房屋销售资本利得税 编辑

你的家可能是你一生中最大最值得骄傲的一笔购买。所有的艰苦措施，你采取了无数的财产搜查，合同谈判，检查和关闭，以达到梦想的住房。现在，该出手了。接下来呢？你知道吗，你的房子被视为资本资产，受到资本利得税收？如果你的房子增值了，你可能会被要求支付利润税。不过，多亏了1997年纳税人救济法 ，大多数房主是免税的。

如果你是单身，你将不支付资本利得税的第一个25万美元的利润（超出成本的基础上）。已婚夫妇享受50万美元的免税。不过，也有一些限制。 

关键要点

• 如果您是单身，您可以出售您的主要居所，并且可以免除首期25万美元的资本利得税，如果您是已婚人士，则可以免除50万美元的资本利得税。
• 这种豁免只允许每两年一次。
• 你可以将你的成本基础和你对房子所做的任何改进的成本加在25万美元（如果单身）或50万美元（如果已婚）。

你真的可以把房子卖了而不用交资本利得税吗？

房地产的资本利得税是多少？

要获得豁免，该住宅必须被视为基于国税局（IRS）规则。这些规定规定你必须在过去五年中至少居住过两年。 

如果你买了一套房子，价值的急剧上升导致你在一年后卖掉它，你将被要求缴纳资本利得税。如果你拥有你的房子至少两年，并符合主要居住规则，你可能欠的利润税，如果它超过国税局的门槛。单身人士最多可扣除25万美元的收益，已婚人士提交联合申报表最多可扣除50万美元的收益。

短期资本利得按普通所得征税，高收入者税率高达37%；长期资本利得税率为0%、15%或20%，税率根据所得和纳税申报情况而定。

这条规则甚至允许您将租赁物业转换为主要住宅，因为两年居住要求不需要在连续几年内满足。 

假设你花30万美元买了一套新公寓。你第一年住在里面，以后三年租房子，等房客搬出去，你再搬一年。五年后，你以45万美元的价格卖掉这套公寓。由于利润（$450000-$300000=$150000）不超过排除金额，因此无需缴纳资本利得税。考虑另一种结局，即你所在地区的房屋价值呈指数增长。

在这种情况下，你以60万美元的价格出售公寓。资本利得税应缴纳50000美元（300000美元利润-250000美元国税局除外）。如果你的收入在80000美元到441450美元之间，你的个人资本利得税率是15%。如果您在其他地方有资本损失，您可以用这些损失抵消出售房屋的资本收益，并从其他应税收入中抵消高达3000美元的损失。 

另一个主要的限制是你只能从中受益免除每两年一次。因此，如果你有两套房子，并且在过去的五年中至少有两年住在这两套房子里，你就不能把它们都卖掉免税. 

1997年的《纳税人救济法》对房主有利，因为它大大改变了房屋销售的影响。在法案生效之前，卖家们必须把钱转手全价值 在两年内将一套住房出售给另一套住房，以避免缴纳资本利得税。然而，情况已不再如此，出售所得可以用卖方认为合适的任何方式使用。

最好在出售房产前咨询税务专业人士，并检查税法是否有任何变化。

如果您符合国税局的资格要求，您将能够出售房屋资本利得免税如上所述。然而，资格要求也有例外，这些要求在报告中概述国税局网站 .

什么时候房屋销售是完全应税的？

并不是每个人都能利用资本利得除外条款。在下列情况下，房屋销售所得应全额纳税：

• 该房屋不是卖方的主要住所
• 该物业是在5年内通过1031交易所获得的
• 卖方须缴纳外派税
• 在出售前的过去5年中，至少有2年内，该房产未被拥有并用作卖方的主要住所（某些例外情况适用）
• 卖方在出售之日起2年内出售了另一套住房，并将资本利得除外条款用于出售

房屋销售资本利得税示例

考虑下面的例子。苏珊和罗伯特是一对已婚夫妇，2015年以50万美元购买了一套住房。他们的邻居经历了巨大的增长和家庭价值大幅增加。他们看到了从房价飙升中收获回报的机会，于是在2020年以120万美元的价格卖掉了自己的房子。出售的资本收益为70万美元。

作为一对夫妻共同申报，他们能够排除50万美元的资本利得，留下20万美元须缴纳资本利得税。他们的总收入使他们处于20%的税率等级。因此，他们的资本利得税为4万美元。

如何规避房屋销售的资本利得税

想降低出售房屋的税单吗？有很多方法可以减少你所欠的钱在出售你的房产时要避税 . 如果您在过去五年中拥有并在家中居住了两年，您可以从税收中扣除高达250000美元（已婚人士联合申报为500000美元）的收益。

调整成本基础也有助于减少收益。您的成本基础可以通过包括与购买房屋、房屋装修和添置相关的费用和开支来增加。由此导致的成本基础的增加，从而减少了资本收益。

此外，其他投资的资本损失可以用来抵消出售房屋的资本收益。巨额亏损甚至可以结转到以后的纳税年度。让我们探索其他方法来减少或避免房屋销售的资本利得税。

利用1031交易所避税

房主可以避免在出售房屋时缴税将出售所得再投资于一个类似的财产1031交易所 . 这种以《美国国税局法典》第1031节命名的同类交换允许在没有其他对价的情况下交换同类财产，或允许交换包括现金等其他对价的同类财产。1031交易所允许递延而非取消出售房产所得税。

所有人，包括公司、个人、信托、合伙企业和有限责任公司的投资和商业物业可以利用1031交易所时，交换业务或投资物业的同类。 

受1031交易所管制的财产必须用于商业或投资目的，不得用于个人用途。1031交易所的一方必须在出售后45天内以书面形式确定替换房产，并且必须在出售后180天内完成与通知中的房产相当的房产交换。

把你的第二个家变成你的主要住所

资本利得除外条款对许多房主来说很有吸引力，以至于他们可能会在一生中尽量利用它。由于非主要住宅和租赁房地产的收益没有相同的除外条款，更多的人寻求聪明的方法来降低他们出售房产的资本利得税。实现这一目标的一种方法是将第二套住房或租赁房产转换为主要住宅。

房主可以把第二套房子作为他们的主要居所两年后再出售，并利用国税局资本利得税除外。但是，适用规定。1997年5月6日之前所得收益的折旧扣除额不计入除外责任。

根据2008年《住房援助税法》，转换为主要居所的租赁房产只能在该房产用作主要居所的期限内排除资本利得。 资本收益分配到整个所有权期间。当作为出租财产时，分配的部分属于非限定用途，不符合排除条件。

为了防止有人利用1031交换和资本收益排除法，2004年的《美国创造就业法案》规定，如果交换财产在交换后至少持有5年，则该排除法适用。

分期付款销售如何降低税收

通过出售一项投资获得巨额利润是我们的梦想。但是，相应的销售税可能不会。对于租赁房产和第二套住房的业主来说，有一种方法可以减少税收影响 . 为了减少应纳税所得额，房产所有人可能会选择分期付款的销售方式，其中一部分收益会随着时间的推移而递延。在合同规定的期限内产生特定的付款。

每笔付款包括本金、收益和利息，本金代表不征税的成本基础，利息作为普通收入征税。收益的零头部分将导致比一次性收益申报表的税收更低的税收。房产所有者持有房产的时间长短将决定房产的课税方式：长期或短期资本利得。

房地产税如何运作

像我们所做的大多数购买一样，税收是按购买价格计算的。房地产也是如此。州和地方政府对不动产征收不动产税或财产税；这些税收有助于支付公共服务、项目、学校等。

房地产税是从价税，是根据房屋和土地的价值评估的税。它不是以成本为基础进行评估的——支付的是什么。房地产税的计算方法是税率乘以房产的评估价值。不同司法管辖区的税率不同，而且可能会发生变化，房产的评估价值也会发生变化。但是，在某些情况下，有些豁免和扣减是可用的。

如何计算房屋的成本基础

房子的成本基础是你为它支付的费用。包括购买价格、与购房相关的某些费用、改善成本、某些法律费用等。

例如：2010年，瑞秋以40万美元买下了她的房子。她在那里住了十年，没有改善，也没有损失。2020年，她以55万美元的价格卖掉了自己的房子。她的成本基础是40万美元，应纳税所得额是15万美元。她选择排除资本收益，因此不欠税。

什么是调整后的家庭基础

房子的成本基础可能会改变。当您收到您的成本回报时，成本基础就会降低。例如，你花了25万美元买了一栋房子，后来又经历了火灾造成的损失。您的家庭保险公司支付100000美元，将您的成本基础降低到150000美元（250000美元原始成本基础-100000美元保险金）。

对于没有附加价值、使用寿命不到一年或不再是房屋一部分的房屋进行必要的装修不会增加成本。

同样，一些事件和活动可能会增加成本基础。例如，你花了15000美元在家里加了一个浴室。你的新的成本基础将增加的金额，你花在改善你的家。

继承房屋的依据

如果你继承了一所房子，成本基础是原房主去世时房子的公平市场价值（FMV）。 例如，您继承了原所有者支付50000美元购买的房屋。在原房主去世时，这套房子价值40万美元。六个月后，你以50万美元的价格卖掉了房子。应税收益为10万美元（50万美元的销售价格-40万美元的成本基础）。

公允市场价值在授予人死亡之日确定，如果执行人提交遗产税申报表并选择该方法，则在替代估价日确定。 

向国税局申报房屋销售收入

如果您收到1099-S表格报告销售收入或存在非排他性收益，则需要报告房屋销售。表格1099-S是美国国税局申报房地产销售或交换的税务表格。此表格通常由房地产代理机构、交割公司或抵押权人签发。如果您符合美国国税局的资格，不支付资本利得税的销售，通知您的房地产专业人士2月15日后一年的交易。 

IRS详细说明了哪些交易不可报告：

• 如果销售价格为250000美元（已婚人士为500,00美元）或更低，且收益完全不包括在总收入中。房主还必须确认他们符合主要居住要求。房地产专业人士必须获得证明，这些证明是真实的。
• 如果转让人是公司、政府或政府部门，或豁免批量转让人（已经或将要向25个或更多方出售25个或更多可申报房地产的人）
• 非销售，如礼品
• 偿还抵押贷款的交易
• 如果交易的总对价为600美元或更少，则称为最低转让

特别注意事项

如果离婚或是军人怎么办？幸运的是，这些情况都有考虑因素。离婚时，被授予房屋所有权的配偶可以计算前配偶拥有房屋的年限，以符合使用要求。 此外，如果受让人拥有该房屋的所有权，则使用要求可以包括前配偶在该房屋内居住至出售之日的时间。

军人和某些政府官员以及他们的配偶可以选择推迟5年的要求，最多10年。基本上，只要军人在家中居住15年中有2年，他们就有资格获得资本收益排除（单身纳税人最多25万美元，已婚纳税人联合申报最多50万美元）。

投资性房地产的资本利得税

房地产可以有不同的分类。最常见的是，它被归类为投资或租赁物业或主要住宅。业主的主要住所是作为其主要居住地点的不动产。投资性或租赁性房地产是指购买或重新调整用途以向所有者或投资者产生收入或利润的房地产。

财产如何分类影响征税方式以及可以申请哪些税收减免，如抵押贷款利息减免。在2017年减税和就业法案 ，最高可扣除75万元的主要住宅按揭利息。但是，如果一处房产仅用作投资性房产，则不符合资本利得除外的条件。

如果出售所得用于购买同类投资，则1031交易所允许对投资性房地产递延资本利得税。在纳税年度发生的资本损失可以用来抵消出售投资性房地产的资本利得。因此，尽管没有排除资本利得，但还是有办法减少或取消投资性房地产的资本利得税。

出租房与度假屋

出租房地产是出租给他人以产生收入或利润的房地产。度假屋是用于娱乐的不动产，不被视为主要住宅。它用于短期停留，主要用于度假。

通常情况下，房主在不使用时会将度假屋转换成出租房。租金产生的收入可以支付抵押贷款和其他维护费用。不过，有几件事要记住。如果度假屋出租少于15天 ，该收入不可申报。如果房主在一年内使用度假屋不到两周，然后将剩余时间出租，则该度假屋被视为投资性房地产。

如果房主符合美国国税局的所有权和使用规则，他们可以在出售度假屋时利用资本利得税除外条款。

房地产税与房产税

房地产和财产经常互换使用，房地产税和财产税 . 然而，财产是一个宽泛的术语，用来描述一个人拥有的不同资产，包括不动产；并非所有的财产都要纳税。

与房地产相关的财产税从价税由不动产所在地的州和地方政府评估。这个房产税是计算出来的 将房产税税率乘以不动产的市场价值，其中包括不动产（如房屋、公寓和建筑物）及其所在土地的价值。

财产税，因为它涉及个人财产，是适用于动产的税。不动产不包括在个人财产税中。个人财产的例子包括汽车、船艇和重型设备。房产税适用于州或地方一级，州与州之间可能有所不同。

房地产资本利得税常见问题

房屋销售免税吗？ 

如果销售条件符合一定标准，房屋销售是免税的。卖方必须在过去5年中（截至交割日）有2年拥有该房屋并将其作为主要居所。两年不得连续获得资格。卖方不得在过去两年内出售房屋，并申请资本利得税除外。如果收益不超过排除门槛（单身人士为25万美元，已婚人士为50万美元，共同申报），卖方就不欠出售房屋的税款。

卖房子怎么避税？

有几种方法可以避免在出售房屋时缴税。在这里，我们将列出一些。用资本损失抵消资本收益。以前年度的资本损失可以结转以抵消以后年度的收益。

考虑使用美国国税局的主要居住排除。对于单身纳税人，您可以排除高达250000美元的资本利得，对于已婚纳税人联合申报，您可以排除高达500000美元的资本利得（某些限制适用）。

此外，根据1031交易所，您可以在180天内将出售租赁或投资物业的收益转为类似投资。

我卖房子要交多少税？

你交多少税取决于你卖掉房子的收益和你的税率等级。如果您的利润不超过免责金额，并且您符合美国国税局关于申请免责的指导方针，则您不欠任何款项。如果您的利润超过排除金额，并且您的年收入低于80000美元，您将对利润缴纳15%的税（基于单一申报状态）。 

税率取决于收入。咨询税务专业人士以确定和讨论您的纳税义务是很重要的。

我必须向国税局报告我的房子被卖掉了吗？

有可能你不需要报告出售你的房子，如果没有人 以下情况之一是正确的：

• 您出售房屋所得的非排他性应税收益（单身纳税人为25万美元，已婚纳税人为50万美元）
• 你收到了1099-S，报告了房地产交易的收益
• 您希望将收益报告为应税收益，即使全部或部分收益在排除准则范围内

底线

对资本利得征税可能是相当可观的。幸运的是，1997年的税收减免法案对符合美国国税局某些标准的房主提供了一些减免。对于单一纳税申报人，最多可扣除25万美元的资本利得；对于已婚纳税申报人联合申报，最多可扣除50万美元的资本利得。对于超过这些阈值的收益，适用资本利得率。

在某些情况下也有例外，例如离婚和军事部署，而且在何时必须报告销售情况也有规定。了解税收规则并及时了解税收变化可以帮助你更好地为出售房屋做准备。

顾问洞察

Kimerly Polak Guerrero，CFP®；，RICP®；
Polero ICE Advisers，纽约州纽约市

除了25万美元（或50万美元的夫妇）的豁免，你也可以从销售价格中减去你的全部成本基础的财产。你的成本基础是从你为房子支付的价格开始计算，然后加上购买费用（例如，成交成本、产权保险和任何结算费用）。

对于这个数字，您可以将使用寿命超过一年的任何添加和改进的成本相加。

最后，加上你的销售成本，如房地产代理佣金和律师费，以及任何转让税你招致。

当你完成所有这些成本的买卖和改善的财产，你的资本收益出售可能会低得多，足够资格豁免。