如何找到和购买场外市场的房子 编辑

在全国许多市场房地产库存仍然紧张的情况下，作为一个潜在的购房者，你希望在竞争中保持领先。这就是场外上市的原因。也称为安静或袖珍物品，这些房子可能是出售的，但没有上市多列表服务（MLS）。这意味着房地产经纪人 出售这些房产的人必须自己动手寻找买家。

在过去，将房屋上市是一件很少见的事情，但近年来却受到了房主的青睐，这使得这些房源成为二级市场的一部分，尤其是在需求不断增长的情况下。

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors®；称为“MLS Statement 8.0”）的一项新政策极大地限制了场外上市。

对于卖家来说，场外上市似乎有悖常理。毕竟，需求大于库存，这意味着竞价战 在很多社区都很常见。那么，为什么卖家要做秘密上市，你如何找到买家呢？

关键要点

• 场外挂牌是指待售但未在多个挂牌服务中挂牌的房产。
• 一些卖家希望在场外上市，以试水、维护隐私、节省佣金，或者创造一种排他性的感觉，从而导致更高的售价。
• 对于买家来说，场外上市提供了获得额外库存的机会，如果佣金较低，则有机会节省，并有机会避免在理想区域争夺房产。
• 只有一个代理商参与的场外销售有时会给希望议价的买家提供很少的回旋余地。
• 要获得这些房源，买家可以直接联系中介或房主，或者尝试上网。

卖家的优势

一些卖房者选择场外上市来试水，而另一些人则希望有一个更加私人化的销售流程，或者有机会谈判更低的销售佣金，因为只有一个经纪人参与。

某些房主认为，袖珍清单创造了一种吸引力，将使他们获得更高的价格。毕竟，如果家是上市，最后坐在市场上 在30多天的时间里，潜在买家很有可能会尝试低报价格。如果没有“上市日”的行情，卖家被压价的可能性就不大了。

买家如何取胜

作为买家， 场外上市的好处是双重的。首先，它可以让你访问其他购房者看不到的库存。如果你是在一个特别火爆的市场上购买，口袋清单可能是唯一的方式来购买一套房子。在正常的市场环境下，你可能会得到一笔交易，部分原因是卖家支付的佣金较低。

并不是所有的购房者都在寻找主要住宅. 您可能正在搜索投资性房地产 ，或是买房子然后翻身获利。一个伟大的社区的场外上市可以是一个很好的方式来实现这一目标。

MLS声明8.0明确合作政策

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）最近通过了“MLS声明8.0明确合作政策”（MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy），这对场外上市构成了重大障碍该政策自2020年1月1日起生效，并于2020年5月1日前在当地强制实施，要求任何参与多重上市服务的房地产经纪人在向公众营销该房地产后的一个营业日内向MLS提交其上市申请。 

MLS报表8.0的实际影响

值得注意的是，MLS声明8.0不是传统意义上的法律。根据RE/MAX Victory+附属公司的房地产经纪人道格·瓦格纳（Doug Wagner）的说法，“全国房地产经纪人协会是一个管理协会，不是一个法律实体，但协会的所有会员MLS、经纪公司和代理人必须遵守新政策。”

瓦格纳指出，非房地产经纪人（非全国房地产经纪人协会（NAR）成员）的持牌代理人不受该政策约束。然而，考虑到2020年88%的购房者使用了房地产代理或经纪人，实际影响是8.0适用于大多数住宅房地产交易。 

场外上市依然存在

幸运的是，MLS声明8.0并不意味着场外上市的结束。NAR的新政策有内在的选择，允许会员机构和经纪人维持有限和完全的场外上市。 

例如，根据MLS Statement 8.0，卖家可以选择退出MLS IDX或互联网显示。另一种选择，被称为“办公室独家”上市也可供卖家谁想要保持隐私。如果是办公室专享，代理商可以与办公室内的其他代理商共享上市信息，也可以与买家一对一共享上市信息。 

声明8.0不再允许以前通过经纪人获得的某些其他场外期权，如“私人上市网络”。其他包括“即将到来”和“延迟放映”在内的节目将由当地传销组织控制，但将包括新的限制，禁止代理商与买家分享。

在线网站Wagner称齐洛 该公司从MLS数据中提取上市信息，但不是NAR的成员，因此不排除继续执行内部场外计划，如“即将推出”、“FSBO”和“iBuyer”；

联系房地产中介

找到一个传统的，独家的，场外市场的家需要一点家庭作业和大量的网络。一旦你确定了你想购买的社区，你就需要拿出一份顶级房地产经纪人的名单，并就他们可能拥有的任何办公独家清单与他们联系。

联机

除了直接联系房地产代理，买家还可以在网上找到非MLS房源，如业主出售 （FSBO），报纸分类广告，甚至Craigslist。如上所述，在线网站Zillow有几个场外程序可供潜在的卖家和买家使用。

接近房主

如果有你特别感兴趣的区域或社区，一种选择是直接向房主登记入住。你可以通过敲门或寄信找到线索。虽然这会耗费你的时间和金钱，也不能保证成功，但至少有一个人会做出回应的可能性很小。

不要排除被忽视的财产，特别是如果你知道你能负担得起修理。也许有这样一个房主，他被维护成本压得喘不过气来，他从不相信自己能卖出去，所以主动提出的报价会被认为是一种祝福。

为了不让你的银行破产，确保你打印的邮件既便宜又有效。毕竟，你希望自己的方法尽可能的专业。除非你开口，否则你永远不会知道。

了解流程

找到一个场外上市只是战斗的一半。看到一笔交易完成就是最后的结局，这就是为什么场外上市的买家必须知道交易过程的来龙去脉。一旦你签了合同，这是一个标准的交易，但是因为代理很可能代表你们两个 ，它会变得有点模糊。

被称为双重代理销售，虽然完全合法，但买家很难判断代理是否考虑到他们的最大利益。销售价格越高，代理商的佣金就越高。如果你是在一个库存很少的市场里购买，那么只要你买了房子，你是否得到了最好的交易可能并不重要，但是意识到任何利益冲突是值得的。

底线

全国许多地区的房地产市场仍然火爆，需求多于库存。失意的买房人被竞价买房，他们需要任何能得到的好处。尽管MLS声明8.0严格限制了场外上市，但并没有完全禁止上市。做好功课，意识到存在风险，并知道通过场外上市找到下一个家是值得的。