如何防止出售出租房产时遭遇税收打击编辑

投资于出租物业能够为投资者提供稳定的收入来源，涵盖抵押贷款在每月提供一些额外利润的同时，当这些房产最终被出售时，投资者将享受大量的暴利。但这些出售事件可能会引发重大风险长期资本利得纳税义务。

举个例子：如果你是已婚人士，你的应纳税所得额在8万到49.66万美元之间，那么税率是15%。如果您的应纳税所得额为496600美元或以上，资本利得率将提高到20%。

关键要点

出售出租房产可以为投资者赚取巨大的利润，但也可能导致巨大的资本利得税负担。
如果您是已婚人士，且应纳税所得额在8万美元至49.66万美元之间，则资本利得税率为15%。
减少资本利得税的方法有很多种，包括税收损失收集、使用税法第1031条以及将您的租赁房产转换为您的主要居住地。

如果一对已婚夫妇同时申报的应纳税所得额为28万美元，资本利得为10万美元，则出售出租房产所得利润的税款为1.5万美元。幸运的是，有办法将这种资本利得税的影响降到最低。本文介绍了三种最有效的方法。

盈亏相抵

它是什么： 税收损失收获
是给谁的：任何在某一纳税年度有资本损失的人
你得到的是：从出租房产销售中获得的资本收益中减去这些损失的能力

税收损失收获描述通过以下方式出售出租房产时减少税收风险的过程：配对销售的收益与另一项投资的损失。如果一个投资者持有的投资已经失去了价值（一个未实现亏损)并决定在同一年以亏损出售该资产作为出租物业出售收益（a已实现损失 ). 尽管这种减税策略主要用于抵消股票投资的收益，但越来越多的人将其应用于出租房地产销售。

例如，假设一个投资者在本年度通过出售一套出租公寓赚了5万美元。她在股市也有75000美元的未实现亏损。她可以选择抛售一部分股票，实现5万美元的亏损，以完全抵消5万美元的资本利得。

利用税法第1031条

是什么：；美国国税局第1031条“同类”交易
是给谁的：任何人都可以将出租房产销售的收益再投资于新的房地产
你得到的是：推迟部分或全部资本收益税的能力

房地产投资者可以推迟支付资本利得税使用第1031节是税法的一部分，允许他们在购买好样的“不动产，交换后才交税。从法律上讲，“同类”一词的定义很宽泛。投资者不需要将一套公寓换成另一套，也不需要将一项业务换成另一项业务。只要这两处房产都是能产生收入的出租单元，它们就是公平的游戏。

但这种方法的时机很关键，因为投资者只有45天的时间来确定潜在的置换房地产，他们必须在180天内正式关闭。如果一个纳税申报表如果在180天期限之前到期（延期），投资者必须更快地收盘。逾期者必须就出售原租赁房产全额缴纳资本利得税。

把你租的房子变成你的主要住所

它是什么：将租赁物业转换为主要住宅
是给谁的：任何能够将租赁房产转换为主要住所的人
你得到的是：能够从税收中排除高达50万美元的资本收益

卖掉你所住的房子比卖掉出租的房产赚取利润更有税收优惠。美国国税局第121条规定，如果单身，人们可以从出售其主要居所中扣除高达25万美元的利润；如果已婚，则可以扣除高达50万美元的利润。要获得资格，投资者必须拥有至少5年的住房，并且必须在这5年中至少居住2年。作为个人住所的年份不必是连续的。因此，一些投资者选择将租赁房产转换成他们的主要住宅。

扣除额取决于该物业用作租金的时间与用作主要住宅的时间。此外，纳税人不得排除以前归属于纳税人的部分收益折旧扣除额. 这被称为折旧回收，具体到租赁物业，以前作为折旧扣除额的金额按25%的回笼率征税。