位于马里兰州埃利科特市的一家评估管理公司Decorum Valuation Services的副总裁艾琳•本顿（Erin Benton）说：“更复杂的房产价格更高，因为检查需要更多的时间。”。

无论你的贷款是否结清，你都必须支付评估费用，因为评估师仍然在做工作。如果你能得到你想要的再融资条件，那么这笔费用似乎是值得的，但如果低评估意味着你不能再融资，那就好像是浪费钱。

由于贷款人不能在转让时与评估师讨论房屋的价值或预期的“目标价值”，房主无法得到评估师的大致估计，即他们的房屋是否有可能估价高到足以让他们在支付服务费之前再融资，就像他们在新法规出台之前那样。你最多可以在Zillow和Redfin等网站上搜索最近的可比销售额，但这些记录可能不准确或不完整。 

另一种选择是请房地产经纪人做一个调查比较市场分析并向您提供多重登录服务 RE/MAX Greater Atlanta的经纪人Bruce Ailion说。问得好一点，因为经纪人会帮你一个忙，不像房屋销售，他或她不会从你的再融资中获得任何佣金。

评估人员在寻找什么？

估价师给你房子的价值很大程度上取决于可比房产最近的销售价格。尽管如此，如果你认为你不能做任何事情来帮助你的房子在其潜在评估价值的高端进来，那你就错了。

艾莉安说，给你的房子估价就像第一次约会。虽然你不知道你的伴侣会如何喜欢或评价你，但精心打扮会大大提高你被认为有吸引力的机会。“评估结果也是如此，”他说。“你的财产应该整洁，整洁，易于检查。任何宠物都应该被关起来，并戴上防臭面具。你可不想让鉴定人被赶出去。”

以下是注册住宅评估师Ralph J.Vaccari，马萨诸塞州Marblehead的Vaccari&；Associates总裁如何描述他的工作方法：“一般来说，不管你的草坪是没有修剪，还是你的房子是一团糟。不过，重要的是要认识到，肮脏或蓬乱的房屋可能会使其磨损的外观超出正常范围，而这种状况实际上会影响价值。”

根据Vaccari的说法，评估师关心以下几点：

• 外部和内部条件
• 客房总数，卧室和浴室增值
• 功能，包括室内设计和布局，以及功能性过时
• 在过去的15年中，厨房和浴室、窗户、屋顶和家庭系统（暖气、电气和管道）的改进，使家庭更加现代化、实用，并且按照今天的标准更适合居住
• 家庭管道、电气和暖通空调系统的状况和使用年限
• 外部设施，如独立车库、甲板和门廊。游泳池和热水浴缸也会增加家庭的价值
• 位置
• 不吸引人的特征，如外观与周围其他区域不一致，会降低价值

帕森斯说，最好指出那些可能不会立即显现出来的特征，这些特征可能会增加评估师对价值的看法。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）；

准备评估

然而，为评估师的来访做准备与为潜在买家做准备是不同的。帕森斯说：“当你向一个潜在的买主开放你的房子时，你想引发情感反应。”。“作为卖家，你希望买家能够想象他们在那里会有多幸福和舒适。这种主观考虑不适用于评估。”

瓦卡里补充说，房主不会为了评估而做出改变，比如撕开旧地毯露出硬木地板，就像他或她为卖家做的那样。但是，无论是室内还是室外的油漆都能使房屋焕然一新，清理杂物也能起到一定的作用，使人们能够完全进入和查看房屋的所有区域，包括地下室。最后，艾利昂说，“如果税务记录不正确，请指出。”

否则，瓦卡里说，鉴定人有责任发现问题，并在必要时提出问题。

如果你得到一个好的评价

祝贺 你！你已经完成了一个重要的步骤，你的抵押贷款和储蓄再融资。现在是时候和你的贷款专员一起完成下一系列步骤了。如果你已经获得了一个有利的评价，使用一个工具，如消费者金融保护局按揭计算器 研究你价值的住房再融资抵押贷款的利率。掌握这些数字可以让你在与贷款人会面时获得一些讨价还价的能力。

如果你想对低评估提出上诉，如果你提供有力的数据来支持你的观点，你将有更好的机会胜诉。

获得第二意见

有时，评估师的价值不仅低于你想要的，而且低于你认为你的房子的价值。“评估只是一个人的意见，”艾利昂说。“虽然这是一种经过训练和教育的观点，但与所有职业一样，从业者也有好的和坏的。”

考虑到严格的联邦法规管理着这个过程，你能对低评估做些什么吗？本顿说：“如果房主不喜欢估价的价值，他们可以向贷款人或资产管理公司写一封上诉信，但除非房主有压倒性的证据表明估价已经偏离了价值，否则估价人员改变意见的可能性非常小。”。

如果你能证明估价人员犯了重大错误，例如错误地列出了面积或房间数量；他们忽视了重要的便利设施，如游泳池或水疗中心，你的上诉才会成功；帕森斯说，或者忽略可能支持更高价值的可比销售，而“挑选”不太合适的可比销售则表明价值较低。

艾利昂说，你也可以提出一个理由，指出所使用的可比数据是在一个劣质学区或一个劣质分区，而这些分区与游泳池和网球场没有业主联系，所有可比数据都是不良资产或房地产销售，或者他们有其他影响价值的负外部性，比如在繁忙的街道上。

“解释一下为什么它们不同于你的，”艾莉安说。&“您必须证明所选的可比数据有误。”

你的选择是什么

如果你无法成功挑战低评估，你如何确保再融资通过？如果评估将你的股权比例定在80%以下，你将无法达到所需的80%贷款价值比并且需要支付采购经理人指数，除非你选择现金再融资。 

如果评估结果显示你的权益低于80%，你可以进行现金再融资，在收盘时增加足够的资金，以达到神奇的80%贷款价值比，避免PMI。

你可以选择现在支付采购经理人指数。如果房屋价值继续上升，你可以稍后提供可比的销售给你的抵押贷款服务商，并要求它删除采购经理人指数，即使你还没有支付大部分本金。

然而，如果评估结果显示你处于水底，你所能做的就是等待市场好转，除非你有资格获得房利美（Fannie Mae）的高贷款价值比（LTV）再融资选择权或房地美（Freddie Mac）增强型救济再融资等计划。这个住房可偿付再融资计划 （HARP）曾向水下房主提供政府救助，2018年底到期。

底线

理解评估过程如何运作 将给你最好的机会，让一个评估师指定最高可能的价值，你的财产。评估并不总是以借款人所希望的价值来进行，而且评估是一个人性化的过程，存在主观性和错误的空间。你可以对低评估提出上诉，但只有有足够有力的数据支持你的要求，你才能成功。