分区定义 编辑

什么是分区？

分区是指市政或地方法律或法规，以管理如何不动产在某些地理区域可以也不能使用。例如，分区法可以限制商业 或工业用地，以防止石油、制造业或其他类型的企业在住宅区建设。

这些法律可以修改或暂停，如果建设一个财产将有助于社会经济发展。

关键要点

• 分区制允许地方政府管理其管辖范围内哪些地区可能有房地产或土地用于特定用途。
• 分区分类的例子包括住宅区、商业区、农业区、工业区或酒店/招待区，以及其他更具体的名称。
• 分区法可以由地方政府修改，只要它们在州和联邦法规的范围内，特定地块可以根据考虑重新分区。

分区工作原理

分区概述了在给定的土地上允许哪些类型的土地开发和经营用途。市政当局倾向于根据总体规划划分地区和社区。这样做可以促进经济发展，控制交通流量，管理噪音水平，为居民保留生活空间，并保护某些资源。

分区分类的例子包括工业、轻工业、商业、轻商业、农业、单户住宅、多单元住宅和学校。

当地政府可能会禁止将住宅物业用于商业目的，以使商业活动仅限于城镇的特定区域。如果居民对指定用途有异议，这种分区会导致冲突。

分区法还可以规范特定社区的建设细节。例如，分区可以限制给定区域内建筑的最大高度，而不考虑允许的建筑类型。高层住宅或办公楼可以通过分区禁止在特定地块上使用，无论这些建筑是否符合法律规定。

分区限制的存在会影响购买物业时的价格。房地产 可能会根据市政当局实施的限制数量溢价出售。

1926年，最高法院裁定分区条例是国家执政权力的有效行使。由于欧几里德诉安布勒房地产公司案，《美国判例汇编》第272卷第365页，第395页（1926年），分区成为美国最高法院的宪法。

分区经济理论

根据诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯的定理，在没有交易成本 在没有政府监管的情况下，有关土地使用和开发的问题和争议可以得到最佳解决。在科斯定理的假设下，一块特定的土地应该如何使用，什么样的活动应该被允许，可以简单地在有关各方之间进行谈判，以实现经济高效的结果。

科斯定理说明了为什么在现实世界中，交易成本确实发生，利益相关者之间不太可能进行无摩擦谈判，土地使用法规（如分区和其他政府强制实施的解决方案）是常态。

分区法批判

分区法的批评者声称，这种做法造成并扩大了社会经济群体之间生活质量的差距。

例如，一个乡镇可能会维持分区法，将重工业和商业开发限制在邻近城镇的大片土地上低收入 社区。这些政策的效果将使城市中更富裕的地区避免相关的噪音和污染。

特别注意事项

即使不完全废除现行立法，也有可能修改分区法。开发商或业主可以申请变更，以允许分区法规的某些例外情况。这将使财产以通常不允许的方式使用例如，以家庭为基础的企业的所有者可能会请求变更以允许业务继续。

变更申请人可能需要解释为什么需要变更，以及变更如何不会对周围社区造成重大干扰或损害。