房地产抵押投资渠道（REMIC）定义 编辑

什么是房地产抵押投资渠道（REMIC）？

术语房地产抵押投资渠道（REMIC）是指；专用车辆（SPV）或将抵押贷款集中在一起并发行的债务工具抵押贷款支持证券 （MBS）。

不动产是为发行人和投资者带来收入的复杂投资。抵押贷款池通常分为；分期付款，作为个人证券重新包装并向投资者销售。REMICs可以采取几种不同的形式，通常被视为传递实体。因此，他们免征直接税。 

关键要点

• 房地产抵押贷款投资渠道是一种专用工具，用于汇集抵押贷款和发行抵押贷款支持证券。
• REMICs最初是由1986年税收改革法案的颁布授权的。
• 房地产抵押贷款投资渠道可以作为合伙企业、信托、公司或协会组织，并免征联邦税。

了解房地产抵押贷款投资渠道（REMIC）

房地产抵押贷款投资渠道（REMICs）最早是由《美国法典》的颁布授权的1986年税收改革法案. 他们以信托形式持有商业和住宅抵押贷款，并向投资者发行这些证券化抵押贷款的权益。对于厌恶风险的投资者来说，它们被认为是一种安全的选择。 

REMICs根据风险和到期日将个人抵押贷款组合成池，就像抵押担保债务（CMOs）。然后将它们分成债券或其他证券，然后出售给投资者。这些证券随后在网上交易二级抵押贷款市场 .

一些业内最著名的房地产抵押贷款投资渠道发行人包括房利美和房地美.这些公司得到联邦政府的支持。尽管他们实际上并不发放抵押贷款，但他们确实为二级市场上其他贷款人发放的住房贷款提供担保。其他REMIC发行人包括抵押贷款机构和保险公司，以及储蓄机构。 

房利美和房地美是房地产经纪公司中一些比较著名的发行人。

REMICs可以作为合作伙伴组织，信托，公司或协会免税实体。不过，持有这些证券的投资者仍需缴纳个人所得税。税法禁止REMICs修改抵押贷款。因此，如果该实体池中的一笔贷款被换成另一笔贷款，该实体可能会失去免税地位。这是因为联邦法规要求特定资金池中的贷款必须保持不变。换言之，这些贷款不能进行重大修改或以新的条款交换不同的贷款。 

特别注意事项

为了保护REMICs的结构和免税地位，提出或做出了一些修改。

房地产抵押投资渠道改善法

国会于2009年出台了《房地产抵押贷款投资渠道改善法案》，以放宽对房地产抵押贷款的限制商业地产房地产证券化贷款。拥有商业贷款的问题房产的业主无法对其资产进行调整，因为他们的计划会改变房产的价值抵押品为贷款提供担保。 

拟议的法律将允许业主商业贷款通过REMICs证券化进行改进和增强，使其房地产对市场更具吸引力。这项立法包括一项声明，即根据这类条款修改财产不应被视为《公约》概述的禁止交易国税局（国税局）。 

REMIC中的利息将继续被视为常规利息，并且通过修改房地产产生的收益将被视为通过合格抵押获得的收益。 

该法案已提交给银行、住房和城市事务委员会，但没有进一步的进展。 

COVID-19大流行

联邦政府为那些因COVID-19流感而遭受困难的商业和住宅贷款的人提供了一些救济。无法支付房款的房主被允许延期付款，这是该法案的第一条规定冠状病毒援助、救济和经济安全法，这是前总统特朗普在2020年签署的，然后又是拜登政府延长条款的时候。 

因为减免最终会改变这些贷款的结构，它也会对不动产的结构产生影响。这就是为什么美国国税局确保，如果借款人利用这些紧急措施，这些投资及其发行人将不会受到任何税收影响。 

房地产抵押投资渠道（REMIC）与抵押担保债务（CMO）

业界通常认为REMICs是CMOS。这是一系列的抵押贷款捆绑在一起，作为投资出售给投资者。但两者之间有一些区别。

尽管CMOs是一种；独立的税务和法律实体 目的。另一方面，REMIC免征联邦税。但这只取决于投资者从公司层面的基础抵押贷款中获得的收入。任何产生并支付给投资者的收入都应纳税，在提交REMIC时使用表格1066。 

房地产抵押投资渠道（REMIC）与房地产投资信托（REIT）

混音和房地产投资信托 （REITs）以某种形式投资于房地产，但它们是不同的。尽管房地产投资信托基金将抵押贷款集中起来，并将其作为投资出售给投资者，但房地产投资信托基金却是一个完全不同的游戏。

房地产投资信托基金是指拥有和经营文件夹创造收入的财产，如办公和零售空间，公寓和混合用途的财产。投资者可以像购买股票一样购买在交易所交易的房地产投资信托基金的股票。公司租赁或出租他们的财产，然后这些收入作为现金支付给投资者股息. 

不过，就像REMICs一样，REITs不征税。但投资者必须在年度报告中报告这些投资的任何收益纳税申报表，这意味着他们要按自己的税率纳税。