你应该在拍卖会上买房子吗？ 编辑

希望获得房产? 除了搜索房地产列表和与房地产经纪人合作等传统渠道外，还有其他购买方式。你也可以在拍卖 .

你应该在拍卖会上买房子吗？

关键要点：

• 在拍卖会上买房比通过通常的程序买房风险更大。对房地产拍卖如何运作进行良好的教育是至关重要的。
• 你可以通过地方政府、房地产中介和诸如RealtyTrac.com网站以及拍卖网站.
• 拍卖财产往往不允许房屋检查或任何合法的方式来查看内部的人。如果你不能承担在糟糕的条件下购买房产的风险，那就坚持拍卖，允许你在竞拍前检查房产。
• 审查和了解所有的拍卖规则，并对您感兴趣的任何财产进行尽职调查，例如，在您出价前检查索赔、留置权和占有人。

拍卖买房如何运作

在拍卖会上购买的好处包括扩大你的选择和可能的折扣购买。与传统的购买方式相比，你在购买拍卖行时可能面临的竞争较少，但你也将面对不同的潜在买家群体——通常是经验丰富的投资者。

在拍卖会上买房的最大风险可能是你对待售房产的了解有限，这使得一个昂贵的失误成为可能。此外，与任何房地产购买一样，你需要阅读、理解和签署大量的文件（最好是在房地产律师的帮助下）。

房地产界流传着许多关于房屋拍卖价格远低于市场价值 ，这样的便宜货确实存在。然而，拍卖通常是一种风险更大的方式获得财产比购买通过通常的过程。这一现实使得对房地产拍卖工作的良好教育以及对你考虑竞拍的房产的谨慎态度至关重要。

“许多人错误地认为，拍卖房屋是一个很好的交易，说：”约翰迈尔斯，房地产经纪人和合格的经纪人与房地产迈尔斯和迈尔斯房地产 在新墨西哥州的阿尔伯克基，“一些拍卖行是一笔好买卖，而另一些则可能是一个大错误。”

为了帮助你避免犯一个大错误，这里是住宅物业拍卖的基本知识，因此你可以决定这个选项是否对你有用，无论你是想住在物业里还是纯粹把它当作投资。

房屋如何拍卖

有两种常见的方式可以结束一个家被拍卖。

止赎拍卖

当房主至少几个月没有支付抵押贷款时，他们可能会违约并最终破产丧失抵押品赎回权. 发生这种情况时，银行会提交；违约通知&县里的记录员。如果房主不支付所欠的余额或重新谈判与贷款人的抵押贷款贷款人可以把房子拍卖，并迫使房主不付款。这些止赎拍卖由雇佣的银行进行；受托人 .

房产税违约拍卖

另一种方式是，房屋所有者不支付评估价财产税. 在这些情况下，扣押财产的是未缴税款的税务机关，而不是银行。结果；税收留置权拍卖由当地治安官、书记员或县或地方税务机关的代表进行主计长 办公室。

参加拍卖会

无论拍卖类型如何，这些活动都可能在当地政府法院和酒店会议室等实际地点进行，而且这些当面拍卖很快就完成了。房地产拍卖也越来越多地在网上进行，拍卖可能持续数天或数周。

据该公司联合创始人厄尔·怀特（Earl White）说，拍卖买房一直很受欢迎，而且将继续流行豪斯英雄有限责任公司 ，一家佛罗里达房地产投资公司，购买房屋、公寓和住宅闲置土地。他说：“业主和业主都有预算，而房地产专业人士则迁往竞争较少的房源。”。“自然，拍卖物业产生的报价较少，导致销售价格较低。然而，止赎拍卖不会提供（房屋）危机时期存在的折扣。”

怀特继续解释说，当房产供应减少时，购房者的积极性会很高，因为房屋升值和优惠的抵押贷款利率。他说，网上拍卖增加了竞争，推高了价格。

寻找房地产拍卖

找到拍卖品的一种方法是直接与地方政府联系，或者访问他们的网站了解情况，然后通过电话跟进确认细节。另一种是通过网站，如RealtyTrac.com网站和拍卖网站 . 然而，在线信息并不总是准确的。

由于业主拖欠付款，所以可能会列出处于止赎前的房产。这些房产可能永远不会被出售，因为他们的业主赶上付款或与他们的贷款人达成协议。

当地的房地产经纪人和经纪人也可以是宝贵的资源。不幸的是，你可能不会发现他们急于帮助，因为代理人和经纪人不会自动赚取佣金现场拍卖。然而，这些房地产经纪人可以通过网上拍卖赚取佣金。

多列表服务数据

直接多重登录服务（MLS） 怀特表示，对于潜在买家来说，报告远比网上上市更有价值，因为报告中包含了上市的全部数据，包括照片，最重要的是，还包括非公开的经纪人评论。怀特说：“非公开评论很重要，因为它们详细说明了影响销售价格和上市天数的关键信息。”。这些信息可以涵盖财产缺陷、融资选择、占用和承租人租赁。

评估拍卖财产的最佳方法是与房地产经纪人、估价师和承包商合作。这些行业代表了解建筑和改建成本，能够准确估计物业的价值和可能需要的工程成本。

怀特称，虽然各地的规定各不相同，但MLS和郡记录通常只提供给房地产许可证持有人。根据他的经验，如果你联系他们，他们通常很乐意免费提供帮助。

怀特还指出，面对面拍卖已经消失，因为甚至更小的县已经把它们转移到网上。迈阿密和棕榈滩 这两个地方的税收和止赎拍卖现在都完全在线。

请记住，止赎拍卖往往推迟或取消，甚至在最后一分钟。贷款人可能没有获得所需的所有文件，或者借款人可能已经想出了避免止赎的解决方案。

投标人需要知道什么

在房地产拍卖竞价之前，你应该了解你所承担的风险。一笔不好的买卖可能会困扰你好几年。你还需要了解拍卖的规则，并准备好在尝试参与之前遵循这些规则。

您必须注册并向拍卖实体提交预计售价5%至10%的可退还押金。如果是当面拍卖，一定要在预定开始前至少一个小时办理登记手续，并获得一张公务卡，当你准备好竞拍时，你将出示这张公务卡。

在拍卖中赢得一处房产有两种不同的方式。

• 以；贷款人确认拍卖，贷款人不必接受你的报价，即使你是出价最高的人。
• 以；绝对拍卖，中标者获得物业。

拍卖的起拍价可以是抵押贷款的余额，也可以是为刺激竞拍而设计的较低金额。在止赎拍卖中，贷款人不得从拍卖中获利。通常，这些房产都是亏本出售的；如果有利润，应该在抵押贷款和任何其他贷款之后交给丧失抵押品赎回权的房主；留置权 已支付。拍卖房地产并不总是很好的交易例如，拍卖师可以设置一个隐藏的；底价 在一个属性上，这是必须出价的最小值。

罗恩•休姆斯（Ron Humes）自2000年以来一直是房地产经纪人，目前担任该公司运营副总裁，他建议：“无论买家是亲自参加拍卖还是在线参加拍卖，他们都必须记住，每一处房产都有一个门槛价，明智的购买可能会变成愚蠢的购买，他们绝不能让事件、地点或情绪左右自己的决定。”后现代营销 在肯塔基州的列克星敦。

访问属性

拍卖房地产很少为潜在买家提供与传统出售房地产相同的访问权限。你很可能不被允许在你方便的时候和你的经纪人一起参观房产，尽管有些拍卖公司提供开放式房屋。

“我个人决不会建议客户在没有进行眼球测试的情况下远程购买房产，”加州圣何塞的房地产律师和经纪人大卫·罗伯森（David Roberson）说。他和妻子在三个州拥有22套租赁房产，他是房产的所有者和经营者硅谷物业管理集团 . 无论是你还是你信任的投资团队，都应该彻底评估你正在考虑的房地产和你正在与之打交道的人，然后再从法律上或财务上承担责任。

类似地，休谟警告说，报告当前或未来房地产价值的来源可能是不准确的，除非有专业人员现场评估，他们知道如何收集和评估所有必要的细节。衡量拍卖财产的最佳方法是与专业房地产经纪人、评估师和承包商合作，他们了解建筑和改建成本，能够准确评估财产的当前和未来价值以及所需工程的成本。

财产状况和检查

房子可能会有各种各样的问题记住，它曾经属于一个付不起抵押贷款或房产税的人，所以房主可能也付不起任何日常维护或修理费用。此外，一旦房屋损失不可避免，业主可能故意忽视甚至严重损坏房屋。此外，空置物业可能被擅自占用者破坏或占用。

假设房产从外表看起来很糟糕，从里面看可能很糟糕。拍卖财产按原样出售，你将需要能够负担任何和所有维修。尽管这可能很诱人，但你不应该为了更好地了解房产的状况而擅自闯入。你可能在电视上看到过脚蹼进入后院，窥视甚至从窗户爬进来，但这样做是违法的，你绝对不想打扰任何占据家中的人，这不仅是出于礼貌，也是为了你的安全。从当地政府记录中获取有关房产所有权历史的信息，与当地房地产经纪人交谈，并尊重邻居的要求。

拍卖财产通常不允许进行房屋检查或以任何合法方式亲自查看内部情况。如果你负担不起在条件差的情况下购买房产的风险，那就坚持让你在竞拍前检查房产的拍卖方式。如果没有这些信息，在你成为房主之前，你很难知道你将要进入什么样的环境，一处房产的维修成本是多少，以及它的真正价值。

即使你可以做个家庭检查 ，这仍然有其局限性。墙后、天花板和地板下的问题可能在你接管之前并不明显。如果公用设施关闭，您可能无法检测到泄漏、电气问题、电器损坏或HVAC设备故障。

付款方式：提前计划

在拍卖会上购买房产通常需要大量现金。每家拍卖公司和县政府都有自己的付款要求，但您可能需要现金来确保您的投标权。首付金额和购买方式通常取决于房产和拍卖行。通过购买；银行所有财产 传统方式。拍卖不是购买止赎权的唯一方式 .

至于付款，拍卖的竞买人应该带现金、汇票或支票；银行支票 拍卖人要求的金额。通常情况下，您必须在赢得拍卖后立即全额付款。有时，您可能要等到第二天才能完成付款。未能完成支付可能会导致没收您的存款，并被禁止在未来的拍卖。准备好提供资金证明，以证明您可以完成购买。如果您是以实体（如有限责任公司、信托公司或有限合伙企业）而不是个人身份投标，您可能需要出示您的实体文件。

胜利者通过托管和结束就像其他购房一样。房地产拍卖的竞拍者通常是能够支付现金的房地产投资者。对于允许融资购买时，您需要资格预审 提前。一些拍卖行更喜欢你与他们的附属贷款人，并将有这些贷款人在拍卖现场。不过，你要事先做研究，以确定竞争对手的贷款利率。这些信息可能会给你一些筹码。

另外，确保你了解你将要支付的拍卖费用。“在拍卖会上多次购买的房屋需要拍卖商、银行、律师和其他公司的成本和费用，才能将房产带到拍卖会上，”休谟说。“10%的拍卖费、银行利息和罚款、律师费、12%的销售提成费和物业准备费转嫁给买家的情况并不少见。”

检查是否有任何索赔、留置权和占用人

在你出价之前，你会想雇一个标题搜索 公司看谁可能对财产持有留置权。作为所有者，您将负责任何留置权，这意味着更多的钱从您的口袋里。

可能存在针对房屋的其他索赔，不仅是税收留置权，还有承包商留置权或；第二抵押. 竞买人应与拍卖公司核实，以确保该物业具有清晰的标题. 如果你在拍卖会上赢了，你会想买的产权保险 在托管期间或交割后立即保护自己免受所有权搜索期间未发现的任何留置权的侵害。

在某些情况下，（前）业主或擅自占用者将占用该物业，您将不得不驱逐他们，这通常是一个漫长的过程，充其量可能会令人不快，最坏情况下可能会很昂贵。如果能提前给他们几千块钱，让他们搬出去交钥匙，可能会更有利。

不要做任何事，直到你拿到了头衔。避免急于开始装修或搬进物业后立即得到您的销售证明。您仍需要等待10天左右才能收到您的电子邮件产权证书 . 在您持有该证书之前，房产实际上不是您的；业主仍然可以通过向法院提出出售异议或偿还贷款来保留其对房屋的权利；

底线

丧失抵押品赎回权的房屋在财务上可能很有吸引力，但在购买前要考虑的障碍有很多。而且，仅仅因为一套房子要拍卖并不意味着你能以一个好的价格得到它（或者说这套房子是一个好的交易，无论以什么价格，它可能是一个钱坑）。然而，对于精明、聪明和有上进心的个人来说，房产拍卖是一种值得探索的方式，可以以较低的成本获得住房或投资性房产。

也就是说，考虑不在拍卖会上出售的房产作为替代品。休谟建议说：“在与拥有房产权益的卖家谈判时，可以找到更好的交易，并且可以代表自己进行谈判，而无需支付拍卖的所有相关罚款和费用。”。“在拍卖会上，你可能会遇到更多的竞争对手，这些公司将房产作为一种商业模式出售。对于普通购房者来说，拍卖房并不总是最好的交易。”

如果你有兴趣尝试在拍卖会上买到便宜的房产，有很多东西要学。拍卖是一种比通过房地产经纪人购买房产更具风险的方式。这是非常重要的是要非常良好的教育过程和财产上，你有兴趣投标。与当地的房地产代理或经纪人合作，以确定潜在的财产可能会有所帮助，虽然他们可能不感兴趣，除非你能达成补偿协议。

最后，一定要彻底审查所有的拍卖规则，并进行尽职调查的财产之前，你出价。寻求一个房地产律师的法律顾问，最好是一个经验丰富的止赎销售，以确保你明白你的责任和义务，如果你是中标人。