用你的个人退休账户买不动产 编辑

当涉及到IRA、金融资产、股票、债券和共同基金或交易所交易基金 （etf）-是常见的投资嫌疑。不过，在一定条件下，你也有可能在个人退休账户持有不动产。你可以购买单户或多户住宅；公寓楼；商业地产，如零售店、酒店或办公大楼；原始土地和地段；甚至船票。

不过，这并不像购买几百股股票那么容易。如果你想通过你的个人退休账户去购买房产，你需要知道很多规则。

关键要点

• 你可以持有房地产在你的个人退休账户，但你需要一个自我指导的个人退休账户这样做。
• 您购买的任何不动产必须严格用于投资目的；您和您的家庭成员不能使用它。
• 在个人退休账户内购买不动产通常需要支付现金，所有所有权费用必须由个人退休账户支付。
• 持有房地产在您的个人退休账户可能是棘手的，税务问题和繁文缛节。但是，另一方面，房地产可以为你提供一个良好（或巨大）的回报率，并使你的投资组合多样化。

购买投资性房地产的权利

首先，你的个人退休账户必须是自我导向的。术语“自我指导”是指爱尔兰共和军托管人、金融机构或负责记录保存和国税局报告要求的公司接受或提供替代投资。A自导IRA 是独立于任何经纪公司，银行，或投资公司，将为你做决定（大多数经纪帐户不允许持有房地产，无论如何）。

通过个人退休账户购买和拥有房产你还需要一个监护人 ，一个专门从事自营账户的实体，负责管理交易、相关文书工作和财务报告。一切都通过保管人，以防止您违反有关这些类型的房地产交易的严格规则。

如您所料，保管人将收取服务费。然而，它不会建议你如何最好地结构你的持股。这个保管人的工作是处理后勤工作。

在我们看剩下的规则之前，先了解这个基本事实：你和你的个人退休账户是两个独立的实体。你的个人退休账户拥有你不拥有的财产。事实上，该财产的所有权将改为“XYZ信托公司保管人[为了]（FBO）[你的名字]个人退休账户。”

如果你用你的个人退休账户不当购买房地产，你可以取消个人退休账户的资格。如果发生这种情况，所有的资金立即成为应税。

什么是你的，什么不是你的

你的房地产必须是纯粹的投资。你不能把它当作度假之家，孩子们的居所，第二个家，或者你的公司的办公室。这些规则适用于你和其他人国税局认为“不合格” 那么谁被认为是不合格的人呢？

• 你的配偶
• 你的父母、祖父母和曾祖父母
• 你的孩子和他们的配偶，孙子和曾孙
• 您个人退休账户的服务提供商
• 任何拥有50%以上财产的实体

你也不能从这些不合格的人那里购买房产，这被称为自我交易爱尔兰共和军也不能购买你已经拥有的财产。有关禁止交易的更多信息，请参见《国内税收手册》第4.72.11.2.1节。 

购买

你的个人退休账户余额将必须相当高，因为获得抵押贷款购买个人退休账户内的财产是不容易的。你很可能要用现金支付，这不仅会占用你一大笔钱，还会影响你今后的回报率。

房地产投资者通常会存下一小笔钱，并利用仍然相对较低的利率来投资杠杆作用他们想买房子赚的钱比付利息还多。如果你不能为你的房地产购买提供资金，你就失去了一个重要的投资机会投资回报率 （投资回报率）。

一些银行会考虑为这类交易提供贷款，但这也带来了另一个问题：房地产的任何收入都可能会被考虑在内无关业务应纳税所得额（UBTI）。你可以从美国国税局《国内税收法》（IRC）第511节了解更多关于UBTI的信息。 

拥有财产

由于你的个人退休账户不交税，你不能利用拥有房地产所带来的扣除。因为你付了现金，所以没有抵押贷款利息要扣除。你也得不到房产税减免或折旧的好处。如果你的房产产生了租金收入，那么它的每一部分都会回到你的个人退休账户。因为你没有财产，所以你不能把任何收入据为己有。（当然，当你取款时，你最终会拿到钱的从退休时的帐户 .)

从好的方面来看，拥有房地产的维护或其他相关费用都不是你自掏腰包的。爱尔兰共和军支付一切。然而，这并非没有缺点。从你个人退休账户里出来的每一美元都是一美元，在几十年的时间里不再增值免税。

一个巨大的风险是：维护费用会耗尽你个人退休账户的现金，如果你为支付这些费用而向账户“过度供款”，会导致昂贵的罚款。

如果房产发生了一系列重大支出，导致你的个人退休账户余额过低，以至于账户没有足够的钱支付，会发生什么？记住，你不能自掏腰包支付任何与这处房产有关的费用，而且爱尔兰共和军的捐款是有限的：你只能在2021年存入6000美元，如果你50岁或以上，就只能存入7000美元。 

如果这还不包括修理费用，而且你还得付更多的押金，那你就有可能因贡献过多而受到惩罚。这是一个很大的风险，因为物业往往需要昂贵的维护，而你从租金中获得的收入可能无法支付你在高维护年度所需的支出。

以个人退休账户出售房产

出售你的财产，制定一个销售价格，就像你会与任何其他房地产持有。一旦双方就价格和条款达成一致，请求您的托管人代表您的个人退休账户出售财产。所有的钱都会回到你的个人退休账户，要么是递延税，要么是免税，这取决于你个人退休账户的构成。

最后一个考虑因素：流动性。对你来说退出投资有多容易？有了股票，就相对容易了。有时你可以在几秒钟内拿回你的钱。相比之下，房地产是出了名的非流动性投资。撤资可能需要很长时间，而且一路上可能会赔钱。正如八百万人在2008年的大萧条中所学到的，你会发现自己拥有的资产价值低于你所欠的钱。

个人退休账户中财产的利弊

我们已经提到了这么多的麻烦和缺点，你可能会想，在这一点上，如果有任何点把财产在个人退休帐户。历史上，房地产有 随着房地产价值的不断上升，这是一项不错的长期投资，而长期升值与退休账户的长期投资期限密切相关。在短期内，房产产生的任何收入都在爱尔兰共和军的税收保障范围内。最后，作为一种硬资产，房地产有助于投资组合多样化，否则投资于股票和其他证券不是世界上最糟糕的主意。

• 房地产有助于投资组合的多样化，往往与金融市场背道而驰。

• 房地产在历史上一直在升值，这是IRAs长期投资的理想选择。

• 房地产可以提供一个稳定的租金收入流，你收集的任何租金收入增长在爱尔兰共和军免税。

  
  

• 你可以买，卖，翻转和积累财产。

• 你需要和一个监护人建立一个自我指导的个人退休账户。

• 你不能要求扣除财产税、抵押贷款利息、折旧和其他财产相关费用。

• 所有的费用，修理和维护费用必须用爱尔兰共和军的资金支付，你必须支付给其他人做他们和管理的财产。

• 你和你的亲戚不能住在这里，也不能在这里经营生意。

底线

使用个人退休账户购买投资性房地产，不适合胆小的人，也不适合不熟悉不同类型个人退休账户的人。任何类型的房地产投资都是相当有风险的，或者最多是高风险的；不过，对于爱尔兰共和军来说，房地产是一个特别高风险的选择。如果你的收入和个人退休账户供款限额不足以支付你不能忽视的维修费用，那么一年的巨额维修费用不仅会使你的财产价值下降而不是上升，还可能使你受到惩罚。

除非你有时间和专业知识来管理不动产，你最好为你的个人退休账户使用更多的主流策略。或者考虑证券化的房地产期权，比如房地产投资信托 （REITs）或投资于房地产的共同基金和ETF。这些是一种间接的财产所有权形式，但它们更简单、更具流动性，也可以在常规的个人所得税中持有。