选择房产中介而非“业主自卖”的8个理由 编辑

当你自己卖掉房子的时候-也被称为&“业主出售”（FSBO）-这似乎是一个节省数千美元的好方法。毕竟，标准房地产经纪人佣金是5%到6%——25万美元的房子是12500到15000美元。 考虑到这笔费用的大小，你可能会认为作为你自己的卖方代理肯定值得节省。以下是你可能想重新考虑的八个原因。

关键要点

• 你可能会想避开房地产经纪人，省得佣金，自己把房子卖掉，也就是所谓的“业主出售”（FSBO）。
• 虽然很诱人，但在大多数情况下，单独行动的风险可能大于好处。
• 风险包括潜在买家很少（更不用说有资格的买家），做出情绪化的决定，不知道如何恰当地谈判，没有足够的空闲时间去寻找买家。
• 自售业主面临的最大风险之一是没有经验或专业知识来应对出售房屋所带来的所有法律和监管要求。

1房地产经纪人不得出示业主出售的房屋

在自售业主的交易中，买方的代理人知道交易的另一端不会有专业的同事。即使客户坚持要看你的房子，经纪人也可能不愿意出价，理由是在没有专业人士代表卖方和没有保证佣金的情况下试图成交会带来麻烦和风险。

他说：“我之所以展示自售业主，只有两个原因：没有其他库存，或者价格低得离谱。”Bruce Ailion，RE/MAX Town&Country的房地产经纪人 在乔治亚州的阿尔法雷塔，亚特兰大附近。Ailion说，有经验的经纪人通常会被FSBO交易烧掉，在这种交易中，卖方没有向带来买方的代理人支付全部约定佣金或任何佣金。他说：“自售业主卖家被视为不现实、不合理、难以相处的卖家，而专业房地产经纪人拒绝了这些卖家。”。

不过，也有买家的经纪人会在合适的条件下展示你的房产。这可能意味着要与代理商签订一份协议，规定作为卖方的您将向代理商支付的百分比费用。（代理行可以指定6%的佣金，试图同时获得买方和卖方的佣金。相反，将佣金总额协商至更合理的2%至3%。）协议还应明确代理仅代表买方工作。它还可以规定，作为买方的代理人，房地产经纪人有义务向客户披露卖方向他们提供的所有信息，例如需要在某一日期前出售。

如果你想得到卖家经纪人的重视，得到最优惠的价格，并确保你不会错过过程中的任何关键步骤，或冒着诉讼的风险，那么最好使用房地产经纪人，而不是自己尝试出售房子。

2代理商避免情绪化销售

卖房是一个典型的情感过程。有一个代理可以让你远离一步，让你不太可能犯愚蠢的错误 例如，房屋定价过高，因受到冒犯而拒绝还盘，或者在有销售期限时轻易让步。“一个房地产经纪人可以跟进而不必传达一种急切或绝望的感觉；跟进是他们的工作，”艾利安说。“当卖家反复检查时，不管是对是错，都表明愿意接受较低的价格。”

如果你放弃了一个代理，那么每次买家的代理告诉你客户不感兴趣时，你也必须直接处理拒绝。“作为房主，听到买家的一些评论，往往是他们的经纪人的评论，可能会感到相当不安，”他说戴维基恩，贝弗利公司的房地产经纪人。 在加州的比佛利山。

经纪人可以从拒绝中解脱出来，并对任何负面反馈给予积极的评价。“对（卖方）来说，在销售过程中保持自己的情绪是比较困难的，因为没有第三方可以从中获得任何回报，”房地产经纪人说Jesse Gonzalez，North Bay Capital总裁兼创始人 例如，如果房产在市场上出售，房主不知道房子不卖的原因；

Gonzalez补充道：“卖方的情绪将一直存在，但当有经纪人站在他们一边，试图为他们争取最好的结果时，建设性的批评对卖方来说可能更容易消化。”

三。房地产是一项全职工作

每次有人想看你的家，你能赶下班回家吗？每次你和潜在买家的电话铃响时，你能原谅自己不参加会议吗？在漫长的工作日结束时，你是否有精力利用一切可能的机会推销你的房子？你是房屋营销专家吗？

你有这样做的经验吗？你对所有这些问题的回答可能都是“不”。经纪人对所有这些问题的回答都是“是”。此外，通过经纪人，你会得到一个前门的锁箱，即使你不在，经纪人也可以带你回家。

4代理访问大型网络

是的，您可以在Zillow、Redfin、Craigslist甚至多重登录服务（MLS） 特工们用的。但这就够了吗？即使你有一个庞大的个人或专业网络，这些人可能不会有兴趣传播的话，你的房子是出售。你没有与客户，其他代理人，或房地产经纪公司的关系，使最大的潜在买家池到你的家。潜在买家的数量减少意味着对你房产的需求减少，这就意味着你要等更长的时间才能卖掉房子，而且可能得不到你房子值多少钱。

房地产经纪人说：“一个好的房地产经纪人应该有一个名字和联系方式的Rolodex，这样他们就可以迅速传播他们刚刚上市的房产的信息。”巴列维不动产的所有者和首席执行官佩杰·巴列维 在纽约市。“我有一个超过3500名联系人的通讯组列表，在我们列出一处房产后48小时内收到我的邮件。然后，我开始在每个可用的网站、MLS和房地产网站上推销房产，以保持势头和（保持）一致性。”

5淘汰不合格买家

一个经纪人可以发现想看你房子的人到底是一个合格的买家，还是一个梦想家或好奇的邻居。每次你不得不暂停你的生活，让你的房子看起来完美，展示你的家时，这是一个很大的工作和干扰。你想把这些麻烦限制在最有可能导致销售的展览上。

“房地产经纪人被训练提出符合条件的问题，以确定一个潜在客户的严肃性、资格和动机，”Ailion说。房地产经纪人还接受了培训，可以问一些结束性问题，如买家已经寻找了多久，他们是否见过其他适合他们需求的房子，他们是否支付了现金或通过了资格预审，他们正在寻找什么学校，等等。他们可以把一个合格的、有动力的人带到购买点。他说，自售业主卖家缺乏这种培训和技能。

买家在参观房屋时，让卖家在场，而不是让卖家的经纪人在场，也很尴尬。“展示房子时，房主不应该在场，”基恩说。“没有什么比现在的房主在房子里更让潜在买家不舒服的了。当卖家在场时，大多数买家会匆匆穿过房子，不会注意到或记住他们看到的东西。”

6价格谈判需要技巧

即使你有销售经验，你也没有谈判房屋销售的专门经验。买方的代理人会这样做，所以他们更有可能在谈判中成功，这意味着你口袋里的钱更少。“一个经验丰富的销售代理可能已经谈妥了数百套房屋购买，”基恩说。“我们知道所有的游戏，紧张或不诚实买家的警告信号。”

你不仅缺乏经验，而且对这个过程也很可能情绪化，如果没有自己的代理人指出你不理智的话，你更可能做出错误的决定。据基恩说，与一个生气的卖家对买家做出情绪激动、不恰当的回应不同，代理商会说一些更专业的话，比如，“卖家拒绝了你最初的要求，但提出了以下还盘。”

单干的卖家通常也不熟悉当地的风俗和市场情况。他说：“代理商知道市场的脉搏和推动需求的因素，这使他们知道哪些条款值得谈判，哪些条款值得让对方赢，从而获得优势。”Rob McGarty，Bushwick Real Estate的所有者和指定经纪人 在西雅图。

此外，冈萨雷斯说，代理商知道当地的习俗，出售一套房子，如是否买方或卖方通常支付费用，如转让税和期末成本 .

7你忽略了你家的缺点

特工们房屋销售专家 . 他们可以和你一起走遍你的家，指出你需要做出的改变，以吸引买家并获得最好的报价。他们可以看到你忽略的缺点，因为你每天都看到它们，或者你根本不把它们看作缺点。他们还可以帮助你确定哪些来自潜在买家的反馈，你应该采取行动后，你把你的房子上市，以提高其销售机会。

基恩说：“任何决定出售自己房子的人都应该聘请一位室内设计师或房产商来评估房子的现状和市场吸引力。”。“所有的卖家都需要聘请专业的清洁服务机构，在把房子推向市场之前，对房子进行深度清洁。良好的清洁将有助于去除居民无法闻到的任何明显气味，如宠物，因为他们每天都和宠物住在一起。”

8法律风险敞口

房屋买卖涉及大量的法律文书工作，需要专家正确填写。其中最重要的一项是卖方披露. 他说：“房地产销售商有义务披露任何实质上影响房地产价值或可取性的事实。”律师Matthew Ryan Reischer，公司创始人兼首席执行官LegalAdvice.com . 如果卖方没有适当地披露信息，他们将对欺诈、疏忽或违约承担责任。赖舍尔说：“事实是否重要的问题通常在你居住的州的判例法中确立。”。

除非你是房地产律师，否则你的经纪人可能比你更了解信息披露法。如果你没有透露一个危险，滋扰，或缺陷和买方回来后，你已经搬进来，发现一个问题，买方可以起诉你。特工也会犯错，但他们有专业的错误和遗漏保险 为了保护自己并给予买方追索权，因此买方可能无需向卖方追索损害赔偿。

底线

学会如何在没有房地产经纪人的情况下卖掉房子是一项艰巨的任务，而卖掉房子很可能是你一生中最大的交易之一。为了省钱，你可以试着单独去做，但是雇佣一个经纪人有很多好处。经纪人可以为你的财产获得更广泛的曝光，帮助你谈判一个更好的交易，为你的销售投入更多的时间，并防止你的情绪破坏它。一个代理人为一项复杂的交易带来了专业知识，而这是很少有自售业主卖家具备的，这项交易有许多潜在的财务和法律隐患。