经济适用房：投资盈利 编辑

成功房地产投资者不仅仅是房东。他们也是精明的企业高管。房地产投资者的经营方式很像文件夹 专注于利润最大化，同时为客户创造价值的经理和业务经理。

对经济适用房的投资既可以是企业，也可以是企业投资策略 .

关键要点

• 经济适用房被纳入许多房地产投资者的投资组合，主要是因为相关的政府税收抵免。
• 对经济适用房感兴趣的房地产投资者应确保此类投资在其所在地区有利可图并可销售。
• 投资者应计算购买、翻新和维护经济适用房的成本，以确定这是否是一个可行的投资方案。
• 理想情况下，投资者将在理想的地区拥有最好的房产，价格合理，以确保充足的需求和盈利能力。

了解经济适用房

经济适用住房的目的是为收入有限的社会成员提供住房。业主收到税收抵免 如果他们使用一定比例的房产作为经济适用房（例如，一栋楼中一定数量的出租单元）。租房者每月还可以得到政府的帮助来支付房租。四类人群通常需要经济适用房。

老年人和残疾人

65岁或以上的人和残疾人占美国人口的很大比例。研究表明，这些数字正在增加，并将在未来20至30年达到创纪录的水平。这些群体中的人需要靠近公共设施的住房，并进行改造以帮助他们日常生活。改造包括坡道而不是楼梯、无障碍轮椅浴室、扶手和改进的橱柜和壁橱。

学生

越来越多的成人和非传统大学生增加了对校外住房的需求。有家庭的成年学生需要靠近校园的私人住房。国际学生需要一年四季都能得到的住房，因为这比假期和暑假频繁的国际旅行更便宜、更方便。

军队

军人在基地内外都有住房可供选择。基地住房需要建设，物业管理 和地面维护，而基地外的住房需要额外的位置援助，定制建设和购买融资。

离基地的住房需要靠近基地，易于进出。军用住房投资者应该熟悉联邦合同，以及每个服务部门的具体指导方针。

康复和重返社会方案

一部分人口需要过渡性住房。例如，无家可归者和家庭、正在康复的吸毒者以及刚从教养所获释的人需要各种形式的过渡住房。一些成人和儿童在国家保护服务和心理健康计划需要团体之家和社区为基础的住房。

公寓和寄宿房应足够大，以便为居民提供足够的设施和隐私，但它们也必须促进适合每个群体的安全和无障碍水平。

保障性住房投资要求

可承受性对投资者来说很重要，因为它决定了两个关键因素：盈利能力和适销性。保障性住房项目，如第8节，帮助低收入家庭支付部分租金市场价格 用于出租单元。经济适用房的投资者应该知道他们所在地区的平均收入，以确定他们在购买房产并将其用于经济适用房时可能获得的回报类型。

有几个来源可以帮助投资者确定收入的中位数。美国人口普查局统计各州、县和市的平均收入。房地产网站为有兴趣在特定地区买房的人提供这些信息。

最后，还可以通过州和地方政府、经济发展机构和住房管理局获得信息：

1. 对于负担得起的租金，计算你所在地区收入中位数的30%。这是你的期望总收入每个经济适用的租赁单元。
2. 对于负担得起的住房，计算35%的中间收入本金，利息，房产税业主保险和协会费用。然后，根据该地区的现行费率扣除税金、保险费和手续费，计算出您的预期销售价格。使用差异、原则和兴趣来确定购买价格根据进展情况利率你的地盘。银行或抵押贷款专业人士可以帮助您快速确定这些金额。

盈利能力

要确定投资的潜在盈利能力，请估计营业费用 . 对于租赁单元，首先从你作为业主支付的税款和保险开始。包括任何公用事业、建筑和场地维护成本，以及检查、入住证明、登记等转移成本，以及您所在县或市政府要求的其他费用。

对于销售单位，确定融资成本，期末成本 在收购和出售时，建造或修复的材料和劳动力成本以及转让成本。

对于租赁和销售单位，确定您的营销和广告费. 如果你不能吸引租客或买家，最伟大的项目就会失败。即使是一个简单、有效的广告策略也需要花费金钱和时间。考虑一下做生意的成本会影响你的工作底线 .

接下来，确定你的收入。对于租赁单元，使用每个经济适用单元的预期总收入。对于销售单位，使用上述确定的购买价格。使用标准公式：

• 收入-支出=毛利润

考虑你的现金流 . 如果你支付水电费，有些计划允许补贴机构支付额外的金额，以涵盖承租人水电费的一部分。

最后，看看你的所得税情况。折旧将影响您的纳税义务，并将对实际现金流或房地产产生不同的影响净利润 .

适销性

经济适用房投资者必须找到并修改符合租赁指南的单元补贴 可通过当地住房管理局获得。对于卖方而言，应将市场上出售的单元的建造和修复成本降至最低。

1. 从简单的逻辑开始。如果不能盈利，就不能销售。反之亦然。
2. 利用取消抵押品赎回权家园。由于丧失抵押品赎回权，有许多单户和二至四户家庭的房屋被遗弃。
3. 与当地经济发展机构联系，这些机构以低于市场成本的价格收购这些单位，并将其出售给当地开发商或与当地开发商签订合同进行修复和转售。同时，要了解这个问题的来龙去脉警长的销售在你的区域。检查您将针对的每个县的指导方针，因为指导方针可能在同一地区或州的县之间有所不同。这些单位往往是购买现场看不见，可能代表了重大的修复成本和周转时间转售。
4. 与一个房地产经纪人了解当地的情况业主出售（FSBO）市场。你可能会发现卖空销售的机会，卖方或销售代理已作出安排，减少按揭付款，以促进快速销售的降价。这些单位可能是最便宜的修复和转售。

成功的投资者知道何时以及如何在市场中行动。不要忘记对租赁单元进行持续的买入卖出持有分析。如果劳动力、材料和融资成本很高，现在可能不是购买更多房产的时候。如果有更多的租客在您的市场，现在可能不是一个有利可图的时间，以市场单位出售，即使利率很低。如果你所在地区的市场租金和收入中位数很高，那么现在可能是最有利可图的时候，以每月租金收入来保留房产。

对待你的房地产投资组合就像对待你的退休投资组合一样，多一些油漆和固定装置。

融资

研究可供投资者选择的各种融资方式。阅读有关房利美、房地美和住房和城乡建设部多户融资的网站。与当地银行和商业银行合作抵押经纪人 或顾问贷款人并寻找私人投资者。加入当地房屋建筑商、改建商和房地产投资者协会。成为商会会员并与经济发展机构建立联系。使用这些关系来识别公共和私人融资 和经营伙伴关系。

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

行动计划

1. 被告知。了解全国和您所在地区的经济适用房。
2. 参与其中。打造经济适用房市场。在你所在的区域找到一个合适的位置并加以填补。与志同道合的投资者和资金来源建立伙伴关系。
3. 做一个有利可图的投资者。同时作为投资组合经理和业务经理。运用传统的投资智慧和商业策略建议。

保障性住房投资的特殊考虑

经济适用房投资者必须是地主一位投资者，一位企业高管。作为房东，融入人文元素。记住，你可以通过帮助家庭和社区来创造市场。作为投资者，创造一个蓝筹股 房地产投资组合。拥有最好的物业，在最理想的地区，以最好的价格，使利润最大。

作为一个商业执行官，创造一个品牌，产生商誉，最大化市场价值 你的品牌，而不仅仅是在个别单位。记住，你的活动也为建筑工人和房地产销售人员创造就业机会。你的市场营销和物业管理活动有助于吸引工人到你所在地区的劳动力。不仅可以创造个人利润，还可以通过经济适用房投资为人们和社区创造经济机会。