了解房利美的所作所为编辑

你很可能听说过房利美。但你知道它是做什么的，它是如何运作的吗？

这个联邦国家抵押贷款协会（FNMA）通常被称为房利美（Fannie Mae），是美国国会在1938年成立的一家政府资助企业（GSE）大萧条作为新政的一部分。它的成立是为了刺激住房市场，向中低收入的借款人提供更多的抵押贷款。

房利美并不向借款人提供抵押贷款。但它确实通过二级抵押贷款市场购买和担保这些贷款。事实上，它是美国最大的两个抵押贷款购买者之一二级市场. 另一个是它的兄弟，联邦住房贷款抵押公司，或房地美另一家由国会创办的政府资助企业。

房利美早期

在20世纪初，获得抵押贷款更不用说住房了，这不是一件容易的事。许多人付不起首付，贷款几乎都是短期的，不像长期贷款摊销我们今天知道的时期。事实上，当时许多贷款到期时，他们通常要求大额贷款大额支付从债务人那里。如果房主无法付款或再融资，银行将取消抵押品赎回权。随着大萧条的爆发，这将变得困难。从1926年（保留第一年的数据）到1934年，每年的止赎率都在上升，当时的最高比率远远超过12%。

作为回应，美国国会成立了房利美。其目的是帮助建立一个流动的住房资金提供给每个市场的每个人。这导致了长期融资固定利率抵押贷款，允许房主在贷款过程中的任何时候对贷款进行再融资。

1938

国会创立房利美的那一年。

1968年，在政府将房利美从联邦预算中剔除后，房利美开始通过出售股票和债券为自己融资。房利美保留了与政府的联系GSE公司不过，董事会成员不超过13人。它也免征地方税和州税。

关键要点

房利美是一家政府资助的企业，向中低收入借款人提供抵押贷款。
它不提供贷款，但在二级抵押贷款市场上提供支持或担保。
房利美通过投资抵押贷款市场、将贷款集中到抵押贷款支持证券中来提供流动性。
金融危机后，房利美得到了美国政府的救助，并从纽交所退市。

创造流动性

通过投资抵押贷款市场，房利美创造了更多的财富流动性对于银行等贷款人而言，节俭者，以及信用合作社，这反过来又允许它们承销或资助更多的抵押贷款。它购买和担保的抵押贷款必须符合严格的标准。例如，2021年，大多数地区的独栋住宅常规贷款限额为548250美元（高于2020年的510400美元），高成本地区的限额为822375美元（高于2020年的765600美元）。这些地区包括夏威夷、阿拉斯加、关岛和美属维尔京群岛，这些地区的平均房屋价值至少比基准值高出115%。

为了与房利美做生意，抵押贷款机构必须遵守联邦政府发布的关于次级贷款的声明。该声明阐述了与此相关的几个风险次级贷款，例如低的介绍利率，随后是更高的可变利率；对利率可能增加的幅度有非常高的限制；仅限于没有收入证明文件；以及使贷款可能频繁再融资的产品特点。

2019年，房利美为房地产市场提供了超过6500亿美元的流动资金。这帮助全国人民购买、再融资和租赁了大约300万套住房。

房利美支持或担保抵押贷款，但并不发起抵押贷款。

抵押贷款支持证券

在二级市场购买抵押贷款后，房利美将其集中起来形成抵押贷款支持证券（MBS）。MBS是由抵押贷款或抵押贷款池担保的资产支持证券。房利美的抵押贷款支持证券由保险公司、养老基金和银行等机构购买投资银行. 它保证支付抵押贷款证券的本金和利息。

房利美也有自己的投资组合，通常称为留存投资组合。它投资于自己的抵押贷款支持证券以及其他机构的证券。房利美发行债券代理债务为其保留的投资组合提供资金。

金融危机

房利美自1968年开始上市交易。直到2010年，它还在网上交易纽约证券交易所（纽约证券交易所）。是的除名在抵押贷款、住房和金融危机之后，该公司的股票暴跌，低于纽约证券交易所规定的最低资本要求。现在可以交易了非处方药.

不道德的借贷行为导致了这场危机。在2000年代中期的房地产繁荣时期，贷款机构降低了贷款标准，向信用较差的借款人提供住房贷款。2007年房地产泡沫破产，成千上万的借款人违约，这导致了所谓的次贷危机. 这对信贷市场产生了连锁反应，使金融市场陷入混乱，造成了美国几十年来最严重的衰退。（有关更多信息，请参阅：回顾过去的经济衰退 .)

政府接管和救助

2008年下半年，房利美和房地美被政府通过一项新的计划接管监护权联邦住房金融委员会。当时，两者都持有4.9万亿美元的债券和抵押贷款支持证券。美国财政部提供了1915亿美元来保持这两个国家的偿债能力。实质上，美国政府进行干预是为了通过承诺纾困不良贷款来恢复市场的信任，并防止房地产市场进一步低迷。截至2019年5月，联邦政府已收到房利美和房地美支付的2920亿美元股息。

信用期权

房利美现在为房主提供了许多不同的商业计划和信贷选择，与贷款机构合作，帮助那些原本可能难以获得融资的人。

住房抵押：该产品允许业主获得融资和购买一个低首付的房子。如果借款人有低至中等收入和信用评分低于620分，则符合条件。得分在620分以上的人得到更好的定价。
3%首付：另一个资源的房主谁可能没有获得足够的资金，以确保一个大的首付。
首选HFA：这项计划帮助房主通过地方和州住房金融机构和其他贷款机构获得负担得起的融资。借款人的收入水平由HFA决定，没有首次购房要求。

房利美的网站上有完整的产品清单及其描述网站 .