了解托管流程和要求 编辑

买房可能是一个复杂的过程，大多数人通常对此毫无准备，也没有真正理解。在买房和卖房的过程中，从报价到验房，再到获得抵押贷款批准，这些都是必须要做的事情。

其中一个很难理解的因素是存在的过程代管， 这发生在卖方接受报价和买方拿到新房钥匙之间。你是怎么准备的？这是一个10步走的过程，所以你不会站在雨中没有屋顶你的头。

关键要点

• 这个托管这个过程发生在卖方接受购买要约和买方占有房屋之间。
• 托管过程的第一部分是开立一个账户，在该账户中可以存放存款和任何其他付款。
• 买方必须等待银行批准，确保融资，完成检查，购买危险保险，进行走查，并进行结案。
• 如果不符合条件或房产有问题，买方可以退出协议。

1开立托管账户

一旦你和卖方就价格达成一致并签署双方都能接受的购买协议，你的房地产经纪人 将收取您的定金，就像一个善意的存款，这是最终适用于您的首付款，并存入托管公司或服务指定的代管帐户购买协议。

托管账户由外部方管理，以便代表两个协议方持有贵重物品，如金钱、财产契约和个人金融文件，直到在金融交易中满足特定条件为止。根据托管的原因托管代理人 可以是专门从事房地产的产权公司、银行或其他金融机构，也可以是受委托担任该职务的个人。

代管公司扮演中立者的角色第三方 收集交割过程中所需的资金和文件，包括初始保证金支票、贷款文件和签署的契约。在某些领域，律师可能会代替代管公司来处理这个过程，在这种情况下，通常称之为“和解”，而不是“代管”；

2等待贷款人评估

银行或其他贷款人提供你的抵押贷款将自己做评价你，买家，通常支付的财产，以保护其经济利益，以防它曾经需要取消抵押品赎回权的财产。如果评估价格低于报价，贷款人不会给你融资 除非你方愿意用现金支付差价或卖方将价格降低到估价金额。

您还可以选择以下方法之一来改变评估师的想法：

• 提供更多信息，说明为什么您认为该房屋的估价应该更高。
• 再做一次评估。
• 尝试与另一个贷款人，并希望评估出来对你有利。

如果这些选项都不可能，您可以取消采购合同。

三。安全融资

你应该已经预先批准在你的购买协议被接受时申请抵押贷款。一旦你给了你的贷款人房产地址，它会准备一个善意的估计或一份声明，详细说明你的贷款金额，利率，期末成本 ，以及与购买相关的其他成本。在你签署这份文件之前，你可能想协商一下文件上的数字。

$2,490

在夏威夷檀香山，20万美元的贷款总额达到了2490美元，这是该国最高的平均成交成本。

一旦你有你的书面贷款承诺，它的时间，以书面形式从购买协议中删除融资或有事项，如果有的话。

代理通常还包括房屋出售或有事项 在购房合同中，防止购房者同时拥有两套住房并支付两次抵押贷款。这类意外事件给了买家一个特定的时间，在这段时间内出售他们目前的房子之前，关闭一个新的房子代管。

4批准卖方披露

在此步骤中，您应收到卖方或卖方代理已经确定的任何明显问题的书面通知。例如，车库可能已经变成了一个生活区，违反了城市住房法规。您可能已经注意到任何类似的问题，因为它们经常在列表中提到。

5获得回家检查

上门检查

您不需要获得上门检查 当你买房的时候，但这样做对你最有利。几百美元，一个专业的家庭检查员会告诉你，如果有任何危险或昂贵的缺陷在家里。如果有的话，你会想知道他们，这样你就可以退出购买，要求卖方修理他们，或要求卖方降低价格，这样你就可以自己处理修理。

值得注意的是，您不能与任何卖家谈判特许权 如果合同上说你将按原样购买房产，如果检查过程圆满结束，你就需要以书面形式删除购买协议中的检查意外开支。在其他检查之后，您将重复此步骤。

有害生物检查

如果贷款方不要求进行有害生物检查，您可能仍然需要进行一次检查，以确保房屋没有白蚁、木蚁或其他有害生物，如蟑螂或老鼠。这些问题在白天可能并不明显，因为你很可能已经看完了房子，而在你搬进来之后，这将是一个非常不受欢迎的发现。如果有任何有害生物的问题，他们将需要纠正之前，销售可以继续假设你想继续购买。这是另一个领域，你可能想重新谈判与卖方支付的工作。

环境检查

有时建议进行环境检查，以检查家中是否有霉菌、氡气和石棉等毒素。家里也可能有问题，比如垃圾填埋场附近的污染，以前的油田，干洗店，或者加油站。在这一领域发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害，而且修复起来的成本可能会高得让人望而却步。

其他检查

受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告，以评估发生此类灾害时财产严重损坏的风险。许多地区需要洪水报告。如果房子很可能被洪水淹没，你将无法获得房主保险，这意味着你无法获得抵押贷款。在某些情况下，购买洪水保险除了你的房主的保险将解决这个问题。在农村地区，应该做一次土地调查，核实城市地区房产的边界，边界往往已经非常清晰。

6购买危险保险

这包括业主的保险和任何额外的保险要求在您的地理区域，如洪水保险。你将被要求有房主的保险，直到你的抵押贷款还清，你可能会想要它，无论如何。选择您自己的保险公司，这可能与贷款人选择的保险公司不同，然后货比三家，以获得最佳费率；

7产权报告和保险

这些也是你的贷款人所要求的，但再说一次，你还是会想要它们的。产权报告确保财产的产权是明确的，也就是说，财产上没有留置权，除了卖方之外，没有其他人对其任何部分有索赔权。

产权保险保护您和贷款人免受任何法律挑战，可能会出现在以后，如果什么东西没有出现在产权搜索。

如果有什么问题的标题称为云或缺陷，卖方将需要修复它，以便销售可以继续进行或让你走开。根据你居住的地方，代管公司和产权公司可能是同一个。

8最后的穿行

在关门前重新检查一下房子是个好主意，以确保没有新的损坏发生，并且卖家给你留下了购买协议中规定的物品，比如电器或固定装置。在这个过程中的这个时候，除非房子遭受了严重的破坏，否则你可能无法退却。然而，对于一个小买家来说，为了一些无关紧要的事情向他或她的代理人施压使协议无效，这并非前所未闻。

9查看HUD-1表格

在结算前至少一天，您将收到HUD-1表格或贷款条款和结算成本的最终报表。把它和你之前签的估计值比较一下。这两份文件应该非常相似。寻找不必要的，意外的或过高的费用以及彻底的错误。

10关闭托管

结案过程因州而异，但基本上，你需要签署一大堆文件，你应该花时间仔细阅读。卖方也有文件要签字。所有文件签署后，代管官员将准备一份新的契约，将您命名为财产的所有者，并将其发送给县记录员。您将提交一张银行本票或安排电汇，以支付剩余的首付款，其中一些由您的定金和结算成本支付，您的贷款人将电汇您的贷款资金到第三方托管，以便卖方和卖方的贷款人（如适用）可以得到支付。

如果你走到这一步，你最终会得到房子的所有权。

FHA贷款托管指南

传统的抵押贷款，你的经验与代管通常结束在这一点上。但是，如果你是用联邦住房管理局（FHA）的贷款买房，你与代管账户的交易会以不同的方式继续进行，原因也不尽相同。

联邦住房管理局贷款需要一个代管账户来维持财产税、房主保险和抵押贷款保险费（MIPs）。对于首付低于20%的借款人，后者是必需的。FHA借款人不直接向政府缴税，也不直接向保险公司缴纳保险费，而是每月向账户支付这些费用的十二分之一，此外还需支付抵押贷款本金和利息。托管账户持有这笔钱，直到年底账单到期。

当贷款余额达到购房时房屋评估价值的78%时，FHA借款人可以取消抵押贷款保险费。

此时，下一年的每月托管付款将根据本年付款的账户中是否存在短缺或盈余进行上下调整。抵押持有人有义务向您发送一份关于您的托管账户活动的年度报表，该账户也可能被称为抵押扣押账户。

为什么要这么做？因为，粗略地说，FHA贷款申请人被认为风险更高：他们通常信用评分较低，收入较少，资产较少——所有这些都是他们寻求FHA贷款的原因，FHA贷款对借款人的要求没有传统抵押贷款严格。贷款人愿意延长抵押贷款给他们，因为联邦住房管理局的支持，联邦住房管理局愿意支持他们。但它希望确保账单得到支付，因此，托管账户的授权。

底线

你的房地产代理将监督整个托管过程，所以不要太担心，如果你不了解每一个细节。然而，在任何一笔你在财务上投入了这么多的交易中，至少对发生的事情有一个基本的了解是个好主意，这样你就不会被利用或者无意中失去你的家。