商业地产（CRE）定义 编辑

什么是商业地产？

商业房地产（CRE）是专门用于商业相关目的或提供工作空间而非居住空间的财产，而居住空间将构成住宅房地产。通常，商业地产租赁 向租户进行创收活动。这个广泛的房地产类别可以包括从一个单一的店面到一个巨大的购物中心的一切。

商业地产包括多个类别，如各类零售商、办公场所、酒店和度假村、露天购物中心、餐厅和医疗设施。

关键要点

• 商业不动产是指专门用于商业或创收目的的财产。
• 商业地产的四个主要类别包括：办公空间、工业、多户租赁和零售。
• 商业地产为投资者提供了租金收入以及潜在的一些资本增值。
• 与住宅房地产相比，投资商业房地产通常需要投资者更为成熟和更多的资金。
• 公开交易的房地产投资信托基金（REITs）是个人间接投资商业地产的一种可行方式。

商业地产基础

商业房地产与住宅房地产一起构成房地产的两个主要类别。住宅物业包括供人居住而非商业或工业用途的建筑物。顾名思义，商业房地产用于商业，作为租户住宅的多单元出租房地产被归类为房东的商业活动。

根据功能不同，商业地产通常分为四类：

1. 办公空间；
2. 工业用途；
3. 多家庭租金；以及
4. 零售业。

个别类别也可进一步分类。例如，办公空间通常被描述为A类、B类或C类。

• A级代表了美学、年代、基础设施质量和位置方面的最佳建筑。
• B类建筑物通常较旧，价格也不如A级建筑物有竞争力。投资者通常将这些建筑作为修复的目标。
• C类建筑物是最古老的，通常超过20年的年龄，位于不太吸引人的地区，需要维护。

注意有些分区 许可证颁发机构进一步划分了工业用地，用于制造和生产商品，特别是重型商品，但大多数人认为这是商业房地产的一个子集。

商业租赁

一些企业拥有他们所住的大楼。然而，比较典型的情况是商业地产是租赁的。通常，一个投资者或一组投资者拥有这座大楼，并从在那里经营的每家企业收取租金。商业租赁费率在规定期限内占用空间的价格通常以每平方英尺的年租金美元报价。相反，住宅房地产价格报价为年度金额或每月租金。

商业租赁期通常为一年至10年或更长，办公和零售空间的平均租赁期通常为5年至10年。这与每年或每月的短期住宅租赁形成对比。

在一个2017年研究 房地产市场分析公司CBRE集团（CBRE Group，Inc.）的分析师亚历克斯·克拉西科夫（Alex Krasikov）进行了一项研究，发现租赁期限与租赁面积成正比。此外，数据显示，在不断上涨的市场环境下，租户会签订长期租约以锁定价格。但这并不是他们唯一的驱动因素。一些对大空间有需求的租户会因为满足他们需求的房产有限而签订长期租约。

有四种主要类型的商业地产租赁 每一项都要求业主和承租人承担不同程度的责任。

• A单一净租赁使承租人负责支付财产税。
• A双网租赁使承租人负责支付财产税和保险。
• A三重净租赁使承租人负责支付财产税、保险和维护费。
• 在总租赁，租客只付房租，房东支付房屋的财产税、保险费和维修费。

经营商业地产

拥有和维护租赁的商业房地产需要业主进行全面和持续的管理。业主可能希望聘请一家商业房地产管理公司，帮助他们找到、管理和留住租户，监督租赁和融资选择，并协调物业维护和销售。商业房地产管理公司的专业知识是有帮助的，因为管理此类物业的规章制度因州、县、市和行业以及规模而异。

通常，房东必须在最大限度地提高租金和尽量减少空置和租户周转之间取得平衡。对于CRE业主来说，营业额可能会很高，因为必须调整空间以满足不同租户的特定需求，例如如果餐厅要搬进曾经被瑜伽工作室占用的物业；

投资商业地产

投资商业房地产是有利可图的，可以对冲股市的波动。投资者在出售时可以通过房地产增值赚钱，但大部分回报来自租客租金。

直接投资

投资者可以利用直接投资 他们通过对实物财产的所有权成为地主。最适合直接投资商业房地产的人是那些对房地产行业有相当多了解的人，或者是那些能够雇用有这种知识的公司的人。商业地产是一种高风险、高回报的房地产投资。这样的投资者很可能是高净值个人，因为CRE投资需要大量资本。

理想的物业是在低CRE供应和高需求的地区，这将提供优惠的租金。该地区的经济实力也影响到CRE购买的价值。

间接投资

或者，投资者可以通过持有房地产投资信托等各种市场证券间接投资于商业市场(房地产投资信托)、交易所买卖基金(ETF )投资于商业地产相关股票，或投资于迎合商业地产市场的公司，如银行和房地产经纪人。

商业地产优势

商业地产最大的优势之一是具有吸引力的租赁费率。在新建筑数量受到土地或法律限制的地区，商业地产可以获得可观的回报和可观的月收益现金流 . 工业建筑的租金通常较低，不过与办公楼相比，它们的间接费用也较低。

与住宅房地产相比，商业房地产还受益于与租户签订的租赁合同相对较长。这种较长的租赁期限给商业地产持有者带来了相当可观的现金流稳定性，只要长期租客入住。

除了提供稳定、丰富的收入来源外，商业地产还提供了资本增值的潜力，只要物业得到良好的维护和更新。而且，与所有形式的房地产一样，它是一种独特的资产类别，能够提供有效的投资回报多元化 平衡投资组合的期权。

商业地产的劣势

对于大多数想直接投资商业地产的人来说，规章制度是主要的阻碍因素。商业地产的税收、购买机制和维护责任被层层法律条文所掩盖。这些要求根据州、县、行业、规模、分区和许多其他名称而变化。大多数商业房地产投资者要么拥有专业知识，要么拥有专业知识的人。

另一个障碍是租客流动带来的风险增加，特别是在零售业意外关闭导致物业空置而几乎没有提前通知的经济体中；

对于住宅，一个租户的设施要求通常与之前或未来租户的设施要求相同。但是，对于商业地产，每个租户可能有非常不同的需要，需要花费高昂的翻新费用。然后，建筑所有者必须调整空间以适应每个租户的专业交易。价格低廉的商业地产空缺 但高租户周转率仍可能因新入租户的装修费用而亏损。

对于那些希望直接投资的人来说，购买商业地产比购买住宅地产要昂贵得多。此外，一般来说，房地产流动性差 在资产类别中，商业建筑的交易往往进展尤其缓慢。

• 对冲股票市场

• 高产收入来源

• 长期租户的稳定现金流

• 资本增值潜力

• 直接投资需要更多资金

• 加强监管

• 更高的翻新成本

• 非流动资产

商业地产展望与预测

美国商业地产市场在2008-2009年的经济衰退中遭受重创，但自2010年以来每年都在上涨。这些收益帮助恢复了几乎所有衰退时期的损失。

这个&《2019年美国房地产市场展望》 世邦魏理仕发布的年度报告认为：

尽管目前处于经济周期后期，但四大商业地产资产类型的前景仍然非常乐观。价值增值幅度将很小，但收入回报应保持健康。

然而，其他指标表明，商业地产市场在经济衰退后的增长周期已经达到顶峰。根据加州房地产公司的数据，2018年10倍增长，商业地产价格仅比2017年上涨1%。

A十倍报告 注意到2018年商业地产的最终总额证实了他们对经济周期后期定价的看法。该公司的研究发现，空置率在上升，租金增长在放缓，市场利率也在上升

报告人福布斯尤其是零售业商业地产市场的痛点， 2017年，大范围的商店关闭愈演愈烈，并持续到2018年。例如，popular mall REIT Westfield Corporation在2016年年中至2017年末期间股价下跌约30%，直到2018年1月扭转了部分亏损。Unibail Rodamco SE以158亿美元收购Westfield，创建Unibail Rodamco Westfield（URW）。

然而，大多数公司坚持认为，房地产市场总体上保持健康。摩根大通（J.P.Morgan）在其《2019年商业房地产展望》（2019 commercial Real Estate Outlook）中，基本上赞同世邦魏理仕（CBRE）的观点，即2018年是商业地产租金和估值上涨的第九年。摩根大通预测，这一速度将放缓，但仍将持续，直到2019年之后才会出现衰退。

请注意，到目前为止，COVID-19流感并没有真正导致房地产价值大幅下降，房地产价值保持稳定，甚至有所上升，这与2020年秋季的股市非常相似。这是2020年发生的经济衰退与十年前发生的经济衰退之间的关键区别。