如何智胜私人按揭保险 编辑

没人愿意付钱私人按揭保险（PMI）抵押贷款。这并不便宜，而且增加了每月的抵押贷款成本。搞清楚是否可以避免PMI 首先要理解为什么你会被困在这个问题上。

贷款机构在承销抵押贷款时使用的风险度量之一是抵押贷款的贷款价值比 . 这是一个简单的计算方法，将贷款金额除以房屋价值。贷款价值比越高，抵押贷款的风险就越高。大多数贷款价值比大于80%的抵押贷款都要求借款人支付PMI。这是因为拥有不到房产价值20%的借款人被认为更有可能拖欠贷款。

关键要点

• 私人抵押贷款保险（PMI）可能是获得住房贷款的昂贵要求。
• 贷款价值比（LTV）大于80%的抵押贷款可能需要PMI。
• 避免采购经理人指数可以减少你每月的付款，使你的家更负担得起。
• 在选择避免PMI的路径时，房屋价值的预期升值是一个主要的决定因素。

PMI深度

例如，假设房屋价格您购买的是300000美元，贷款金额是270000美元（这意味着您支付了30000美元的首付款），因此贷款价值比为90%。根据你获得的抵押贷款类型，每月支付的PMI将在117美元到150美元之间。(与固定利率抵押贷款相比，可调利率抵押贷款或ARMs需要更高的PMI支付 .)

然而，采购经理人指数不一定是一个永久性的要求。当抵押贷款的贷款价值比（LTV）达到78%时，通过抵押贷款本金减少和房价上涨的组合，贷款人必须降低PMI。 如果贷款价值比下降的部分原因是房屋价格上涨，请记住，您必须支付新的评估，以核实升值金额。

支付采购经理人指数的另一种方法是使用第二种方法抵押贷款 或者所谓的背负贷款。它是这样运作的：你先获得一笔金额相当于房屋价值80%的首套房贷，从而避免PMI，然后再获得一笔金额相当于房屋销售价格减去首付金额和首套房贷金额的第二套房贷。

使用上面例子中的数字，如果你要买的房子价值30万美元，你将以24万美元的价格获得第一次抵押贷款，首付3万美元，以3万美元的价格获得第二次抵押贷款。这就不需要支付PMI，因为第一抵押贷款的LTV比率是80%。然而，你现在还有第二个抵押贷款，几乎可以肯定会比你的第一个抵押贷款利率更高。

虽然有很多种第二抵押 如果可以的话，较高的利率是本课程的标准利率。尽管如此，第一次和第二次抵押贷款的总付款额通常少于第一次抵押贷款的付款额加上PMI。

权衡

综上所述，在PMI方面，如果你用不到房屋销售价格或价值的20%作为首付，你有两个基本选择：

1. 使用“独立”第一抵押贷款并支付PMI，直到抵押贷款的LTV达到78%，此时PMI可以消除。
2. 使用第二抵押贷款。这将很可能导致较低的初始抵押贷款费用比支付采购经理人指数。然而，第二次抵押贷款通常比第一次抵押贷款利率更高，只有通过还清或将第一次和第二次抵押贷款再融资为新的独立抵押贷款才能取消。大概，您会在贷款价值比达到80%或更低时这样做，因此不需要采购经理人指数。

其他几个因素也会影响这一决定。例如：

• 比较与支付PMI相关的可能税收节约与支付第二抵押贷款利息相关的税收节约。问问你的会计美国国税局关于抵押贷款利息扣除的税收规定.
• 比较新评估以消除PMI的成本与将第一和第二抵押贷款再融资为单个独立抵押贷款的成本。请注意，利率可能会上升的风险之间的时间，最初的抵押贷款的决定和时间时，第一次和第二次抵押贷款将再融资。
• 检查两个选项本金减少的不同比率。
• 注意金钱的时间价值（你现在花的钱比将来花的钱要值钱）。

然而，决策中最重要的变量是房价预期升值率。如果你选择一个独立的第一抵押贷款，要求你支付采购经理人指数，而不是获得第二抵押贷款没有采购经理人指数有多快你的房子升值的点，贷款价值比是78%，采购经理人指数可以消除？这是压倒一切的决定因素，因此，我们现在将集中讨论。

欣赏：决策的关键

这是最重要的决定因素：一旦PMI从独立市场中剔除第一抵押 月供将少于第一次和第二次抵押贷款的总和。这引发了两个问题。首先，要多久才能消除PMI？第二，每种选择都有哪些节约？

以下是两个基于对房价升值率不同估计的例子。

例一：房价升值速度缓慢

下表比较了独立30年期固定利率抵押贷款与PMI的月付款情况，以及30年期固定利率第一抵押贷款与30年期/15年期到期第二抵押贷款的月付款情况。

抵押贷款具有以下特点：

下表估计了房价的年升值率。

请注意，当贷款价值比（LTV）达到78%时，120美元的PMI付款从第60个月（见下表）的独立第一抵押贷款的每月付款总额中扣除，通过本金减少和房价上涨 .

下表显示了第一次和第二次抵押贷款的合并月付款。请注意，每月付款是固定的。利率是个大问题加权平均 . 贷款价值比仅为第一抵押贷款的贷款价值比。

使用第一和第二抵押贷款，前60个月每月可节省85美元。这等于总共节省了5100美元。从第61个月开始，独立的第一抵押贷款在剩余的抵押贷款期限内获得每月35美元的优势。如果我们把5100美元除以35美元，我们得到145美元。

换言之，在这种房价缓慢升值的情况下，从第61个月开始，没有PMI的独立首套房贷的支付优势还需要145个月才能重新获得首套和二套房贷组合的初始优势。（如果考虑到货币的时间价值，这个时间段将会延长。）

例二：房价快速升值

下面的例子基于与上面相同的抵押贷款。不过，以下是房价升值的估计数。

在本例中，我们只显示了这两个选项的单个月付款表（见下表）。请注意，在本例中，PMI在第13个月有所下降，这是因为房价快速升值，从而迅速将LTV降至78%。

随着房价快速升值，PMI可以相对较快地消除。

合并后的抵押贷款在12个月内只有85美元的支付优势。这等于总共节省了1020美元。从第13个月开始，独立抵押贷款有35美元的支付优势。如果我们将1020美元除以35美元，我们可以确定需要29个月来弥补第一次和第二次抵押贷款的初始储蓄。

换言之，从第41个月开始，借款人选择PMI的独立首套房贷，财务状况会更好。（如果考虑到货币的时间价值，这个时间段将会延长。）

底线

如果你是一个贷款利率低于20%的借款人首付款 ，是使用第一套独立抵押贷款和PMI，还是选择第一套和第二套抵押贷款的组合，很大程度上取决于你预期房屋价值增长的速度。

• 如果你选择支付采购经理人指数，一旦贷款价值比达到78%，就可以通过评估消除。
• 如果你选择使用第一和第二抵押贷款的组合，你很可能有初始付款储蓄。但是，消除第二次抵押贷款的唯一方法是还清第一次和第二次贷款，或将其重新融资为新的独立抵押贷款，因为第二次抵押贷款的利率可能高于第一次抵押贷款。

如果您不能提出更高的首付或更便宜的房子，请根据您的时间范围和您对房地产市场发展的预期来计算您的选择。当然，没有什么是完全可以预测的，但这会给你做出最有利决定的最佳机会。