置业投资：风险与收益 编辑

拥有住房一直是家庭生活的一部分美国梦 . 正因为如此，许多人认为拥有一套房子是一种权利，甚至是义务，而不考虑利益和风险。如果你正在考虑买房，你应该知道和审查的利弊，你将要作出的投资，因为你会任何投资决定之前签署的虚线。

关键要点

• 如果你正在考虑买房，那么在成交之前，要意识到并评估你的优势以及你可能面临的任何潜在风险。
• 投资房屋的好处包括增值、房屋净值、税收减免和可扣除费用。
• 投资房屋的风险和注意事项包括高昂的前期成本、折旧和流动性不足。

有吸引力的长期投资

欣赏表示房屋价值随时间的增长。房地产价格上涨周期性 业主不应该期望房产的价值在短期内大幅增长。但如果你在家里呆的时间够长，你很有可能会因为以后的升值而卖掉房子获利。

事实上，买房是你能做的最好的长期投资之一。尽管出现了诸如2008年房地产崩盘，住宅地产趋于升值。美国房价中值从2014年第四季度的29.89万美元上升到2020年第四季度的34.68万美元，六年内升值超过16%。回到十年前，当时的平均销售价格是219000美元（2009年第四季度），你有42.7%的增长。这还不错投资回报率 （ROI）这也为您提供了一个居住的地方。

房地产升值主要是因为房屋所在的土地，而实际结构贬值 随着时间的流逝。因此，“位置，位置，位置”这个表达方式不仅仅是一个房地产流行语，而是购房时一个非常重要的考虑因素。附近的便利设施，它带来了学区，公园，道路条件等-和城市的家所在地的所有因素都纳入了房地产的增值。

想想一个破旧不堪的房子，它已经不适合居住了。在这种情况下，房屋下面的土地可能仍然比住宅更值钱。卖方可以考虑按原样出售（房屋结构仍然完好），或者多花一点钱拆除房屋，自己以更高的价格出售土地。

建立公平

房屋净值  表示你还欠你多少抵押贷款和你的房子的市场价格或价值之间的差额。房屋净值和增值可以一起考虑。如上所述，你的房子很可能会随着时间的推移，市场价值的增长。

你的资产也会随着你偿还抵押贷款而增长，你的还款中少部分用于利息，多部分用于降低贷款余额。

升值是指房屋价值随时间的变化，而房屋净值是指抵押贷款余额与房屋市场价值之间的差额。

建立股权确实需要一些时间，因为它需要时间来降低抵押贷款的本金余额，除非，当然，你作出了大量的首付或定期预付款。

不过，要记住的一点是，你拥有房子的时间长短是你建立多少资产和实现增值的一个重要因素。你保存的时间越长，你获得的权益就越多。

当你付了你的抵押贷款并减少了你所欠的金额，而没有意识到这一点时，你正在储蓄，因为你的房子的价值正在增加，就像你的储蓄账户的价值随着利息的增加而增加一样。当你卖掉房子时，如果你在房子里呆的时间够长的话，你很可能会把你付出的每一美元都拿回来。随着时间的推移，平均6%的回报率(利率 )你的储蓄不应超过你的支出。

另一个好处是，房屋净值提供了灵活性，以获得贷款，是与你的房屋净值数额挂钩。许多投资者同时关注房屋净值和房屋升值。如果投资者认为自己的房屋价值正在大幅升值，他们可能会推迟购买房屋净值贷款 有更好的机会实现卖家的增值；

按揭贷款歧视是非法的。如果你觉得自己受到了歧视基于种族、宗教、性别、婚姻状况、公共援助的使用、国籍、残疾或年龄，您可以采取以下步骤。其中一个步骤是向委员会提交一份报告消费者金融保护局或是和美国住房和城市发展部（抬头显示器）。

位置，位置，位置

不管你住在哪里，偿还抵押贷款的效果都是一样的，但市场价值的增长因地点而异。根据美国联邦住房金融署（FHFA）房价指数（HPI），截至2019年12月31日的五年期间，美国整体房地产价格平均上涨32.88%。然而，中大西洋普查司的价格只上涨了23.21%，太平洋普查司的价格平均上涨了40.39%。 

要了解这将如何影响您计划购买的价格，请查看下面完整的FHFA图表：

资料来源：FHFA美国房价指数-2019年第3季度。 

资本利得除外

最终，你会卖掉你的房子。当你这样做的时候，法律允许你保留利润，不支付资本利得税。嗯，不一定全部利润。美国国税局（IRS）允许单身房主的免税利润高达25万美元，已婚夫妇的免税利润仅为您的主要住所，而不是第二套住房或度假房产。 

您需要满足一些要求才能符合此排除条件。您必须拥有该房屋至少两年-24个月，在截止日期前的最后五年内。居住要求规定，在出售前的五年期间，您应该在该房屋内居住至少两年。最后一项要求，即回顾性要求，概述了在最近一次出售之前的两年内，您没有从出售另一套主要住宅中获利。 

减税

在升值之后，最常被提及的拥有住房的好处是税收减免或储蓄。当你买房时，你可以从你支付给政府的税款中扣除一些拥有房子的费用。这包括你的主要居所和第二套住房的抵押贷款利息，每年可达数千美元。 

房屋净值贷款利息，或房屋净值信贷额度（HELOC），如果资金用于改善您的住房，也可扣除。你还可以扣除多达10000美元的州和地方（盐）税，包括财产税。 

减税和就业法案生效

这个减税和就业法案对税法中与房屋所有权有关的部分进行了实质性修改。除非未来的国会修改法律，否则所有条款都将在2025年12月31日后到期。 但目前，该法的修改降低了拥有住房的价值。

该法律将抵押贷款利息扣除额限制在总抵押贷款债务的75万美元，包括第一套和第二套住房以及任何房屋净值或HELOC贷款。然而，100万美元抵押贷款债务的更高限额仍然适用于2017年12月16日之前发生的债务。 

法律还规定盐的扣除限额为1万美元。其他新规定包括对要求伤亡损失的限制，但联邦政府宣布的灾害除外。除现役军人因工作原因调动外，不再存在调动费用扣除。 

所有这些变化都降低了拥有住房的价值，包括这样一个事实：随着标准扣除额几乎翻了一番（法案的另一个特点），越来越少的人将有足够的扣除额来提交附表a，而不是采取标准扣除额。 

因此，您有资格享受税收减免并不意味着它最终会对您有用。对于生活在高税收州的人们来说，严格限制盐扣减将特别有害于降低可用的扣减额。

前期成本高

投资一套房子的成本可能很高，你的开销比房子的售价和抵押贷款的利率还要多。首先，你可以期望支付任何地方从2%至5%的收购价在收盘成本。一些最常见的结案费用包括申请费、评估费、律师费，财产税 、抵押贷款保险、房屋检查、第一年业主保险费、产权搜索、产权保险、积分（预付利息）、发起费、记录费和调查费。

专家说，你应该计划在家里呆至少五年来收回这些费用。

潜在折旧

并不是所有的房子都能增值。这个2008年住房危机 导致许多房主被淹没，这意味着欠你的抵押贷款比你的房子是值得的。房地产危机不会让房价停滞或下跌。地区或当地的经济状况可能导致房屋价值跟不上通货膨胀。

也要记住，你生活的实际结构会随着时间的推移而贬值。这可能是由于财产磨损或缺乏维护和修理造成的。

自豪感和经济责任

一个经常被引用的好处是拥有住房的知识，你自己的小角落的世界。你可以定制你的房子，重新装修，油漆，装修，而不需要得到房东的许可。

然而，所有权伴随着责任。你必须偿还你的抵押贷款，否则就有可能失去你的房子和你建立的资产。维护和保养是你的责任。你不能在凌晨两点打电话给房东让他修理漏水的水管。如果屋顶损坏了，你必须修理它或请人自己修理。割草，除雪，业主保险 ，责任险都在你身上。

流动性不足

与库存不同，库存可以在几天内售出，房屋通常需要更长的时间才能卸货。你可以获得50万美元的免税资本收益，这并不意味着你已经准备好了。 同时，你还必须支付抵押贷款和维护房子，直到你卖掉它。

底线

房子是一项投资，它带来了许多投资收益，但也带来了风险，这使得它不是每个人都适合的投资。权衡投资收益和风险是很重要的。一个正反两方面的理性比较可以帮助你决定是把你的钱投入到一个家庭投资中，还是可能在其他地方找到更好的回报。