推动房地产市场的四大关键因素 编辑

房地产是大多数人财富的重要组成部分，这对美国的许多房主来说尤其如此。根据美联储（Federal Reserve）的消费者金融调查，2019年，65.1%的美国家庭拥有自己的主要住房。 房地产市场的规模和规模，使其成为吸引众多投资者的有利可图的行业。本文将探讨影响房地产市场的一些主要因素和可供投资的种类。

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推动房地产市场的四大关键因素

关键要点

• 影响房地产价格、可用性和投资潜力的因素有很多。
• 人口统计数据提供了实际或潜在买家的年龄、收入和地区偏好、退休买家的比例以及可能购买度假或第二套住房的比例等信息。
• 利率影响房地产的价格和需求较低的利率会吸引更多的买家，反映出获得抵押贷款的成本较低，但也会扩大房地产的需求，从而推高房价；
• 房地产价格通常跟随经济周期变化，但投资者可以通过购买REITs或其他与经济周期无关或能够抵御经济衰退的多元化资产来降低这种风险。
• 政府的政策和立法，包括税收优惠、扣除和补贴，可以促进或阻碍房地产需求。

人口统计学的

人口统计学的 是描述人口组成的数据，如年龄、种族、性别、收入、移民模式和人口增长。这些统计数据往往被忽视，但重要的因素，影响如何房地产定价和什么类型的房地产的需求。一个国家人口结构的重大变化可能会对几十年来的房地产趋势产生重大影响。

例如婴儿潮一代出生于1945年至1964年之间的人是人口趋势的一个例子，有可能对房地产市场产生重大影响。这些婴儿潮一代向退休的过渡是上个世纪比较有趣的世代趋势之一，而这些婴儿潮一代的退休，早在2010年就开始了，在未来几十年里，市场必然会注意到这一点。 

这种人口结构的转变可以通过多种方式影响房地产市场，但对于投资者来说，要问的一些关键问题可能是：i）随着越来越多的人开始退休，这将如何影响受欢迎度假区的第二套住房需求？或者ii）如果收入减少，孩子们都搬走了，这将如何影响对大房子的需求？这些问题和其他问题可以帮助投资者在趋势开始之前就缩小潜在理想房地产投资的类型和地点。

利率

利率对房地产市场也有重大影响。如果你正在考虑用抵押贷款买房，用抵押贷款计算器研究利率是有益的。利率的变化会极大地影响一个人购买住宅的能力。这是因为利率越低，获得贷款的成本就越低抵押贷款 买房将是，这就产生了更高的房地产需求，从而再次推高了房价；

值得注意的是，随着利率上升，获得抵押贷款的成本增加，从而降低了房地产的需求和价格。然而，当研究利率对股票投资的影响时，例如房地产投资信托（REIT），而不是住宅房地产，这种关系可以被认为类似于债券与利率的关系。当利率下降时，债券的价值会上升，因为它的价值优惠券利率变得更理想，当利率上升时，债券的价值下降。同样，当市场利率下降时，REITs的高收益率也会变得更有吸引力，其价值也会上升。当利率上升时，房地产投资信托基金的收益率就变得不那么有吸引力，从而压低其价值。（要了解有关这些效果的更多信息，请参阅利率如何影响房地产价值 .)

经济

影响房地产价值的另一个关键因素是经济的整体健康状况。这通常是通过经济指标例如国内生产总值 就业数据、制造业活动、商品价格等广义上讲，当经济不景气时，房地产也是如此。

然而，经济的周期性会对不同类型的房地产产生不同的影响。例如，如果一个房地产投资信托基金在酒店投资中所占比例较大，那么它通常会比投资于写字楼的房地产投资信托基金更容易受到经济衰退的影响。酒店是一种对经济活动非常敏感的财产形式，因为酒店的类型不同租赁业务固有的结构。如果经济不景气的话，租用酒店房间可以被认为是一种短期租赁的形式，酒店客户可以很容易地避免。另一方面，写字楼租户通常拥有长期租约，在经济衰退期间无法更改。因此，尽管你应该意识到经济周期的一部分，你也应该意识到房地产对经济的敏感性经济周期 .

政府政策/补贴

立法也是对房地产需求和价格产生重大影响的另一个因素。税收抵免,扣除额，和补贴这些都是政府可以暂时提振房地产需求的一些方法，只要这些方法到位。了解当前政府的激励措施可以帮助你确定供应变化 需求和识别潜在的错误趋势。

例如，2009年，美国政府推出了首次购房者税向房主提供信贷，试图在短期内迅速启动房屋销售萧条的经济 （只有在2008-2010年期间购买住房的人才有资格）。根据全国房地产经纪人协会 （NAR），仅此一项税收优惠就导致90万购房者购房。这是一个相当可观的增长，虽然是暂时的，而且在不知道增长是税收激励的结果的情况下，你可能会得出结论，住房需求是基于其他因素上升的。

对于普通投资者来说，通过房地产投资信托基金、房地产交易所交易基金（ETF）或其他管理型基金间接购买房地产，比直接购买房地产风险更小，利润更高。

最好的投资是什么？

房地产市场的规模和规模使其成为吸引众多投资者的有利可图的市场。投资者可以直接投资实物房地产，也可以选择通过管理型基金间接投资。直接投资房地产包括购买住宅或商业地产用作产生收入的财产或在将来转售。投资房地产市场的间接方式包括投资房地产投资信托基金（REITs）、房地产交易所买卖基金，混合房地产基金（CREFs）和基础设施基金。由于市场上流动性较高，交易成本较低，资本要求较低，一般投资者倾向于间接投资房地产。 

底线

本文介绍了在推动房地产市场方面发挥重要作用的一些更高层次的因素，但也有一些更复杂的部分发挥作用。尽管上述一些因素表明，该因素与市场之间存在着明确的关系，但在实践中，结果可能会大相径庭。然而，了解驱动房地产市场的关键因素对于对潜在投资进行综合评估至关重要。