为你的HELOC再融资的选择 编辑

当你拿出一个房屋净值信贷额度 （HELOC）有一个初始提款期，通常持续10年。在这段时间里，你可以根据需要从信用贷款中借钱，并对你所借的东西进行低息支付。许多房主就是这样做的；

然而，在提款期结束后，你不能再向你的HELOC借款，而是必须开始全额提款摊销 每月支付利息和本金。第二阶段称为还款期，通常为20年。这意味着你每月的付款可以大大高于他们在抽签期间，许多业主最终面临付款冲击。

解决支付冲击问题的一种方法是再融资 你的HELOC，有几种方法。在本文中，我们将解释如何限定，您的选项是什么，以及每个选项的优缺点。

关键要点

• 许多房主经历付款冲击时，他们不得不开始偿还更高的完全摊还本金和利息的HELOC。
• 要获得HELOC再融资的资格，您需要有足够的房屋净值，以满足贷款人的综合贷款价值比准则，以及最低利率的非常好到优秀的信用评分。
• 您可以通过申请贷款修改、开设新的HELOC、使用房屋净值贷款偿还HELOC或再融资到新的第一抵押贷款来为HELOC再融资。
• 每种策略都有利弊，房主在选择最适合自己的策略时应该加以考虑。

如何获得HELOC的再融资资格

对HELOC进行再融资类似于对第一抵押贷款进行再融资。你将有资格根据你的收入，支出，债务和资产。这意味着提供诸如工资存根、W-2表格、纳税申报表、抵押声明、照片身份证、保险证明等文件，以及贷款的任何其他文件保险人 认为有必要。

要得到最低的利率，你需要有一个“非常好”到“非常好”的利率；FICO信用评分：介于740到850之间。 你可以以低至620分的分数获得资格，但你要支付的利率是优秀分数者的两倍以上，而且你可能很难找到一个与你合作的贷款人。

你还需要有足够的衡平法在您的家中办理新贷款后，满足贷款人的贷款指导方针综合贷款价值比 -用借来的总金额除以财产价值计算出的百分比。一些贷款机构会让信用良好的房主借到100%的房屋价值，但通常只能借到80%到90%。

举个例子：

• 房产价值：30万美元
• 首套房贷余额：19万美元
• HELOC余额：50000美元
• 借款总额：240 000美元
• 综合贷款价值比：80%
• 业主权益：20%

在这种情况下，假设您只想对现有HELOC余额进行再融资，而不想借更多的钱，您应该能够找到一位与您合作的贷款人，尤其是在您拥有良好信用的情况下。此外，您拥有的股本越多，您的利率往往越低；

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

有四种方式来再融资你的房屋净值信贷额度。以下是您的选择，以及每种选择的优缺点：

1申请贷款修改

工作原理

联系您的贷款人，并解释说，您将有困难，使您的付款时，提款期结束。询问贷款人是否可以与您合作，以使您的每月付款负担得起的方式更改贷款条款，这样您就不会违约；

例如，美国银行（bankofamerica）有一个房屋净值援助计划，如果有资格的房主因冠状病毒（coronavirus）大流行而经历了离婚或收入损失等经济困难，可以给予他们一个长期、较低的利率，或者两者兼而有之。 

赞成的意见

贷款修改可能是你唯一的选择，如果你是水下 你的抵押贷款。

欺骗

贷方没有义务修改您的贷款，因此您可能无法使用此选项。如果是，你必须证明你可以偿还修改后的贷款。联邦政府对贷款机构的支持也减少了。为陷入困境的房主提供的两项援助计划于2016年停止：住房负担得起的第二留置权修改计划和FHA短期再融资。 

2打开新的HELOC

工作原理

你可以通过重新开始一个新的提款期和新的只付利息的还款期来解决问题。

赞成的意见

如果你正努力维持收支平衡，又不想拖欠现有贷款，这会为你争取一些时间来改善你的财务状况。

欺骗

总有一天你得还贷。你推迟还款的时间越长，你欠的利息就越多，你每月的全额摊还本息也就越高。

此外，进入一个新的提款期，可以很容易地保持超出你的手段借款。如果你因为担心偿还现有HELOC ，你最不想做的就是增加你的债务。

你可以考虑用直升机固定利率期权，这就给了你一个固定的APR，至少是你所欠的一部分。

很难知道HELOC的总借款成本或每月付款是多少，因为您在这里和那里都有一点借款，而且利率可能会波动。此外，当您的新HELOC的还款期开始时，利率可能会比现在更高，从而使每月的还款金额更大。

三。获得新的房屋净值贷款

工作原理

您可以将您的可变利率HELOC余额转换为固定利率房屋净值贷款 或者第二次抵押。您通常可以用10年或15年来付清这笔新的余额；

赞成的意见

你通过一次性付清债务来结束持续借贷的循环，你可以得到固定的利率和稳定的月供。确保你知道你的长期借款成本，并将其纳入家庭的长期财务计划。

欺骗

大型金融机构不一定有最好的利率或最称职的客户服务，所以你需要超越最大的银行。另外，要记住，你的贷款期限越长，你的月供就越少，但你要付的利息就越多。

4再融资成新的第一抵押贷款

工作原理

您不只是为您的HELOC再融资，而是将您的HELOC和您原来的抵押贷款再融资为一笔贷款：一笔新的贷款第一抵押 .

赞成的意见

你可以得到最低的利率。第一抵押贷款利率往往低于房屋净值贷款利率，因为如果你拖欠你的房子付款，你的第一抵押贷款贷款人有权从你出售止赎房屋的收益。在HELOCs和房屋净值贷款的利率分别为4.18%和5.56%的市场中，30年期和15年期固定第一抵押贷款的利率可能更高 分别为3.57%和3.03%；

假设你再融资与固定利率的第一抵押贷款，你也将获得稳定的每月付款相等，并知道你的总借款成本提前，就像你会与房屋净值贷款选择上述讨论。

欺骗

办理第一笔抵押贷款可能意味着支付比您再融资到新的HELOC或房屋净值贷款更高的结算成本。

底线

通过贷款修改、再融资到新的HELOC、再融资到房屋净值贷款或再融资到新的第一抵押贷款，您可以获得更实惠的HELOC月供。与多家贷款机构探讨您的选择，看看哪种可能性提供了短期可承受性和最低可能的长期费用和结算成本的最佳组合。