关于业主协会的9件事 编辑

许多居民社区都有业主协会有助于保持社区清洁和有凝聚力的气氛。另外，当你买一个公寓，联排别墅或独栋住宅 在“计划开发”中，您也可能会遇到HOA结构。

虽然HOA有时会免除房主的一些责任，但它们也会附带一些房主义务。在你买房成为HOA的一部分之前，以下是你需要知道的，以及你应该问协会和你以及你的家人的问题。

关键要点

• 许多公寓、合作社，甚至一些社区都有由成员居民组成的业主协会（hoa）。
• HOA成员从居民中选出，负责维护场地、主保险、社区公用设施以及建筑群或社区的整体财务。
• 大多数HOA会要求所有单位业主每月支付维护费用，也可能要求特别的一次性评估，以支付大量的社区费用。
• HOA的细则将明确哪些责任是协会，哪些责任是业主。

计划开发HOA

进入一个有计划的开发项目通常需要你加入社区的HOA并支付费用，以帮助维护公共区域、共享结构和外部环境。会员资格还约束您遵守协会的契约、条件和限制（CC&R）。这些规则可能会挫败你拥有紫色前门的梦想，或者让你的房车停在车道上的梦想，因为CC&R通常会对你家的外观和可以停在外面的车辆做出规定。

根据应用微观经济学者的数据分析，从统计学上讲，美国人有五分之一的机会住在属于HOA的房子里；怀亚特·G·克拉克.自从克拉克（Clarke）在2017年提出这一估计以来，拥有HOA的房地产价格进一步飙升。 

有计划的发展生活对你来说是一个好的选择吗？如果有的话，哪一家有最适合你的HOA？这些问题的答案不仅取决于你的财务状况，还取决于你对共享便利设施的热情、对规章制度的容忍度以及对自治的舒适度，因为大多数HOA都是由生活在开发区的志愿者监督的。

处理业主协会的9个小贴士

1收费范围很广

Trulia利用美国社区调查记录进行的一项研究发现，2015年每月HOA费用平均为331美元。平均价格从密歇根州沃伦的低点218美元到纽约的高点571美元不等。特鲁利亚发现，在较老的建筑和综合楼中，总的来说，单位较多的建筑的会费通常较高。

该楼盘便利设施的数量和规模也会影响房价  例如，亚利桑那州格伦代尔的RE/MAX专业人士，一个有大门把守、有会所和高尔夫球场的开发项目可能比提供最低安全性和只有一个普通区域的开发项目征收更高的费用。

由于建筑面积、位置和朝向的不同，即使在一个开发区内，费用也会有所不同，所有这些都会影响到物业需要多少维护。

最多多重登录服务（MLSs） 在财产清单中包括HOA费用。这将确保您可以通过REMAX.com网站, Zillow.com网站, Realtor.com，以及其他上市网站，据马丁内斯。

您还应了解费用随时间的推移而增加的频率以及增加的幅度。如果可以，请获取过去10年按年度列出的HOA会费的打印历史记录。马丁内斯说，HOA的费用通常不超过每年增加一次。根据马丁内斯的经验，HOA的增长通常是提前三到五年制定的，使用对未来公用事业、劳动力、维护等成本的估计。

检查这些投影是否可用。因为这只是估计，马丁内斯建议你也检查一下根据HOA的规章制度每年允许增加的费用数额。在一个新的综合体中，这项研究有助于确定初始HOA费用是否有吸引力，甚至是人为地低估了价格，以吸引房主，并且随着时间的推移，费用可能会大幅增加，以弥补收入和成本之间的差距。

或者，情况也可能相反，即新开发项目的HOA费用实际上可能会随着时间的推移略有下降，因为开发项目中增加了更多的住房，并且有更多的业主可以分担HOA的固定成本；

2你得到的也各不相同

西雅图re/MAX-on-Market的经纪商约翰•曼宁（John Manning）说，当你在一个有管理的社区买房时，你实际上是在购买一堆法律义务和权利，以及实际的居住空间。HOA负责的确切权利、服务和便利设施的范围可能与所收取的费用一样广泛。他说：“一个有大门的社区可能会把大门维护作为房主之间的唯一协议，或者可能会有一个HOA，有合法的权限来管理更多的东西。”。

看看什么是包括（和不包括）将影响你的家庭财务状况。 例如，你需要为捡垃圾付费吗？包括水电费吗？哪一个？有线和/或互联网服务怎么样？

请记住，无论你是否使用娱乐设施，你都要为额外津贴买单。找出便利设施的时间，如游泳池和网球场，以确定它们是否符合你的时间表。如果你认为你想与朋友或家人共享这些设施，请查看与客人使用相关的规则和费用。

将费用及其包含和排除与该地区其他开发项目的费用进行比较，特别是那些已经在你的候选名单上的项目。“如果您想了解您所在地区的HOA范围，最好的资源是通过专业房地产经纪人 经纪人曼宁说：“他对房主协会很了解。

三。可能需要额外费用

HOA可以采用几种财务管理方法中的一种。这些选择尤其会影响it如何为意外开支等提供资金资本投资 更换HVAC系统。

西雅图RE/MAX-on-Market的经纪商经理约翰•曼宁（John Manning）表示，一些协会倾向于手头有大量现金储备，以履行维护、法律或管理义务。其他国家的费用较低，依赖于在HOA费用之外征收的特别评估基金，用于维修和维护纳税评估 有时由地方政府征收。

评估方法是这样的：当出现重大费用时，如更换屋顶或电梯，而HOA的储备金又没有足够的资金支付时，协会可能会向每位房主收取一笔特别的评估费用。这些税款可能要几千美元。

根据曼宁的说法；储备基金 将不仅取决于HOA的方法，还取决于建筑物的年龄、状况和便利设施。开发项目通常为维修和资本投资制定多年计划，包括其年度费用和需要支出时储备基金的预期余额。

要求查看这些文件，特别注意所需支出与储备基金余额的吻合程度。在仔细研究这些电子表格时，专业帮助是很有价值的。曼宁说，他的公司的目标是“让客户与一位专家讨论财务报表”注册会计师 他是分析[发展]财务状况的专家；

HOA应该能够提供这样一份清单。也要问，未来是否计划进行任何特别评估。请注意，规模经济可能意味着对某一特定项目的特别评估资本支出 在有许多成员的HOA中可能更小，而在较小的HOA中可能更高，在较小的HOA中，类似的费用将使更少的房主为其提供资金；

4费用和你的抵押贷款批准

当你考虑在一个有计划的开发项目中购买房产时，你当然会把HOA费用的影响考虑到你的整体财务中。未来的抵押贷款贷款人也将如此。

与房产税一样（顺便说一句，在大多数开发项目中，房产税不包括在HOA费用中），银行在决定你能负担多少抵押贷款时，会考虑你每月的HOA费用。因此，当你在房产之间做决定的时候，你可能会与恼人的权衡做斗争。较高的HOA费用可能会让你有一个较小的批准金额花在你的房子相比，选择一个替代物业低或没有费用。

有趣的是，收费的存在并不一定会降低房产的价值；如果有的话，有相反的效果的证据。微观经济学者克拉克的研究发现，在房屋面积和位置相等后，属于HOA的房产的平均售价比不属于HOA的房产高出4%。他发现，当房子和开发项目是新的时，溢价最高；随着年龄的增长，溢价会下降。 

你的潜在贷款人可以提供按揭付款数字，你应该已经有物业税和HOA费用数字。如果你刚刚开始你的房屋搜索，还没有与任何贷款人的关系使用一个在线抵押计算器来估计可能的抵押贷款支付的本金你正在寻找，并输入其他相关信息，包括你的计划首付。

再说一次，与你交谈的任何贷款人都可以提供这一点。或者，许多在线抵押计算器（包括我们上面链接的计算器）也允许您请求抵押贷款贷款人对利率和最高批准金额的报价；

5契约很重要

由于任何特定HOA的规则和规定都可能是独特的，因此不要依赖二手信息或其他开发项目的以往经验来了解HOA的规则和约定。好好想想你是否能和他们一起生活。

如果您在HOA的网站上找不到CC&R，请让您的房地产代理为您购买或通过直接联系HOA获得。一定要检查文件是否是最新的，然后再进行太多的购买过程。

你会发现你受到的限制比你想象的要多。除了控制门的颜色等，CC&Rs还可以限制 你的草可以长得很高，无论你是否可以种植或移除树木，哪些类型的车辆可以停放在街道上或车道上（例如，禁止停放房车并不少见），围栏的高度，以及哪些类型的覆盖物可以用于临街窗户。

如果环境友好的生活是个人的优先事项，检查卫生组织的绿色规定，从什么可以种植在你的家周围，以及如何保持植被。

例如，一些HOA不允许干草，这是一种对干旱气候环境友好的景观美化形式，可能会限制你种植的任何花园的大小和组成。这些规定还可能规定使用特定的肥料、杀虫剂或洒水系统来维护庭院，并禁止使用堆肥堆和太阳能电池板等。

检查任何语言，可能会阻止你，甚至只是复杂，出租你的财产。什么是习惯法取决于司法管辖权。“在西雅图地区，禁止短期[度假]租房很常见。HOA有兴趣限制非自有住房的比例，因为抵押贷款机构可能不愿意对高出租率的建筑放贷，”曼宁说。

6冲突管理

与任何社区一样，在规划的开发区内也会产生分歧，有时会因为某些居民违反规则而产生分歧。在购买之前，先了解一下规则是如何制定和执行的，以及对违反规则者的处罚。

制裁可以很严格。在一些HOA中，结果可能包括被罚款或起诉，或让HOA放在一个地方留置权在你家里。特别注意HOA是否可以取消抵押品赎回权 因违反CC&R规定而未缴纳HOA费用或未缴纳罚款。

询问解决任何冲突的流程，以及HOA如何管理规则的增补或修订；

要求提供一份清单或其他说明协会必须解决的冲突和违反规则的情况。如果这些信息没有详细的诉讼，问问那些。一定要检查任何过去，现在，或悬而未决的诉讼，其中HOA涉及。此外，还要审查任何此类案件的结果。

7豪斯的名声

由于该协会本质上是一个超地方政府的社区，它付出了研究谁经营它，以及如何以及这些人一起运作。

由社区居民监督HOA是很常见的，他们担任志愿者的职务，并由协会成员选举产生。但是，有些协会完全由专业人士管理。如果一家私人公司管理着HOA，在你购买之前先调查一下它的声誉。如果HOA有一些员工或公司将任务外包给他们，请询问这些实体及其所做的工作；

如果可以的话，你可以和一些现在的业主谈谈，最好是那些不在HOA董事会，并且已经在这栋楼里住了好几年的业主。董事会是如何运作的？意见分歧通常是以文明和建设性的方式处理的吗？警惕频繁的，甚至是永久的戏剧的迹象。与其他一些管理机构一样，HOA可能会受到利己主义、权力游戏和小政治的阻碍；

安排时间与HOA主席交谈，了解您是否希望此人代表您就发展做出决定。也要问总统，居民对董事会服务的兴趣：这样做的动机高吗，还是相对冷漠？这段对话也可能激励你（或不）有一天自己在董事会任职，这一举动需要你当选，并为新的职责放弃一些空闲时间。

8遵守HOA

不要指望得到适当的提醒，以任何挥之不去的问题之间的协会和目前的业主的房子，你的利益。如果不及时询问这些问题，可能会导致您在占有财产时继承这些问题。

一些潜在的问题可能很明显，例如枯死或杂草丛生的景观美化或油漆剥落。相反，业主是否在未获得HOA批准的情况下对物业进行了外观改进或其他更改？如果这些变化不符合规定，如果你拥有房产，你会怎么样？你可以强迫店主在销售协议中解决问题，或者在成交时提供现金。

9保险责任

与财产所有权一样，计划开发区内的保险条款也可以划分，HOA涵盖了一些风险或区域，以及房主对他人负责 .

这些通常是由州法律规定的。例如，在佛罗里达州，公寓HOA必须为所有公共财产投保，包括建筑物的每一部分，直至单元未完工的干墙。同时，房主负责为其单位内的所有个人财产投保，包括电器、地板、橱柜、窗饰等。 

查看你将要居住的州的法律，以了解需求的精确划分。确认你考虑的房产的HOA符合这些要求。

巨灾保险 特别重要的是，如果您考虑在易发生重大自然灾害（如洪水、地震、暴风雪、野火、龙卷风或飓风）的地区购买公寓或联排别墅。曼宁说：“在太平洋西北部，地震保险（在规划中的开发项目中）非常普遍，但不是必需的。”。

检查HOA是否提供额外的保险范围作为在开发区内拥有的额外津贴。曼宁说：“前瞻性的HOA可以让一栋公寓楼更具吸引力。”。他们可能会增加“地震和其他类型的危险保险，[这]将反映在业主的HOA费用中。”当然，你应该确认这种额外的保险范围是否也扩展到业主的法律责任领域，或者只扩展到HOA权限范围内的领域。

底线

生活在一个有计划的发展和被一个HOA的部分规则所统治可能是喜忧参半。它提供了一个交换一些控制你的家的前景，以减少维护它的责任，并享受共享的便利设施和安全的好处。然而，它也可以用一个典型社区的多样化外观来换取一个更统一的外观，尽管邻居的装修品味或草率的维修习惯成为你的问题的可能性较低。

你对这些折衷的接受程度将有助于你在公寓或其他“计划住房”中的幸福感。如果你决定继续购买，一定要聘请专业人士，包括房地产经纪人，谁熟悉规划的发展 以及HOA，因为与购买独栋住宅相比，这有许多不寻常的方面；